孫旭東

　　江蘇哥倫布商業管理股份有限公司(NEEQ：831112，以下簡稱哥倫布公司)是專業從事社區型購物中心定位、設計、招商、運營全流程的第三方服務商,公司開創的“哥倫布模式”參照股份制公司的模式將租售型物業的使用權與所有權相對分離，通過統一定位、統一招商與統一經營管理，為業主創造更大的投資回報，為商家帶來營業額的穩定提升。孫旭東，哥倫布公司董事長、總裁，全國房地產經理人聯合會商業地產委員會副主任，擁有豐富的商業地產運營經驗，1993年曾遠赴匈牙利，擔任總經理負責匈牙利Serenia度假村的開發與運營，2007年，在國內開發了首座哥倫布廣場，開創了銷售型商業地產全新商業模式。

　　在與《現代物業》的深度交流中，孫旭東強調雖然電商改變了人們的消費習慣，但只會改變社區商業的格局或者業態的配比，不會完全取代滿足居民日常生活消費的服務類商鋪，社區里面的商鋪會在很長一段時間內存在，因為社區里的商鋪比電子商務更高效，對于刺激消費、引誘消費的這種功能還是很強大的，而且快捷、方便。他指出社區型商業的定位與經營方式不同于都市型“高大上”購物中心，經營公司的核心還是為業主賺取租金，資產升值最后還是靠經營，經營決定資產價值，商鋪還是要完全回歸到租金決定資產價值的這個規律上來。

　　《現代物業》：您曾提到社區型的商業可以分為區域型、街鎮型、鄰里型，這三種類型有哪些具體的特點與區別?

　　孫旭東：社區商業的定義有兩個要素，一個是服務特定區域的居民，目標客戶群是特定區域的居民，另外一個是滿足居民的日常生活消費。目標客戶群需求的定義，不是“高大上”的類型，是日常的生活消費，基本上每個禮拜都要來1次～2次消費，這樣的才是社區商業。核心商圈的區分主要是看輻射的半徑，我們叫輻射的商圈，可分為鄰里型、街鎮型、區域型，輻射的居民范圍在2公里～3公里的一個半徑內，就叫區域型，它類似于一個中等城市的范圍;輻射范圍再小一點，就是1.5公里的范圍，基本上就是街鎮型，也就是一個街道或者中心鎮區這么一個概念;鄰里型就更小了，類似于居委會，1公里范圍之內的區域。因為輻射的范圍不一樣，需求不一樣，滿足的群體也是不同的。我們有標準的產品模型，所包含的內容是不一樣的，會根據居民消費的頻率，作相應的調整。所以商業區的覆蓋面積是不一樣的，鄰里型的商業體量面積基本上在兩萬平方米左右，街鎮型一般在五萬平方米左右，區域型大概在七八萬平方米左右。

　　相應地，區域型業態比較全一些，比如說萬達廣場，除去萬千百貨，就是一個標準的區域型社區中心。像印象城、凱德MALL、來福士，基本上是七八萬平方米的范圍，是區域型社區的中心，里面配有超市、電影院等。有的業態則比較簡單，屬于日常生活消費，涵蓋的都是一些日常的生活，如朋友之間碰碰頭，就像會客廳、購物中心、會客中心、休閑中心這么一種概念。街鎮型就更小一些，可能里面超市也沒那么大，有些業態沒有那么全，不像區域型購物中心有七八個主力業態，街鎮型只有三四個主力店，鄰里型可能就沒有主力店。鄰里型，因為比較小，主要的就是菜場、生鮮超市一類，會配套一些兒童主題以及老人服務的設施。

　　《現代物業》：在招商上有何不同的策略?

　　孫旭東：因為滿足不同的需求，招商策略是不一樣的，區域型購物中心里的主力店可能會設置七八個，比如說它會有一個兩三萬平方米的大型賣場，類似沃爾瑪、家樂福，有幾千平方米的大型電影院、宴會酒樓，有兒童的零售中心、游樂中心等很大體量的兒童業態聚集在這里，還有很大體量的餐飲。因為它的輻射范圍是3公里范圍之內，而且商業體量面積也很大，所以它把這些人，一個禮拜來一兩次的這種需求把它聚集過來。鄰里型購物中心里面，因為它滿足的就是1公里范圍之內的老百姓的需求，可能也就兩三萬人，商業體量大了以后，是沒辦法運營起來的，運營的效率會不高，因為就為這么點人服務，這些居民可能很多時候就是步行或電動車過來的，開車過來的不是那么多。那么就必須要配置，比如大城市里面叫做生鮮超市，中小城市就是菜市場，買菜的地方;還有就是很多社區配套的比如洗衣服、修鞋、配鑰匙、手機充值、賣藥的“超外”服務，“超外”也就是超市外面的那些小店鋪，可能在這里也開設一些，不用去超市，回家的路上就可以辦了，方便快捷;還有兒童的游樂中心，樓上的孩子要到樓下去玩，可能星期六、星期天家長才會去那種大的休閑購物中心，但平常有可能今天孩子想玩個半小時，在鄰里型配套的商業里面就可以實現，我們要去滿足，它的體量不會很大;社區餐飲，我們形象地把它叫做“食堂”，其實就是快餐，快餐和特色的東西，休閑飲料可能也會有一些。街鎮型就在這個區域型與鄰里型之間，在一頭一尾的中間有一些業態。

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原載于《現代物業·新業主》2015年第1期/總第313期