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      孫旭東:社區型商業經營決定資產價值

      時間:2015-11-02 16:50來源:現代物業 作者:高見 點擊:
      孫旭東,哥倫布公司董事長、總裁,全國房地產經理人聯合會商業地產委員會副主任,擁有豐富的商業地產運營經驗,1993年曾遠赴匈牙利,擔任總經理負責匈牙利Serenia度假村的開發與運營,2007年,在國內開發了首座哥倫布廣場,開創了銷售型商業地產全新商業模式
      孫旭東:社區型商業經營決定資產價值

        孫旭東

        江蘇哥倫布商業管理股份有限公司(NEEQ:831112,以下簡稱哥倫布公司)是專業從事社區型購物中心定位、設計、招商、運營全流程的第三方服務商,公司開創的“哥倫布模式”參照股份制公司的模式將租售型物業的使用權與所有權相對分離,通過統一定位、統一招商與統一經營管理,為業主創造更大的投資回報,為商家帶來營業額的穩定提升。孫旭東,哥倫布公司董事長、總裁,全國房地產經理人聯合會商業地產委員會副主任,擁有豐富的商業地產運營經驗,1993年曾遠赴匈牙利,擔任總經理負責匈牙利Serenia度假村的開發與運營,2007年,在國內開發了首座哥倫布廣場,開創了銷售型商業地產全新商業模式。

        在與《現代物業》的深度交流中,孫旭東強調雖然電商改變了人們的消費習慣,但只會改變社區商業的格局或者業態的配比,不會完全取代滿足居民日常生活消費的服務類商鋪,社區里面的商鋪會在很長一段時間內存在,因為社區里的商鋪比電子商務更高效,對于刺激消費、引誘消費的這種功能還是很強大的,而且快捷、方便。他指出社區型商業的定位與經營方式不同于都市型“高大上”購物中心,經營公司的核心還是為業主賺取租金,資產升值最后還是靠經營,經營決定資產價值,商鋪還是要完全回歸到租金決定資產價值的這個規律上來。

        《現代物業》:您曾提到社區型的商業可以分為區域型、街鎮型、鄰里型,這三種類型有哪些具體的特點與區別?

        孫旭東:社區商業的定義有兩個要素,一個是服務特定區域的居民,目標客戶群是特定區域的居民,另外一個是滿足居民的日常生活消費。目標客戶群需求的定義,不是“高大上”的類型,是日常的生活消費,基本上每個禮拜都要來1次~2次消費,這樣的才是社區商業。核心商圈的區分主要是看輻射的半徑,我們叫輻射的商圈,可分為鄰里型、街鎮型、區域型,輻射的居民范圍在2公里~3公里的一個半徑內,就叫區域型,它類似于一個中等城市的范圍;輻射范圍再小一點,就是1.5公里的范圍,基本上就是街鎮型,也就是一個街道或者中心鎮區這么一個概念;鄰里型就更小了,類似于居委會,1公里范圍之內的區域。因為輻射的范圍不一樣,需求不一樣,滿足的群體也是不同的。我們有標準的產品模型,所包含的內容是不一樣的,會根據居民消費的頻率,作相應的調整。所以商業區的覆蓋面積是不一樣的,鄰里型的商業體量面積基本上在兩萬平方米左右,街鎮型一般在五萬平方米左右,區域型大概在七八萬平方米左右。

        相應地,區域型業態比較全一些,比如說萬達廣場,除去萬千百貨,就是一個標準的區域型社區中心。像印象城、凱德MALL、來福士,基本上是七八萬平方米的范圍,是區域型社區的中心,里面配有超市、電影院等。有的業態則比較簡單,屬于日常生活消費,涵蓋的都是一些日常的生活,如朋友之間碰碰頭,就像會客廳、購物中心、會客中心、休閑中心這么一種概念。街鎮型就更小一些,可能里面超市也沒那么大,有些業態沒有那么全,不像區域型購物中心有七八個主力業態,街鎮型只有三四個主力店,鄰里型可能就沒有主力店。鄰里型,因為比較小,主要的就是菜場、生鮮超市一類,會配套一些兒童主題以及老人服務的設施。

        《現代物業》:在招商上有何不同的策略?

        孫旭東:因為滿足不同的需求,招商策略是不一樣的,區域型購物中心里的主力店可能會設置七八個,比如說它會有一個兩三萬平方米的大型賣場,類似沃爾瑪、家樂福,有幾千平方米的大型電影院、宴會酒樓,有兒童的零售中心、游樂中心等很大體量的兒童業態聚集在這里,還有很大體量的餐飲。因為它的輻射范圍是3公里范圍之內,而且商業體量面積也很大,所以它把這些人,一個禮拜來一兩次的這種需求把它聚集過來。鄰里型購物中心里面,因為它滿足的就是1公里范圍之內的老百姓的需求,可能也就兩三萬人,商業體量大了以后,是沒辦法運營起來的,運營的效率會不高,因為就為這么點人服務,這些居民可能很多時候就是步行或電動車過來的,開車過來的不是那么多。那么就必須要配置,比如大城市里面叫做生鮮超市,中小城市就是菜市場,買菜的地方;還有就是很多社區配套的比如洗衣服、修鞋、配鑰匙、手機充值、賣藥的“超外”服務,“超外”也就是超市外面的那些小店鋪,可能在這里也開設一些,不用去超市,回家的路上就可以辦了,方便快捷;還有兒童的游樂中心,樓上的孩子要到樓下去玩,可能星期六、星期天家長才會去那種大的休閑購物中心,但平常有可能今天孩子想玩個半小時,在鄰里型配套的商業里面就可以實現,我們要去滿足,它的體量不會很大;社區餐飲,我們形象地把它叫做“食堂”,其實就是快餐,快餐和特色的東西,休閑飲料可能也會有一些。街鎮型就在這個區域型與鄰里型之間,在一頭一尾的中間有一些業態。

        (未完)

       

      原載于《現代物業·新業主》2015年第1期/總第313期

      (責任編輯:現代物業)
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