過去三十年，整個中國資產價值都在迅猛增加。當房地產市場進入轉折期，資產不再必然增值時，誰能根據需要整合服務，誰更具有經營思維和運營能力，決定了誰將會在房地產下一個時代勝出。全國房地產經理人聯合會養老住區委員會委員、廣州至道投資管理咨詢有限公司總經理、廣州愛森道維投資咨詢有限公司董事長曾遠明認為，如果傳統的物業管理思維無法突破，就要從跨界和重構的角度進行根本改變。當房地產跨界養老，“養老地產”火起來后，更需要用去傳統地產思維的方式經營養老產業。

　　曾遠明

　　《現代物業》：房地產跨界整合，是不是就是在房地產銷售當中，加入其他的增值服務，整合的目的只是為了促進銷售嗎?

　　曾遠明：答案很明確的，肯定不是。因為銷售環節不是作為導入的核心環節。如果只從銷售環節進行導入的話，其實根本沒有離開房地產上一個時代的特點——過去三十年，房地產基本是在整個中國資產迅速增值的過程中發展的。

　　既然中國的資產在迅速增值，就沒有賣不出去的房子。只要稍微出手晚幾個月或者晚半年，就會發現房子又漲了。在這種情況下，我認為過去的30年是你剛才講的跨界就是從銷售端來進行一些整合。我的房子想賣得比其他房子的價格高一點，只要跟別人的房子比起來，我多一點兒賣點，多一點兒內容。如果某段時間因為政策市場沒那么好，就再想點辦法，像買樓送學費、送物業管理費，甚至買樓送車位。但是這是房地產上一個時代的特征，而我們談的養老問題跟房地產結合，是下一個時代的特征，下一個時代資產并不會總在升值，也不是每一個地方的資產都會升值。像在很多發達國家，資產價值很多年不會一味地增長，增值就很平均。

　　中國在過去的十來二十年，開發商爭奪的利潤是什么?如果IRR(內部收益率)達不到(百分之)15到20以上，就認為這不是一個好的項目，因為我買了一棟樓放在那里，它的資產價值每年都按15%到20%增長。既然是這樣，房地產的核心就是把土地拿過來迅速地蓋起來，然后迅速地賣掉，只要拿得到地、建得出來，資產一定會增長。這也就是過去30年考核房地產企業的核心，就是拿地能力，表現在財務報表上就是土地儲備。這是房地產過去三十年的本質問題，但從去年開始，我認為它已經到了一個轉折點。有些地方的資產還會繼續增長，但不會像以前那么迅猛，有些地方可能增長得非常平緩，還有一些地方的資產可能就往下掉。舉一個最簡單的例子，以前都認為商業物業總會漲，很多人買了那些切了很小的小商鋪投資，但現在多少的商業是開不起來的。我們再舉一個現象，海南的房子很多是旅游度假目的地或者是遠郊度假目的地。很多人買房是作為投資產品，但是幾年下來他發現，沒有良好的物業管理跟進，過去住要搞衛生，花園里面全是落葉，雜草叢生，社區里面沒有便利商業，沒有兒童和老年人的活動設施，一年只能去兩三次。這個時候這個房子的使用價值并不高，但是那個時候的資產在升值，所以他不擔心，總有一天，會把房子賣出去，就賺了。但是這幾年我們會發現海南的房子再轉讓出去的時候，一定要掉價才能賣得出去。遠郊的房子甚至根本就沒有轉手率。因為接手的人發現這個地方，完全沒有入住率，好山好水好可惜。

　　從去年開始就是一個很重要的分水嶺，老百姓能感知到的，就算是有些城市放開限購了，成交量還是不漲起來，價格也不能漲起來。所以如果說養老的問題與地產開發結合，從開發商、投資人的角度來講，他意識到必須要進行整合。因為連業主都感知到了，如果好山好水的地方沒有好的配套和服務，是不住的。而在一些二、三線城市，一個小區能競爭過別的小區的根本原因就是小區的配套和服務會不會比另外一個小區的好。那么這個時候，家庭需要的社區服務就會產生，在“四合一”家庭里面最核心的是什么?(四個)老人和(一個)小孩，這兩個方面同時在熱。但我認為養老的話題有點熱過頭，其實養老不能是單一地關注，要從生活的角度去理解為什么老人的問題是重要的，這樣才能找到它跟房地產的結合�；氐侥銊偛胖v的問題，我的回答就是，不是從銷售端來整合的，而是完全從生活方式的角度，客戶需求的角度的整合。

　　《現代物業》：目前火熱的社區商業O2O，您是怎么看的，因為現在開發商也好，誰更適合擔當社區商業O2O的整合者，開發商還是物業公司還是其他一些大型的電商?

　　曾遠明：我覺得都有可能。但我并不認為開發商的優勢就特別強，或者物業管理公司的優勢就特別強，或者電商的優勢就特別強。我認為是能把這個問題想清楚，而且進行快速地嘗試和調整的那些人，是隨時可以有創新和創業性來取代舊有的模式和舊有的優勢的這些人。很簡單的道理，開發商不一定是，原因是開發商的思維不對，但是在開發商里面，有可能有一兩家，把這個看明白的，就進去了，他的增產值可能比房地產的值還要高。物業管理企業，可能做得最好的一兩家，他們物業管理團隊未必能夠有這種思想。而電商的思維方式總體上是平臺思維，他們能不能解決好具體的服務問題，我又不知道，所以沒有說誰一定可以，我的理解是很可能跳出一些人，能把這個問題搞懂，迅速地切入進去，進行嘗試摸索，能推出新的東西來。

　　(未完)

　　原載于《現代物業·新業主》2015年第5期/總第324期