 何啟光
我國商業地產發展危和機并存。清華大學中國發展規劃研究中心今年6月發布最新《中國商業地產發展白皮書》顯示“商業地產持續快速增長、區域泡沫化風險增大、零售業增長放緩、電商兇猛來襲”成為2013年中國商業地產發展的主要特征。如何對商業地產投資發展潛力進行綜合評價？哪些才是最優質的商業資源和投資市場？皇家特許測量師學會（RICS）北亞區副總裁何啟光向《現代物業》介紹了不動產經營管理對于商業資產價值的作用和影響。
《現代物業》：物業不動產經營和管理的優劣對于資產估值來說是否重要？
何啟光：這個絕對重要，資產價值很多時候要從不同角度去看：一個是成本，怎么把物業建起來；另一個是市場意向，在同樣資產或是類似資產間做比對；再有是受益，而受益又與資產管理的成效相關聯，管理絕對會影響到收益。對于評估來說，其實就要從最根本的管理去看，什么人都能管，但是管理者的專業性最重要。我們做評估的時候都要去現場看實際的情況，不只是簡單地看看樓或是看看資料就可以了。
《現代物業》：資產估值如何考慮物業不動產經營和管理的影響？
何啟光：像剛才說的資產價值最終還是通過管理而體現的。比如商業地產的管理方面，現場如何進行人流分區，特別是多層的綜合性商場，如何更好的吸引客流，如何讓客戶愿意到高層消費，這既涉及到設計方面，也和業態分布及整體策略有關。過去商場多數設計到三層，三層往上基本上沒有商業機會了。但是現在大型商場將不同的業態組合可以帶來更多人流，只要善用空間，并配合出色的策略，基本上可以把管理做好、做透，在價值方面可以達到一個很大的提升。
《現代物業》：現在商業地產的規模和業態是非常復雜的，如果從估值和資產經營考慮，前期規劃時應該做哪些準備？哪些部分是應該重點考慮的？
何啟光：我覺得商業地產最主要的是定位，定位涉及到開發商選定的項目位置，其交通是否方便，合適什么樣的業態。有時候看見項目有一些錯位，想做某類業態，但是沒有選好位置；或者在規劃時并沒有對位置適合怎樣的業態做出合理的判斷。所以前期規劃沒有選對對象，結果就可能是一個很失敗的項目。最后可能就需要進行項目改造，浪費更多的資源或者在后期增加很多工作。這關乎到規劃和與政府配合方面的問題。
《現代物業》：我們之前接觸到一個綜合體案例，其中商場部分初期規劃為大眾百貨，并配有員工配套食堂。后來發現大眾百貨跟整個綜合體不符合，以至于花重金進行整體的規劃改造后才實現了扭轉，達到整體租金的提升。
何啟光：你舉的例子說明前期定位是非常重要的，每一塊地怎樣發展，前期工作如果沒有做好，往往會導致未來形成錯配的業態，可以投資改造還好，否則無法適應周邊環境，就會浪費了一個很好的地點。所以前期規劃和定位對最后產業價值能否可以體現非常重要。
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(責任編輯：現代物業)原載于《現代物業•設施管理》2014年第7期 |
