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      張鵬:互聯網思維重構房地產全生命周期

      時間:2015-11-24 17:12來源:現代物業 作者:石祺 點擊:
      在未來,決定一個房地產項目最終形態的將不再是開發企業的領導層,而是來自用戶的大數據,用戶甚至可以選擇與自己興趣相投的人作為鄰居,構建出新型鄰里文化的同時,也會激活社區內的共享經濟。
       
        當代置業(中國)有限公司(以下簡稱“當代置業”)成立于2000年,以“綠色”、“節能”和“科技”作為本企業在房地產開發領域的差異化標識,其開發項目已獲得數個中國綠色建筑認證及LEED認證。在當前房地產行業轉型時期,當代置業提出了建設“綠色+舒適+節能+移動互聯的全生命周期生活家園”的新定位,并結合當前的創業創新潮提出了內部創業計劃。
        
        張鵬于2001年11月加入當代置業,歷任當代置業附屬公司當代節能置業股份有限公司人力資源總監、副總裁及首席運營官等職務,現任當代置業執行董事兼總裁、全國房地產經理人聯合會副主席。
        
        在談及“互聯網+”的話題時,張鵬更多地提到移動互聯網思維對社區型態的重塑,以及由此影響整個硬件和軟件產品開發的過程。在未來,決定一個房地產項目最終形態的將不再是開發企業的領導層,而是來自用戶的大數據,用戶甚至可以選擇與自己興趣相投的人作為鄰居,構建出新型鄰里文化的同時,也會激活社區內的共享經濟。
        
       
        
        張鵬
        
        《現代物業》:現在房地產行業上下游的企業都在談轉型,包括開發企業和物業管理企業。當代置業在轉型過程中提出并實施了內部創業計劃。您認為企業的轉型和內部創業計劃是如何對接起來的?
        
        張鵬:我們企業內部建立了“十創”,就是在當代置業創變生態體上的十個孵化項目。我們把當代置業看作一個創變生態體,即母艙與孵化子公司構成的統一整體,它們價值互補,資源互換,處于高速發展而又穩定的動態平衡狀態。一個企業母艙自身發育成長壯大,進而通過孵化子艙來反哺母艙,淘汰不能成長的子艙。而且,我們會不斷地挖掘新的創新生態方向。我認為每一個點能做到的深度,在于人與人之間的差距,可以挖掘客戶的顯性需求,也可以挖掘客戶的隱性需求。公司內部還有一個創業機制,誰有新想法,誰就提出來并把這個任務領走,還有一個“四創委員會”,也就是“創新、創客、創商、創業”。另外還有一個評估機制,我們會讓投資人去看這個項目,如果三個投資人覺得好,另外三個投資人覺得不好,我們就會去嘗試。
        
        我們也提供充分的孵化環境:
        
        第一步:當代置業提供兩個創業環境。硬環境:場地、啟動資金、財務注冊等。軟環境:優先鼓勵內部創業,簡單高效,無太多層級關系。
        
        第二步:“四創委員會”認同商業模式,啟動項目,京東眾籌+當代領投,獲取天使輪資金。
        
        第三步:地產板塊項目優先提供創業平臺使用或合作,進行模式檢驗、修正。
        
        第四步:對外融資,A輪、B輪……加快發展速度。
        
        第五步:上市,最終形成企業生態圈。
        
        《現代物業》:轉型后,從運營的角度是如何來看開發環節的?從運營和使用的角度看開發,和從設計、美學或建筑工藝的角度看開發,肯定會產生沖突。如何來調整這對矛盾?
        
        張鵬:當代置業并沒有轉型。我們叫做“轉型不轉場”,在以綠色建筑、綠色住區為核心競爭力的同時,復合型同心發展。所以,叫轉型也好,不叫轉型也好,我們的核心業務不變。
        
        至于從運營的角度反觀開發環節,很多人會疑惑于是需要將資源傾斜于運營還是傾斜于開發,其實大可不必。用于開發階段的資源會塑造好的產品,只有好的產品才可以帶來事半功倍的運營效果。同樣的道理,我們說運營主要是為了業主的滿意度,同時能在此方面獲取更高的運營利潤。那么,為了業主的滿意度,我們也不會在建筑工藝以及美學上削弱。所以前后不是沖突的,都是可協調的,我們作為一個綠色科技地產商,產品永遠是放在首位的,同時在運營上會圍繞全生命周期來做社區垂直生態。
        
        《現代物業》:您提到過,房地產全生命周期的概念除了一棟建筑從開發到后期運營以外,還包括與之配套的建筑組成的生態圈。這樣是否意味著房企必須具備構建一個業主生活的完整生態圈的能力?
        
        張鵬:是的。如今越來越要求生活品質,地產開發不會再是一錘子買賣,而是一次持續性交易。地產商提供的不僅僅是產品,更多的是服務。而且,在運營中獲得的利潤并不薄,又可以整合業主的大數據,所以,現在開發商一般都是自己來進行社區運營。
        
        當代置業現在有三個平臺,分別是綠色金融資本平臺、綠色房地產開發平臺和綠色社區及移動互聯運營平臺,運營平臺就是負責上面說的社區綜合體,所以當代置業是綠色的開發商、服務商,后期運營有一個資產團隊,里面還有物業管理、教育、商業和會所,凡是跟社區客戶高黏性的服務業態,當代置業就自己來做。
        
        但是社會化分工非常精細,教育有自我的細分領域,當代置業專注于幼兒成長,做了十幾所幼兒園,全都是由自己運營管理。
        
        商業招商一定自己做,物業管理也一定自己做,因為當代置業開發的是高科技產品,別的物業公司干不了。會所也一定自己做,因為游泳池屬于高能耗設施,外包出去都是虧損,但是自己做就賺錢,因為自己對能耗有很好的控制。
        
        也就是說,這個社區綜合體是全生命周期的社區綜合體,業主從入住開始一直到最后年老,公司自己能做的服務一定自己做,而且一定是盈利的。
        
        當代置業還專門籌劃了一個平臺來做這些服務,既能把社區服務好,又解決了就業。
        
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       原載于《現代物業·新業主》2015年第10期/總第339期
        

      (責任編輯:現代物業)
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