楊冬
億達軟件新城的前身為大連軟件園股份有限公司，設立于1995年，負責大連軟件園的建設、招商及全程運營，目前已成為國內從事商務園區綜合開發、管理和運營的專業運營商和探索“產城融合”發展模式的先行者及富有經驗的實踐者。
2014年全國房地產經理人聯合會第二屆中國房地產創新模式大會期間，億達軟件新城發展有限公司副總裁楊冬與《現代物業》就大連軟件園企業定制產業樓、園區設施管理與配套服務、大連軟件園“官助民辦”模式及產城融合等話題進行了深入對話。楊冬介紹，大連軟件園在定制產業樓和設施管理上的許多創新舉措，都是由客戶的需求倒逼產生的，經過總結和研發變成園區自主的設施管理及定制房地產標準。與世界先進的科技企業長期合作，也可以幫助園區在信息化建設上處于同時期的領先位置，并成為園區的核心競爭力。
《現代物業》：2006年8月大連被授予首個“中國服務外包基地城市”稱號，大連軟件園是惟一的基地示范區。那么大連軟件園是如何構建后勤支持服務保障的外包體系的呢？
楊冬：作為一個科技園區，服務兩個主體：一是企業客戶，二是這些企業客戶的從業人員。根據服務主體的不同，我們的服務內容也是不一樣的。企業的核心為兩個：一是基礎設施的服務，第二是企業在運營過程中需要的一些服務；也可以說一塊是基于設施，另一塊是基于企業自身的運營。對員工來講，核心服務也是兩方面：一是社會化的、綜合性的服務，比如交通、餐飲等；二是延伸出來的個性化的生活服務的需求，包括住宿、商務交流、購物等，這些是在正常辦公之外增加出來的一些需求。除了給企業運營過程中提供的服務之外，其他三個方面的需求都需要基于園區的設施來提供服務。企業辦公的需求是從基礎設施來著手滿足，考慮如何能夠給客戶提供非常優質的物業設施。員工個人的兩類需求，如果只是在辦公時候需要一些社會化的服務，就要為他提供食堂、停車場、咖啡廳等諸如此類的空間；如果是生活方面的需求，要為他提供原區域配套的住宅、商業街等服務內容。
在這個過程當中，我們一直本著一個原則：只要是市場上有非常專業化的企業和機構，能做得很好，那我們的服務就盡可能地外包給這些企業，自己不做。我們自己做什么呢？就是核心的樓宇建設開發和設施管理，要能保證給客戶提供最優質的樓宇；第二是針對員工最基本的辦公配套的一些需要，我們會有目的地引進一些專業機構和服務商來為員工提供服務。其他方面我們希望能依靠市場化的服務。
這個市場化部分就包括物業管理，除了核心資產的運營管理是我們自己來管，其他的物業管理都委托給第三方的物業公司。比如大連軟件園的物業管理，合同也是每年一簽的，要根據物業公司的業績和實際的客戶反映等內容進行調整。大連軟件園最早的時候，曾經有兩三家不同的物業公司，到現在基本上固定為兩家物業公司。有一些樓宇，我們已經為客戶做了定制化開發，就是整棟樓為某一個大的企業修建，建成之后由這個企業長期租用。在這種情況下，企業有時候會提出物業服務方面的要求，我們也會根據他們的需要來幫他找滿足條件的物業服務商。這是其一。
其二是所有的員工膳食的配餐和服務，全部是外包的，我們叫“第三方服務商”——專門提供員工配餐和飲食服務的服務商。園區目前將近7萬人，食堂非常多，一個食堂一個中午可能會有幾千人循環就餐，所以有多家供應商在給我們連續提供配餐服務。
第三，園區客戶IT公司比較多，這些企業有明顯特點，就是對服務器、網絡帶寬要求比較高�，F在可能大家覺得網絡帶寬已經足夠了，但早些年公共網絡達不到企業的要求，我們就需要專門為這些企業解決問題。即使到今天，我們很多客戶對帶寬的需求量還是要遠遠超過公共市場的供應能力，比居民使用的甚至是一般甲級寫字樓使用的都要高很多。在這種情況之下，我們整個園區網絡的接入、無線的覆蓋、網絡專線的連接，都要找多家電信服務商來提供，讓這些電信供應商把接口做到樓宇里面，我們的客戶可以有所選擇。所以電信服務基本上是外包出去的。
還有一部分，但那不能叫外包了——和辦公配套的一些商業服務，例如超市、咖啡店、連鎖快餐等一些商務休閑娛樂設施，也都和一些全球體系的品牌合作，基本上隨著園區的開發同步進入作為配套服務。
《現代物業》：您剛才提到和設施有關的核心的資產、樓宇維護為什么不進行外包？
楊冬：也不是說不外包，實際上日常具體的很多工作還是物業公司在幫我們做，但是核心技術、核心設備的管理，包括管理的技術標準、技術流程是園區來完成的，這是因為我們發現原先很多物業公司不具備這方面的能力。我們把科技型的產業看作介乎工業廠房和傳統意義上甲級寫字樓的一種中間產品：首先從功能上來講，它更接近于工業廠房，是以生產為主的；但是從它的形態來講，又接近于甲級寫字樓，是一種辦公室的方式。很多類型的公司都可以進入甲級寫字樓，有的不屬于生產性的，比如貿易公司。但我們的產業園區、科技園區，吸引的都是一種生產性的公司，只不過它不是那種在生產流水線上的生產而已，而是通過人腦加電腦的接近于辦公的工作狀態來實現的。那么在這種情況之下，從功能配置來講，產業科技型的產業樓宇，在電力、網絡甚至在房屋的通風、層高等很多辦公的舒適度方面的指標要遠遠高于甲級寫字樓，同時它也會高于工業廠房。所以在這種情況之下，我們的產品會有一些特殊的地方：或許裝修上沒有甲級寫字樓那么豪華，但實際上在使用功能上要比甲級寫字樓要求高很多。IT公司經常有服務器，有服務器就對承重有要求，對建筑結構有要求，包括通風甚至輻射都有很多的指標，而這些指標甲級寫字樓都不需要去考慮。
所以從這個角度來講，從10年前開始做科技園區產品的時候，我們就發現市場上的物業公司沒有能力提供這些服務，像一些跨國的管理公司也是在跟我們合作了很長的時間之后才慢慢開始跟上我們的需求。這也一直是我們這個團隊（億達軟件新城）在大連軟件園這個產品之后形成的核心的競爭力。
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(責任編輯：現代物業)原載于《現代物業•設施管理》2014年第9期 |
