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      園區評測:運營資源最稀缺

      時間:2016-07-05 11:11來源:現代物業 作者:成忻 點擊:
      園區評價不是從開發者角度出發的單向行為,而是實際使用者對一個園區既有條件的“對賬單”,測評體系通過反映使用者需求,對開發者實現反向規制,從而形成使用與開發的雙向互動。
        8月12日,天津濱海新區發生特別重大危險品爆炸火災事故,震驚國內外。這對于一個從形成建制到進入大規模開發階段僅五年時間,且具有國際戰略意義的新興經濟區域來說,無疑是一次沉重打擊。新興產業園區的建設和運營,尤其是安全的復雜程度,是在我國以往的歷史時期中從未遇到過的嚴峻挑戰。建立一套客觀、均衡且符合我國自身特點的園區評測和檢查機制,迫在眉睫。但從根本上說,改變發展觀念,從規劃到運營各階段增強基礎設施安全意識,培養良好的安全習慣,才是解決之道。
        
        
        李蜀
        
        2015年7月8日,中國品質園區發展論壇在北京落下帷幕,本次論壇由搜狐焦點產業新區聯合悉地國際設計顧問有限公司(下文簡稱“CCDI悉地國際”)、北京均豪物業管理有限公司共同主辦,會上發布了中國品質園區評測體系(下文簡稱“評測體系”或“評價體系”),同時中國品質園區評測委員會正式揭牌成立。
        
        中國品質園區評測委員會聯合發起人、委員會秘書長,CCDI悉地國際科技及產業園區產品總經理李蜀向《現代物業》介紹了評測體系開發的初衷及與現行產業園區相關評判標準之間的關系。李蜀強調,園區評價不是從開發者角度出發的單向行為,而是實際使用者對一個園區既有條件的“對賬單”,測評體系通過反映使用者需求,對開發者實現反向規制,從而形成使用與開發的雙向互動。
        
        《現代物業》:中國品質園區評測體系中,作為開發建設高品質園區的關鍵,能源、環境方面的可持續發展比較好理解,但文化、社會、經濟層面的可持續,具體到產業園區,應該體現在哪些方面?
        
        李蜀:評測體系在最基本的邏輯上框定到六個出發點,即綠色、健康、智慧、人文、活力、社區,由這幾方面再進行深入發散。體系一共設置了23個二級指標,112個三級指標,有些方面比較隱諱,比如“人文”,最核心的人文思想就是對人的關懷。把人的感受或者需求照顧好,就能體現出最核心的人文精神。園區發展最關注兩個方面:
        
        其一是工作,整個環境要為企業營造好的發展條件,使園區當中的人獲得在企業當中發展的機會,能夠隨著企業共同成長,在產業活性比較強的區域,例如硅谷、中關村,都具有這樣的環境。
        
        其次是生活,需要照顧到人的直觀感受。貴安新區電子新興產業園,初版規劃從思路上能產生很強的關于未來城市發展方向、產城融合方面的見解——上層是貴安新區,中層是馬場科技新城,在馬場科技新城里包含電子新興產業園。當時第一版規劃犯了產城分離的錯誤,電子新興產業園是做云計算、電子信息等產業,而所有的生活需求全部集中到了馬場科技新城里面,電子產業園里面的工作人員會得不到相應的片區生活方面的支持,然后慢慢地把在馬場科技新城里面的一些生活或者居住調整到電子新興產業園里面來,成為一個產城融合的片區。如果從開始不考慮產城融合,不關心里面的人的生活感受,就談不上社區,也談不上活力。
        
        評測體系在土地利用之后馬上強調配套公共設施,關心里面的人最基本的工作和生活需求。例如深圳的天安云谷,會在整個片區(龍崗區)爭取到廉租房、公租房等政策性住房,在園區工作的人群就可以通過園區滿足自身的需求,到這里工作就能獲得社會傳達的一些關懷。再如天安云谷托兒所,隨到隨托,加班、節假日、周末都可以把小孩送來,給家庭解決了很多后顧之憂。再比如,園區發現缺少一些健身設施,但是有預留出場地,可以安排移動集裝箱式健身設施,健身、洗澡。只要對此有需求,就可以聯系到園區里面來,如果對此需求不足,還可以拉到其他園區里去。做服務的機動性預留,也是園區很直觀的人文關懷。
        
        金融、會議、娛樂都有相應的得分點,對此我們做了0與1的判斷,以擺脫指標體系的人為干擾。只要有,那指標體系判斷得分就是1,不做0和0.1和0.2之間這樣的取舍。通過評測體系的檢驗,園區可以找到自己的不足之處,通過相應的方案去補充,補足,把品質差的部分彌補上來。這個評價體系今年是第一年,我不敢奢望第一年就很成熟,但至少建立了一個方向。
        
        這個指標體系也會有普適的作用。一個封閉的和與社會或環境沒有交互的園區是不成立的,所有的園區都會依托外部環境和周遭因素,建立內生的環境。所以首先要把產業發展的環境放到第一位,這方面會有一些客觀的物理稟賦,比如區位、自然條件和周遭資源。還有城市環境,包括交通體系、周邊環境、周邊配套設施,屬于在客觀上增加了一些相對主觀的上層建筑的內容——政府的意愿、國家的意志、產業發展的方向等各種因素。園區的品質單純強調園區選址就太單薄了,它更多的應該是內部如何去造園造景、提供服務,強調內生的東西。所以,評測體系中和外部環境、外部產業發展并行的同等重要的有三項:第一是規劃,園區是一個建筑群落,不可能是單個的建筑;然后是硬件,以建筑為主,包括建筑里的設備設施;最后是園區營運以及相關服務。不管是商務園區、科技園區,還是物流園區、工業園區,外部和內部這四個方向我們都是要考慮的,會直接關系到它的品質和相關要素的判斷。
        
        但是子項目里面就會作相關的調整,比如孵化器,對外部環境、物理環境的要求比較少,可以在城市的各個角落選擇用地。比如車庫咖啡,不是車庫,也不是很正規的寫字樓,還有一些郊區的孵化器,對這些形態如果再去烘托外部物理環境的重要性,就和孵化器本身有點背道而馳了。相應的,外部環境中的政府扶持、產業環境,對創新、創業的支持力度反而更重要。再比如說物流園區,交通就很重要。如果有自動化倉庫或冷庫,設備就顯得很重要,因為自動化程度是取決于自動化倉庫里面的設備情況。只有對各種園區的類型有深入的了解,才能談它的品質,才能去判斷它的品質是如何做的。我們對每部分會有相應的二級或三級指標去衡量它的品質高下。
        
        評測體系至少在一級指標上具備一定的宏觀指導性,以后會按照這樣一個大方向再去做相應的細化工作,在二級和三級指標上進行細化,去做貼合不同類型園區的指標體系設計,這是我們對這個指標體系的通用做法。我們最開始的目標就是讓園區開發者知道自己的成敗得失,使其在后續的開發過程中進行補足。前面講到集裝箱式健身,可能園區既有物理空間里面沒有考慮,但可以通過運營的方式引入,后續就能得到相應的品質改良。
        
        建筑物里面對人文的關注也很強。比如,一般做商務園區,得房率高了,侵占的勢必是其他空間;多了辦公空間,那設備空間可能會少。把建筑的核心筒縮小,進深得到了更大程度的擴展,但是設備空間縮小,容不下那么多的管井,做不了中央空調。單體式空調能源損耗加大而且人的感受會大大降低。進深加大,就不可能單一采用自然光,要通過能源照明。對于使用者,肯定采自然光是最舒服的,另一方面在白天用了更多的光源照明,綠色方面也會相應的折扣。所以這是一個集體雙生的東西,要么只為商業利益去做一個東西,要么為了使用者的感受和其他方面的考量犧牲一部分的商業利益。
        
        這里面要做一個很好的平衡,因為不可能把所有的商業利益全部犧牲掉去追求單一的品質,這種品質我覺得不稱其為品質,因為我們一直在強調可持續性——經濟、社會和文化層面的可持續。經濟層面的持續,是園區應該找到自己合理的盈利模式,不斷發展,不斷在園區的營運過程中滿足園區用戶的需求,并且自身獲利,如此才能有相關的經濟支持來進行品質方面的追求和后期園區運營。企業通過立體的、多維度的園區開發和運營持續獲利,是一個多層次的、復合的、復雜的思考,是動態的,不斷前進的。評測體系關于品質有180多個得分點,這么多得分點意味著我們會關注更多的內容,并不是一個簡單的售賣關系。在文化和社會層面,園區的創新就是一種文化,發現人才在科學、藝術和文化方面的天賦,保證持續創新,鼓勵互動、鼓勵創新的持續的生活方式就成為園區文化本身。荷蘭埃因霍溫的飛利浦園區,飛利浦將自己的兩棟辦公樓進行改造,不光給自己用,還把上下游的一些企業引進來,吸引了很多周邊的小企業,這就是1+5+100的原理——1家龍頭企業周圍有5家大型企業以及100家甚至更多的小企業圍繞它在活躍。很多扶持或者孵化由企業來完成——企業需要發展,專注在自己的主業上面,會把一些非主業方面的創新讓相關小企業來做,成為直接獲益者。這是他們的文化。飛利浦園區應該是全球最智慧的園區,每年這個園區里面所產生的專利和創新成果在全球是居首位的。這種文化一旦形成了,就會源源不斷地產生動力。雖然現在歐洲很多大公司都在走下坡路,飛利浦公司現在已經完全退出了這個園區,園區已經賣給了其他人進行全權的打理運營,但是還繼續保持了活力和生命力。而且租價和售價已經遠遠超過了埃因霍溫市里面的CBD。
        
        園區對社會也是一樣的,它具有對社會的多元開放性。園區是城市的一部分,城市就是社會的載體,很多園區都是社會的一個單元,比如清華科技園的廣場是開放的,人人都可以進去。通過城市的發展,園區與城市更加融合,使園區一些內生的公用設施對外,滿足社會和城市外生需求。這樣的情況之下園區更好地和城市融合,不管是功能性的融合還是建筑風貌與城市感覺的融合,都是一個持續性發展的過程。這可能是之后園區發展的一條路。我們看到,深圳或者其他沿海地區有一些園區現在已經滿足不了相應的城市發展需求了,旁邊都是高樓大廈,這邊是一個低矮的建筑,這就需要進行改造。這也是園區不斷的改造和升級的過程,形成周圍城市和社會的有機延續或補充,而不會成為城市的一個黑洞,一個低矮的收縮。
        
        《現代物業》:目前評價體系優先考慮科技園區和商務園區,是否因為這兩類園區在規劃和運營管理方面有很多共性的地方?
        
        李蜀:對,商務園區和科技園區里的人群相對來說比較相似,都是高素質人才,他們對環境品質的要求不管是空間還是配套都比較高,不同于傳統的工業園區。低矮的片區通?赡馨l展成為研發總部,是非生產性的工作空間。研發總部的組織檔次,組織對環境的要求以及組織里面人的檔次及其對環境的要求都要更高。早期的工業以機器為主,對環境沒有那么多的品質要求,容易忽略人的需求。但是商務園和科技園都勢必會有人的最基層的需求,對環境有很高的要求。而且一旦有要求,要求就可能會被細化,品質也就更為細化。所以我們首先以這兩個園區作為研究對象、合作對象,但是不會只做這兩個方向。我們的指標存在普遍性,以后會慢慢加入很多不同類型的園區,通過二級指標、三級指標的設置很貼合地進行研判、評價。
        
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       原載于《現代物業·新業主》2015年第8期/總第333期
      (責任編輯:django)
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