 艾克禮
隨著中國企業全球競爭力增強，企業不動產面積不斷擴大，企業不動產（CRE: Corporate Real Estate）管理作為支持企業核心業務成長的關鍵業務，受到越來越多的企業關注。
降低生命周期運維成本是樓宇設施管理與服務的根本目的
西門子房地資產管理集團（Siemens Real Estate，以下簡稱“SRE”）作為西門子企業內部不動產管理部門，在全球190個國家管理著約2,500座西門子股份公司（以下簡稱“西門子”）下轄辦公樓宇及工廠的設施管理、房地產投資組合、運行維護以及其相關地產服務，以此確保西門子在全球市場能夠優化和可持續地使用資源，并且提高成本使用的透明度和效率。西門子（中國）有限公司副總裁、西門子亞澳區房地資產管理集團財務總監艾克禮（Martin Ecknig）向《現代物業》介紹：“在中國，SRE管理著40座工廠和80座辦公樓，面積約為130萬平方米，SRE的收益是西門子利潤的一部分，通過西門子每年的財報能夠看到我們SRE在整個西門子的利潤所占有的比例和貢獻。”
西門子房地資產管理集團區域經理施蓓潔根據自己在西門子上海中心的日常管理工作經驗介紹：西門子上海中心包括四棟建筑物，于2011年1月份投入使用，辦公室面積為3.3萬平方米，其中A棟的體量最大，為1.6萬平方米，共12層樓。地下車庫及設備機房為1.5萬平方米，共260個車位，施蓓潔說：“對于西門子上海中心約2,300名員工的數量來說，這樣的車位配置偏少了，但是公共交通非常方便，地鐵12號線及4號線的出口就在我們的樓下，并且4號線是從浦東到浦西之間的環線，因此，我們約70%至80%的員工乘坐地鐵上下班，這也是我們推行綠色出行概念的區位選擇。”西門子大樓采用了很多西門子樓宇控制的科技。大樓從8層以上采用了箱式雙層玻璃幕墻的設計，空氣在兩層玻璃幕墻中空地帶流動以及自動調控的遮陽百葉，可以對大樓產生良好的保溫作用，在冬夏季保持室內溫度，降低空調負荷的被動式圍護結構節能設計效果尤為突出。
《現代物業》：西門子的建筑是否應用了先進的樓宇科技技術？西門子的樓宇是否是綠色環保的樓宇？
艾克禮：西門子上海中心的樓宇設計理念是環保的，因此采用了大量節能科技和系統，例如地下150立方米的雨水收集系統、冰蓄冷技術、西門子自控系統等，我們大樓的智能系統非常全面，例如空調和照明系統可以感知周圍環境，當有人在使用空間時，它們會自動啟動，相反則會自動關閉。
張明潔（西門子房地資產管理集團亞澳區EHS（環境environment、健康health、安全security）總監、可持續發展總監）：我們采用冰蓄冷技術，夜間造冰，空調運行時在電力波峰時段優先使用冰塊融冰制冷，這樣在空調負荷方面可以削峰約30%，以緩解市政電力基礎設施的電網壓力并優化電力負荷需求側管理。我們在樓宇前期規劃階段就將可持續發展的設計理念融入建筑設計并貫穿在施工管理、系統調試，所以整個項目在后期運營和管理時更加節能、高效，并且正是由于管理運營經驗的前期介入，才能針對每棟建筑不同的情況因地制宜地開展綠色措施。但更先進的可持續發展管理方針是以建筑全生命周期成本為基礎，全方位三位一體的設計、施工、運營為理念，知行合一的履行實踐，SRE在全球可持續發展戰略中也正是這么貫徹執行的。從2010年至今，西門子在中國的辦公與工業樓宇已經拿到了10個LEED綠色建筑認證，并涉足了室內裝修類別、新建建筑類別以及更加嚴格的既有建筑，運營及維護類別的三種認證。
公司利益最大化是CRE的核心目標
《現代物業》：西門子房地資產管理集團是企業不動產管理部門，管理和經營企業不動產和一般的房地產有什么區別，其經營的主要思路是什么？通過哪些手段來實現？
艾克禮:維持西門子樓宇高效、節能、可持續的運營，優化辦公面積和地產相關服務，以及為西門子員工提供舒適高效的工作環境是SRE的核心工作，現在很多企業對企業不動產的價值理解不充分。商業地產的目標是通過樓宇追求利潤，而企業不動產則是希望通過運營和管理最大限度支持企業的核心業務，以此使整個集團或公司的利益最大化。在做好西門子內部地產業務外，應西門子其他業務部門邀請，SRE也會在一些項目上為房地產和建筑方面提供咨詢及建議,例如在醫療領域，SRE幫助西門子醫療部門的客戶更多地了解醫院選址的原則和合理性、醫院建筑結構的特殊性等，或者為城市基礎設施規劃和建設提供一些幫助和服務；我們也向西門子樓宇科技業務的客戶們展示SRE是如何將樓宇科技的產業和技術應用到我們的建筑中，對在城市規劃中涉及樓宇方面的解決方案提供一些專業意見。事實上從我們的企業選址就可以看出商業地產和企業不動產的區別，如果我們以投資樓宇為重點，那么我們可能在陸家嘴買下一棟樓去經營。商業地產的屬性決定了其所有的運營和管理目標，因此在節能環保問題上，商業地產更看重的是投資節能環保后為不動產帶來增值回報，而我們節能環保的目的則是為了西門子節約成本、提高效率開展業務而提供解決方案。另外的不同之處在于，商業地產的運維費用可以通過資產租賃、售賣等方式轉移給租戶，對于SRE而言，這部分支出全部由自己承擔，因此，需要SRE重點考慮在建筑的全生命周期內如何開源節流和控制風險，并且到達理想的運維效果；在為客戶提供服務時，商業地產希望客戶能夠盡量多地購買或租賃自己的不動產，而SRE則是將客戶對租賃或購買的需求降至最低，低至可以滿足企業高效運作即可。
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(責任編輯：現代物業)原載于《現代物業•設施管理》2014年第7期 |
