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      建筑調試:找到時間與成本的最佳平衡點

      時間:2016-07-28 11:09來源:現代物業 作者:成忻 點擊:
      《建筑調試最佳實踐》已經成為國際商業地產從業人員提升建筑資產管理能力的有效工具,其漢化版有助于幫助中國新建筑和既有建筑的調試標準與國際接軌,實現資本的高效運營。
        
        由BOMA中國(國際建筑業主與管理者協會)主導,法國必維國際檢驗集團與BOMA中國共同完成《建筑調試最佳實踐》漢化版于2015年9月18日發布。指南原版內容由建筑調試協會(BCA)提供,涵蓋建筑的設計、建設、運營三個階段,從設備調試到團隊成員調試,實現了硬件與軟件的全面覆蓋。作為《建筑調試最佳實踐》的漢化版的主要編譯人員,BOMA中國區副主席、必維國際檢驗集團建筑工程服務部大中華區總監莊賀銘及必維國際檢驗集團大中華區建筑工程服務部技術中心技術經理梁海亮認為,《建筑調試最佳實踐》已經成為國際商業地產從業人員提升建筑資產管理能力的有效工具,其漢化版有助于幫助中國新建筑和既有建筑的調試標準與國際接軌,實現資本的高效運營。
        
        
      莊賀銘
        
        《現代物業》:推出《建筑調試最佳實踐》漢化版的主要目的是什么?
        
        莊賀銘:目前中國還沒有建筑調試的通用標準。因此希望引進北美成熟的標準來推動中國建筑調試方面的規范化、標準化。編纂這本《建筑調試最佳實踐》的有美國的專業調試顧問公司、施工單位、設計單位,可以說匯聚了各方的經驗。我們覺得引進漢化版會對中國的建筑調試有所幫助。另外,中國現在的復雜建筑、傳統建筑、商業建筑和綜合體越來越多,可以看到建筑調試在這方面有大量的需求。商業建筑保有量越來越多,既有建筑也需要升級改造,需要再調試。所以這本標準里面包含了新建筑的調試以及運營中項目的再調試。調試的目的,也在于達到環保節能以及實現資產升級。
        
       
        
      梁海亮
        
        《現代物業》:對于新建建筑和既有建筑,調試的標準有哪些不同?最大的區別在哪里?
        
        梁海亮:新建建筑調試發生在施工末期,運營之前。這時空間上、時間上比較充分,比如吊頂上的設備和設備機房里的設備能夠充分地進行機電系統調試。這時執行的標準相比既有建筑會比較高,基本上要求百分之百滿足設備原始的設計性能。
        
        而既有建筑的再調試,存在運營上的矛盾,因為此時調試的時間和空間都會受限制:時間上,不能影響正常運營的租戶;空間上,有些區域可能在裝修時被封掉了,調試中達不到某個區域,這時再調試的標準相比新建筑就會打折扣。我們盡可能地對既有建筑物做再調試,使它的機電設備的性能發揮到其應有的標準,但是我們會考慮它老化的情況。
        
        《現代物業》:預防性維護與建筑調試是怎樣的關系?
        
        梁海亮:正確的順序應該是:最先進行新建建筑的調試,然后進行預防性維護,然后再調試。就是說先要調試好,交付運行,才談得上預防性維護。好的設備交付了,正常地去使用,然后正常地進行預防性維護工作,這樣設備的老化速度會減慢。但隨著時間的推移還是會有一些不好的現象發生,這時就需要進行再平衡調試。如果到了這個階段,再調試還是解決不了問題,那就說明設備已經嚴重老化了,需要進行整體改造了。
        
        《現代物業》:想到一個例子——上海外灘12號,在運營九十年之后,設計公司發郵件說建筑已經到了需要整體調試和維護的階段。那么,建筑的全生命周期在建筑調試當中,如何貫徹始終?
        
        莊賀銘:歷史保護建筑,就是說超過五十年、甚至上百年的,往往都需要做整體的改造,基本上在保留整個外殼和結構的情況下,里面的系統全部換掉,因為時間太久了。我看到,無論是紐約的帝國大廈,還是芝加哥的證券大廈,都是百年的建筑,其中的建筑系統都是這樣來更換的。上海外灘建筑其實也是通過加固、改造、維護來延長它的壽命,像外體用石頭建成的建筑,它的壽命本來就很長,但是里面結構層都被換掉了,只是保留了一些需要保留的。這是一個非常講究技術的整體改造,它要求在保留外殼的情況下,又能使老建筑煥發青春。
        
        我們剛剛所說的建筑調試,往往是針對十年、十五年、二十年這樣的建筑,有些可以保留,有些可以維修、維護。除了建筑內部的改造以外,還有很多建筑的擴建,比如把中庭加起來,再加電梯,有很多這方面的工程。在歐洲,建筑業服務每年都在增長,這也表示,其實建筑還是通過不停的升級改造、擴建,再加上新建的建筑,來維持建筑市場的發展。
        
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      原載于《現代物業·設施管理》2015年第9期
        

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