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      預防性維護:業主教育與合同規范并重

      時間:2015-11-11 15:26來源:現代物業 作者:高見 點擊:
      商業建筑需要通過預防性維護手段降低建筑運行階段的維修或更換成本,延長建筑的使用壽命,已逐漸成為中國建筑和物業管理業界的共識。但中國建筑如何采用預防性維護還缺乏長期的實踐案例,中國的商業建筑投資人也對預防性維護缺乏相應觀念。
       
        商業建筑需要通過預防性維護手段降低建筑運行階段的維修或更換成本,延長建筑的使用壽命,已逐漸成為中國建筑和物業管理業界的共識。但中國建筑如何采用預防性維護還缺乏長期的實踐案例,中國的商業建筑投資人也對預防性維護缺乏相應觀念。房地產市場的“黃金十年”已經過去,未來商業建筑的贏利將不再是單純的“坐地起價”,而需要依靠良好的運營,同時需要做好與資本市場對接的準備。
        
        現階段預防性維護在中國最主要的任務是什么?資本市場對預防性維護的關注點在哪里?散售型物業如何實施預防性維護計劃?在世界建筑業主與管理者協會(BOMA)舉辦2014中國年會期間,《現代物業》于圓桌訪談中對話四位國內外專家,就預防性維護在中國市場面臨的挑戰等系列問題進行了深入交流。
        
        《現代物業》:中國的新建建筑很多。而歐美有很多年代比較久遠的建筑,比如紐約帝國大廈的預防性維護可以說是全球最好的一個經典案例。那么對于新建大廈,預防性維護如何分階段進行?第一階段要做些什么?三十年以后要做些什么?時間段如何劃分?
        
        亨利·張伯倫(BOMA國際總裁兼首席運營官):的確有兩種方式。一種是對于所有的建筑,無論是新建筑還是有二三十年壽命的老建筑,都要進行這種預防性維護。通過預防性維護可以做到延長建筑本身的使用壽命,延長五年、十年或者二十年,甚至更長。另一種對于舊的建筑來說,如果它已經有二三十年壽命了,在這之后再進一步進行預防性維護,一方面可以保證它的壽命得到進一步的延長,另外如果(建筑)系統出現問題的話,也可以對它進行修復,去做整個系統的維護。
        
        《現代物業》:對于一棟商業建筑,如果只有一個業主,產權單一的話,預防性維護很好開展。但是中國現在有很多商業樓宇的產權不是單一的,業主之間會有不同意見,一些想維修,一些又不想維修。但樓宇不可能只維修一部分。遇到這種問題有哪些好的處理方式?在歐美市場上有沒有出現過這種情況?
        
        亨利·張伯倫:事實上這個問題我們在國外也經常有,但有一個好處是這個預防性維護項目并不貴,使用起來也非常簡單,所做的事情就是對儀器、設備進行評估,然后再進入到預防性維護的階段。對于多業主來說,通常會有一個領頭人,業主中會有一個指定的代表,以這個代表為主來進行協商。對所有的業主來說,這并不是一項新的投資,其實花費并不大,但是能夠為他們創造價值,延長建筑的使用壽命,維護里面的系統。而這一項投資額度并不高,所以在經濟上并不是一個大的問題?偟膩碚f就是在多業主中有一個代表,由他與大家(其他業主)進行協商,大家同意之后一起來做這件事情。這是能夠使大家都受惠的。
        
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       原載于《現代物業•新業主》2014年第11期/總第307期
        

      (責任編輯:現代物業)
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