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原載于《現代物業·新業主》2019年11期/總第476期
人物履歷：
2006年進入廣州市開物物業管理有限公司，后離開物業管理行業幾年，2011年回歸，再次加入開物物業，任公司常務副總經理，2014年任總經理。同時也擔任廣州市黃埔區物業管理行業協會會長、黨支部書記，廣州市物業管理行業協會標準委員會副主任。 生涯重要管理項目 項目1：廣州市第二少年宮 此項目在廣東省乃至全國都是較大型的少年宮項目。對葉盛靈而言，比較缺乏針對這類對外公眾開放項目的物業管理經驗，“以前我們在住宅、寫字樓、商業體等項目上的創優比較多，當時我們拿此項目作為一個公眾類型物業而進行創優。” 少年宮的來訪者多為來此上課、學習的兒童和陪同的家長。因此，葉盛靈在與甲方溝通、協調時，在硬件設施和其他方面，都強調要以兒童為中心，同時也要考慮到成人的需求。 相對于其他公眾物業，少年宮在物業管理上有不少特色。例如，由于兒童的安全防范意識相比成人匱乏，所以項目設施的文字性描述、介紹都盡量簡單、通俗、兒童化，讓小朋友一看基本上就能夠明白清楚。 少年宮還為家長尤其是老人提供了休息場地，也制訂了一些相應的管理措施。例如，對于逗留在休息室的家長，在孩子下課前，會提醒其小孩快下課了，要提前準備去接。針對兒童走失的情況，也制訂了一系列的措施。“整個流程管理上都做得比較細，所以在評‘國優’的時候得到了一致認可。”葉盛靈說，廣州市第二少年宮是開物物業在2012年獲得了“國優”。此后，廣州市規模較大的少年宮基本是由開物物業承接。葉盛靈認為，要提升公司的檔次和定位，就要樹立一些標桿項目，所以在此后幾年中，公司大力創優。雖然“國優”評比于2015年取消，但是這些項目在具體執行中，依然延續了之前評優時的標準。 少年宮所舉辦的活動以公益性為主，另有少量商業活動。自少年宮建設伊始，開物物業就全程參與，后期運營等各方面也都很受甲方依賴。少年宮在舉行各類活動時，也會讓開物物業作為代表直接與承接活動的第三方進行對接。“少年宮屬于政府類的公益性項目，開物物業并不能從事經營性項目。” 項目2：海珠區老干部活動中心 海珠區老干部活動中心是海珠區政府退休人員的活動場所，屬于公益性場所。這類項目的管理通常中規中矩，在管理措施上要側重于滿足老人的需求。服務對象都是比較有層次的離退休干部，因而其要求標準也較為苛刻。在其他類型的項目管理中，物業方可以逐漸增加額外業務，其收益會接近甚至超過物業服務費的收入，但是在海珠區老干部活動中心，“老人來這里學習全部由政府買單，連停車都是免費的，因而并不允許物業管理方再額外增收、營收，想要開辦按摩、保健品、樂器售賣等都是不可以的。”葉盛靈說。 項目3：整個公司的統籌管理 2011年，葉盛靈擔任常務副總經理，對整個公司的業務結構進行了框架性的梳理。 之前，開物物業管理的項目多且龐雜，且并未進行板塊劃分。葉盛靈接手之后，將開物物業重新定位為“大物業公司”，提出“專業的事情交給專業的公司來做”。他將公司的業務分化，成立了開物保安公司、開物機電設備公司、開物園林綠化工程公司三家子公司，分別承接保安、清潔、機電、綠化工程等業務，又根據不同項目的類型成立了校園事業部、醫院事業部等幾個事業部。葉盛靈給予了子公司和事業部更多的自主權。“企業化整為零進行事業化的分布，在這個大思維之下，讓它們相互形成競爭，發揮各自團隊的作用。” 目前，開物保安公司在這些子公司中發展得最為成功。2012年拿到保安服務許可，2018年營業額已經達到1.5億元，躋身廣州市民營保安公司前三名。對此葉盛靈認為自己在條理分塊上做得比較成功。 隨著公司業務不斷發展，葉盛靈的管理半徑也越來越大，管理觸角已經很難觸及一線，導致公司得了“大機構病”，在反饋、反應和處理等方面出現了一些問題。
開物物業2018年上半年已經全部撤出小區項目。之所以這樣操作，是因為葉盛靈想實行更專業化和精細化的管理。要將開物物業定位在政府類物業類型上，就必須有所取舍，剝離其他業態，“但是，剝離并不代表不做，而是交由獨立公司去承接。這些公司是完全獨立的物業管理公司，即第二品牌，其在企業管理體系上與開物物業完全沒有關聯，既避免了精力上的分散，也可以做到風險分擔。”
先進的管理方法/手段 雖然是私營企業，但開物物業一直實行國企化的操作模式。2017年，公司獲得了全國總工會五一勞動獎狀，在勞動密集型行業，能夠取得這樣的榮譽很難。“這說明我們對員工權益的保障，包括員工的晉升、福利等做得比較完善。”葉盛靈說，這并不算先進，只是以人為本，讓員工跟著企業共同成長。
通常情況下，國有企業或事業單位會對工會比較看重，但是作為一家私營企業，開物物業依然對工會投入了較大精力，其原因包括以下幾個方面：首先，開物物業天然帶有國企基因。公司于1999年成立之初，董事長同時還擔任著國企的辦公室主任。2002年-2003年公司轉制時，董事長帶出了一批員工，在管理上延續了國企模式。其次，葉盛靈認為，這和董事長將客家文化帶入企業有關�？图胰俗⒅丶亦l、家族觀念，所以對員工各方面的呵護、照顧也比較看重。開物物業對員工人性化的管理在行業中很有口碑，很多項目的負責人都是跟隨公司多年的老員工。開物物業也不通過資本收購進行復合型、裂變式的發展，而是穩打穩扎，沒有因為開辟其他板塊業務而大量抽走資金，而是靜下心來做一件事情，業務也都與物業相關。 生涯最受益理念/方法 自1999年成立以來，開物物業逐年發展，營業額和員工人數都在不斷增長，但在管理上還是以“人治”為主。上一代的管理方式依靠的是老板的個人魅力，需要和項目負責人、副總“稱兄道弟”，靠“酒文化”、“兄弟文化”去管理企業。當企業發展到一定規模之后，這種模式就不再適用。2016年，開物物業的員工已經過萬，中層項目負責人有三四百人。這已經超出了管理者的管理半徑。
近些年來，葉盛靈不斷參與培訓，將學到的理念逐步套入現代化企業管理中。這些管理理念多為內控管理，無太多高科技內容。“我們就像軍隊一樣，只要統一思想，步伐一致，收縮業務范圍，只做專長，看到外面的花花世界不心動，我認為就不存在管理上無法解決的問題。” 生涯最大困難 當前，物業管理行業老齡化嚴重，針對怎樣吸引年輕人的加入這一難題，葉盛靈曾經和董事長提出“成也蕭何，敗也蕭何”——公司有太多的老員工，尤其中高層均為老員工，后續很可能會遇到員工“倚老賣老”、缺乏學習能力、沒有上進心和創新能力等問題，導致公司后續發展難以跟上步伐。 為此，葉盛靈提出盡量放權，讓子公司、事業部擁有更多自主權，尤其加大人事授權，讓他們能夠把工作當作自己的事情。在成立事業部時招聘了部分年輕人，為公司注入新鮮血液。“我是‘80后’，我帶進來的人大多與我年齡相仿或比我年輕，他們成長起來之后，再招聘就會帶來更年輕的員工。” 具體工作上，對原來負責項目的老員工原則上不進行調整，但是新發展的區域盡量交給年輕員工負責，以此保證新老員工相互對比、競爭，但同時不會讓老員工擔憂自己被年輕人取代而出現矛盾和沖突。“隨著業務不斷發展，自然就會有新的空間留給年輕人。如果項目沒有拓展，營業額沒有提升肯定是老人越來越老，新人也進不來。所以，我盡量去平衡老員工和新員工的關系，讓他們共同分擔責任。”
近年來，人工成本日益增長，自2008年《勞動合同法》頒布到后續幾次調整期間，最低工資從860元調至2,100元。從進入公司以來，葉盛靈每年都會對員工進行薪資調整，調薪重點在于績效考核，讓老員工的工資每年都有所增長，逐步將老員工們的基本工資拉到同一水平線上，無論加多加少，在心理上都是一種照顧。針對新員工，則根據市場化逐步調整工資幅度。“我認為薪酬管理不存在倚老賣老的問題，因為這幾年經濟水平、工作水平都在增長，只要給員工加薪的時候把握好尺度即可。”
設立保安培訓公司 安保行業十分特殊，從業人員必須考取保安上崗證。所有安保人員的資料都要由公安部審查，有任何打架、治安糾紛的案底，都不能從事該行業。由于看重保安行業的資質門檻，開物物業很早就獲得了省公安廳授予的民營保安企業資格。 設立保安培訓公司，葉盛靈還有另一個目的，即在開物物業建立內部培訓學院，借保安培訓中心，讓物業高管到其中擔任教員。以前，對員工的培訓都是以“送出去”為主，如今則要求公司高管都要“當老師”，通過授課，這些高管自身也在不斷學習和進步�，F在，保安培訓公司不僅限于安保培訓，而是已經深化到不同層面。“我在總部也開辟了一個能容納百人的培訓室。保安培訓公司可以對外承接保安員的培訓，還能增加講師的額外收入。” 在葉盛靈看來，未來安保行業會越來越職業化。當前政府對其自主管理的公眾類物業如醫院、學校等項目，要求安保業務必須由專業的保安公司承接。物業保安在未來也將發生很大的變化。首先，物業管理公司很有可能會把安保業務外派;其次，物業管理公司有可能對部分涉及安保性質的工作進行調整，例如將保安員的稱呼改為維護員、管家等，盡量不著保安服，因為一旦著保安服就必須到派出所進行登記、備案、變更，其要求標準也會相應高出很多;最后，物業保安工作重心不僅是安全保衛，更是綜合性服務。他們不但要承擔指引性的工作，還要負責定期與業主交流溝通，將巡查發現的問題反饋至工程部、清潔部、綠化部等相應部門。而門崗、公共區域巡邏等安全工作逐步交給專業的安保公司，其他服務性的事務則逐步退還給物業管理公司的秩序維護部門。 針對發展趨勢，葉盛靈已經逐步縮減了公司的保安部體量。今后，在承接項目時，開物物業管理公司和開物保安公司兩家公司相對獨立，同時也有合作。“以往承接的學校、醫院等項目，物業管理和保安管理都由開物物業管理公司中標，但現在只要是保安公司投的標書，就把它交給保安公司了，物業管理公司就不再承接了。”
在項目的安保工作中，葉盛靈更傾向于服務型職能。例如在少年宮項目里，保安更多的工作是面對兒童的安全服務，如果穿著嚴肅的保安服，兒童就會產生恐懼心理。“門口的重點崗位要穿保安服，但是里面尋常的保安員就讓他們穿比較帥氣的服裝。我們也在逐步推進增加女性安保工作人員，實行人性化管理等。”
學生公寓軍事化管理 開物物業自2007年開始接管校園物業管理項目，以中學、高中、職校為主。 校園學生公寓管理是關系到千萬學生人身安全和良好學習及生活習慣的培育，尤其是如何把學生放學后的這段“私人時間”的安全防范工作做實做細做好，更是檢驗校園物業管理高水準的重要標志。初中、高中學生公寓，學生年紀較小，不調皮，管理上主要以呵護照顧為主，讓其按時起居、飲食，因而通常都由學校自己聘請生活老師進行管理。職業技術學校(中職、高職)，由于生源的學習能力稍差，以及來自窮苦偏僻山區、接受國家補貼等因素，學校通常都會將其公寓管理業務外包。 此前，開物物業承接過一些學校的軍訓業務，一般持續兩至三個星期。軍訓期間，學生在生活作風各方面都能做到良好：晨起之后會主動疊被褥;衣服鞋襪、牙具等擺放整齊劃一;學生見到教官懂得停下來主動問好。但是，當軍訓完畢之后，在普通的宿舍管理制度下，這些培養起來的好習慣往往又全部丟失，甚至出現欺負宿管人員、抽煙、喝酒、打牌、男女混住等行為。學校因而想到是否可以繼續請軍訓教官來管理學生公寓。 通過與校方認真研討，在達成一致共識的基礎上，開物物業針對校園學生公寓管理及后勤服務保障的特殊性，組建培育了一支專業的教官隊伍，以“軍事化管理”模式開展學生課后管理工作，一改過去單一“宿管員”職能為“全職”的“管護員”，逐步走出一條“管理軍事化，服務人性化”的宿舍管理新路子，為多所學校的學生公寓提供了專業的后勤服務。 學生公寓是學生集中居住、生活與學習的重要場所，內務、紀律管理是學生公寓管理的重中之重，關系到人身安全和財產安全，也關系到學校正常的教學、生活秩序。加上青少年學生大多數思想活躍、情緒不穩，易于激動以及集體生活充滿互動性等因素，都在客觀上增加了管理的難度。校園學生公寓管理的服務對象多為處于成長過渡期的學生。他們從小就被父母養在溫室里，從“衣來伸手，飯來張口”突然轉變為自理一切的集體宿舍生活，如何讓學生自覺地接受這種公寓的軍事化管理?與學生進行良好的溝通是關鍵。 葉盛靈指出，此處的“軍事化管理”并非指的是軍事訓練，也不同于入學時的軍訓內容，而只是衣食住行的“軍事化”。首先，要善于運用多種手段，包括宣傳教育、溝通引導、檢查督促等，在管理上要潛移默化改變學生的習慣。由于學生對軍旅文化有崇拜和敬仰的心理，所以要引導他們在這方面相互“攀比”，制訂一整套考核機制，例如內務比賽疊被子，誰疊得越方越正就給予獎勵。每個星期組織一次小掃除，每個月組織一次大掃除，讓學生養成愛衛生的好習慣。 其次，在管理上注重靈活的服務方式和人性化的服務理念。葉盛靈認為，軍事化與人性化沒有絕對沖突，軍事內務管理其實就是真善美的人性化。盡管學生在家中受到百般寵愛，內務意識差，但是在嚴格的要求之下，一旦把宿舍環境搞好，大家都養成了好習慣，就會去共同維護這個集體環境，這是從眾的人性使然。 再者，在服務人性化的同時，也要針對一些常見的問題點制訂嚴謹的管理計劃和管理目標，進一步規范管理，做好管理方案。例如：學生集中在公寓時如何預防打架斗毆;學生上課、放假期間如何做好防盜工作;晚間如何防違章用電，夜間如何杜絕賭博、玩電子產品的現象;熄燈后如何勸導學生準時作息，不影響第二天上課的精神狀態等。 葉盛靈說，這些規范管理不能一蹴而就，也不是寫一個制度、標準或公告，查一查，看一看，隨便記錄兩下就能解決的問題，而是要反復強調、提醒、宣講、引導、示范。對于這些正在求知階段的學生，既要完成管理的工作任務，達到保障安全、維護穩定的目的，又要讓管理理念、標準和措施為他們所接受，達到引導學生、統一規范的初衷，激發他們自覺服從管理、配合管理、進而協助管理的目的。不論采用何種管理手段，都要注意其合法性和合理性。及時發現學生的不良行為苗頭，及時制止并糾正，對違規違紀的學生進行引導教育時，既不能盛氣凌人，又不能遷就，更不能睜只眼閉只眼，對有可能造成嚴重后果的行為熟視無睹，聽之任之。 除了日常的管理工作之外，開物物業教官部還定期舉辦流動文明宿舍、學生思想交流會以及新生入學養成教育等系列活動，不斷豐富學生溝通交流的方式，也加強公寓秩序管理的自覺性，提高管理效能。通過系列活動，不僅展現學生個人特長，促進學生團結，提升宿舍文化品位，而且引導學生把宿舍當成自己的“新家庭”，在與新環境、新成員相處中提高和諧共處的生活能力，從而學習如何正確處理個體和群體的關系，做到個人行為與集體規范一致，共同營造積極向上、健康和諧的集體生活氛圍。 經過軍事化管理，學生家長也感受到了孩子的變化，因而十分認同軍事化管理，“家長們說，我的孩子我自己管不了，幸虧有你們學校的教官們幫我們調教小孩。” 自2007年以來，開物物業為番禺職業技術學校、番禺工商職業技術學校、廣州市紡織服裝職業學校、番禺區東涌中學、番禺區番禺中學、番禺區石樓中學、天河區八十九中學、廣州廣播電視大學、廣東輕工職業技術學院、黃埔區職業技術學校、番禺區南村中學、蘿崗區高級中學等多所學校的學生公寓提供專業的后勤服務。其中番禺職業技術學校已連續服務8年，受到學校廣大師生和家長的一致好評，天河區八十九中學被廣州市天河區教育局作為學生公寓教官管理模式試驗點，在天河區全面推廣。 軍事化管理模式在學生公寓管理中起到不錯的效果，對整個開物物業的發展也有很大的幫助。但是葉盛靈提到，軍事化管理并不是所有學校都適用。“比如大學的公寓管理就不適用。因為大學提倡開放性，而且學生都已經是年滿18歲的成人，再給他太多的管束并不恰當，他們需要的更多是服務性的內容。”
本次采訪得到了廣州市物業經理人協會的幫助 |
