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              物業管理人物志:李從越

              時間:2020-01-17 16:07來源:《現代物業·新業主》 作者:現代物業編輯部 點擊:
              現任仲量聯行華北區物業與資產管理部總監,負責華北地區物業與資產管理服務業務。管理區域主要城市包括北京、天津、沈陽、大連、青島、濟南、石家莊等,管理面積超過2,500萬平方米。

              原載于《現代物業·新業主》2019年11期/總第476期
               


              李從越
               

                人物履歷:

                現任仲量聯行華北區物業與資產管理部總監,負責華北地區物業與資產管理服務業務。管理區域主要城市包括北京、天津、沈陽、大連、青島、濟南、石家莊等,管理面積超過2,500萬平方米。

                在酒店管理、物業管理、租務顧問及管理、資產管理及項目管理方面擁有超過20年的工作經驗,曾為多家大型房地產開發企業及國際化物業管理機構提供服務。
               

                生涯重要項目

                項目1:國家體育場(鳥巢)位于北京奧林匹克公園中心區南部,是2008年北京奧運會的主體育場。工程總占地面積25萬8千平方米,場內觀眾坐席約為91,000個。舉行了奧運會、殘奧會開閉幕式、田徑比賽及足球比賽決賽。2008年奧運會后成為北京市民參與體育活動及享受體育娛樂的大型專業場所,并成為地標性的體育建筑和奧運遺產。仲量聯行在2008年期間為國家體育場提供專業的物業管理服務。
               


              國家體育場
               

                專業團隊專伺服務

                國家體育場物業服務中標后,一周內即調配保障人員到位。團隊各方面素質、技能均得到有關部門的認可。特別是奧運及賽事期間,現場保障人數已達上千人,在行業單體項目人員數量配置上比較罕見。在奧運會期間,國家體育場的整體工程管理服務以物業運行為主導,成立統一調度中心,統一調度仲量聯行及項目總包與分包人員,以精細的流程控制各系統工作進展。

                環境與現場可控

                維持場館清潔,執行日常清潔工作;實施廢棄物管理系統,包括履行對奧組委承諾,按要求進行垃圾分類、回收、壓縮等處理,高效處理安排廢棄物或垃圾;協助監管及確?諝赓|量控制、自來水質量控制及殺蟲劑質量控制;必要時啟動緊急清潔支持。工程團隊對場館內255個衛生間、2處大型售票處、12個核心筒以及各層看臺座椅等公共場所設備設施,變突擊檢修為平日維修責任到人,確保設備完好率始終保持在98%以上。

                安全保障

                24小時消防系統及安保系統監控,以及非賽事場內的安保服務;和仲量聯行工程與運營解決方案部門合作,降低現場運營風險;建議及實施有效的應急方案;指派應急團隊處理專門問題。

                在兩次奧運非賽事期間,仲量聯行還負責貴賓區、中央場區、媒體區的人流管控、成品保護等安全保障工作。防止媒體區設備、電腦、攝像器材丟失。人流清場、設施成品保護(如不同比賽場次之間,維持場地清潔、座椅清潔等,避免出現二次污染)得到有效控制。

                緊急管理

                在奧運會期間,仲量聯行現場管理人員與政府各級職能機關保持良好有效的溝通,使政府部門及組委會的保障需求得到快速有效的落實。根據專業經驗制訂了意外事故、緊急處理等系統的應急預案,后經奧運團隊領導現場驗證、批準納入了《奧運應急保障體系手冊》。

                在閉幕式的“天女散花”清場工作中充分考驗了應急反應及組織管理能力。當時在人員散場及中心場地轉場工作的短短間隔內,團隊清理了散落在場地及觀眾區內的幾十萬片花瓣。

                在殘奧會開幕式當天,一名新華社記者為檢驗殘奧設施及應急系統是否完善,在殘疾人衛生間啟動了“求助按鈕”。記者按下后不到20秒,工作人員迅速開門進入查看情況。最終于2008年9月6日新華網刊登了題為《細節的感動——親歷殘奧會開幕式現場“無障礙”》的報道。

                硬件優化

                對場館內的各項設備設施進行全面的承接查驗和接管驗收服務。同時,不斷對設施設備的運行狀態進行優化,確保賽事期間零故障運行。電力保障團隊在歷次大型活動之前都系統地檢查了場館轄區的幾百個配電箱,并對配電箱各個接口進行檢修確認,以“零事故”的光榮記錄完成保障任務,體現了仲量聯行“精細化管理”特色。

                財務管理

                建議體育館運營的預算編制及財務規劃,提供體育場運營的財務報表;審查體育場的應急支出;提議供應商及采購服務。

                節約機制

                在能源管理和庫房管理的基礎上,建立回收廢舊材料機制,節約維修材料成品,修廢為寶。雨洪系統在全面投入使用狀態下,做到每年雨水全部收回利用,節約水費,減少成本,使國家體育場真正成為綠色場館的典范。在下一年度的運行管理工作中,進一步推行節能措施,承諾在不增加資金投入的情況下,節約電能不少于20%,節約用水10%以上。

                建立專業保障優勢

                李從越說:“2008年奧運場館的全面管理經驗,代表了當時仲量聯行對物業運營與服務的最新理解,也突破了物業管理服務以寫字樓、商業及住宅為主要服務對象的傳統,開辟了一條全新的服務價值脈絡。其背后的邏輯是如何站在一個更大的空間維度去思考服務,如何在場景語境下去鏈接更多的物業服務模塊、開發更多服務需求。”

                服務奧運期間仲量聯行共獲得國資委及奧組委的5項獎牌,包括:最佳電力團隊大獎;最佳非電力團隊大獎;環境管理服務大獎;“五好”團隊大獎;仲量聯行榮譽大獎。

                得益于服務國家體育場的能力與經驗,仲量聯行在之后的2010年廣州亞運會期間又成功為開閉幕式主會場——廣州海心沙島提供全方位的保障護航服務工作,指派了近50名具備國家體育場管理服務經驗的崗位進行現場工作指導,同時投入100余名專業物業人員,保障了亞運會開閉幕式的正常運轉。之后又為濟南奧林匹克體育中心“第十一屆全國運動會”提供了顧問及物業管理運行策劃。

                項目2:中央電視臺新總部大樓,占地面積18.7萬平方米,總建筑面積約55萬平方米。仲量聯行提供物業管理顧問服務。
               


              中央電視臺總部
               

                李從越說,中央電視臺新址是智能化、高端的總部大廈,硬件的科技含量是很前沿的。最關鍵是它對安全管理的要求很高,屬于新聞中樞機關,并有自己的運營管理公司——北京中視物業管理有限責任公司。央視希望聘請到國際專業的物業管理團隊,提供深度合作以實現合作管理模式。后來仲量聯行派駐了5-7名員工在現場,并根據每個階段不同的變化派駐不同的工作人員給予配合協作,從安全管理、現場培訓、環境管理、設施設備管理等方面進行專業指導。

                仲量聯行提供的物業管理顧問服務包括:協助甲方制訂接管方案;制訂與物業管理相關的各項管理方案;制訂分包商管理的制度流程及培訓;參與物業管理相關的服務商招標工作;制訂會議服務標準及培訓。協助甲方做分包商管理;協助甲方的入駐;定期進行現場安全環境巡視檢查并就檢查發現的問題提出整改建議等。

                項目3:中信大廈,總建筑面積43.7萬平方米,高528米,地上108層、地下7層。仲量聯行提供物業管理顧問服務。
               


              中信大廈
               

                仲量聯行協助中信集團對全球超高層及國內超高層項目進行參觀、交流、考察,學習其他的超高層建筑的建設運營管理。針對重要機電設備選型定位,配合機電顧問,參與研究,進行大量調研分析,反復論證,提出專業評審意見與優化建議。根據仲量聯行在管項目的實際運維經驗總結,對超高層建筑環境影響、重要關鍵設備的弊端等提出專業意見與優化建議。

                項目4:北京大興國際機場,位于北京南部與河北省交界處,于2012年獲批并開始建設,2019年9月正式投入運營?偨ㄖ娣e約為78萬平方米,另有52,000平方米的商業設施容納零售、餐飲、酒店、金融、健身等多樣業態。仲量聯行提供物業管理顧問服務。
               


              北京大興國際機場
               

                仲量聯行在民用航空物業管理領域的服務經驗,包括為中國東方航空北京分公司保障基地項目提供全面物業管理服務,為大興國際機場空防安保服務培訓中心提供查驗服務以及為新建的青島膠東國際機場提供物業顧問等。

                李從越表示,北京大興國際機場項目的實施,更多得益于2008年為首都機場第三航站樓公共區域提供物業顧問服務的經驗。在項目建設及后期運營階段,仲量聯行提供了涵蓋GTC停車樓接管查驗、相關分包商的采購及后期管理、GTC停車樓內商戶的管理、相關部門梳理物業管理流程等全方位的物業顧問報告,并對后期運營階段給予了支持和提供優質服務,在贏得客戶高度評價與肯定的同時,也為本次獲得大興國際機場的委任打下了堅實的基礎。

                在北京大興國際機場航站樓施工末期、運營籌備期和試運行期間,仲量聯行提供包括運行優化、協助配合工程調試及驗收接管籌備、完善航站樓管理體系、協助完成服務商人員入場培訓和外包服務商評估與監督等一系列的工作。

                項目5:北京亞洲金融大廈,作為國家級重點建設項目,占地6.1公頃,總建筑面積達38萬平方米。
               


              北京亞洲金融大廈
               

                仲量聯行在2016年項目奠基時就與之結緣。在施工建設期間,仲量聯行項目開發管理團隊結合國際視野和本地經驗,管理協調建設、施工、監理等各方,積極推進工程施工,確保項目按時、按質執行。在項目交付使用和亞投行正式遷入辦公后,仲量聯行還為亞投行提供設施與設備的綜合管理服務,持續為此項目內最重要的租戶實現全面、高效、優質、有序地運行。

                以“科技、安全、綠色、和諧、卓越”為理念,為項目制訂包括工程管理、設施養護、環境維護、安防管理、交通秩序、會務管理、檔案管理在內的一系列方案標準,并提供高質量的創新服務。

                在品控方面,引入“至尊服務體系”、BOMA中國商業建筑管理卓越認證。在智能大廈方面,仲量聯行團隊利用BIM運維平臺,對租賃管理、對客服務、物業日常報修、線上滿意度調研、能源管理等環節實施全覆蓋;鑒于項目的特殊戰略意義,仲量聯行有效運用“通過環境設計預防犯罪”的CPTED理論,加強重點部位巡視檢查,增加犯罪行為的難度,使安保級別趨于外交使館的級別。此外,客服團隊還將提供多語種服務,并充分利用臨近奧林匹克森林公園的便利條件,面向入駐企業和員工開展多項倡導健康生活的文體活動,讓大廈成為多元、和諧、共融的國際社區。
               

                最有效的管理理念/方法

                李從越說,在仲量聯行,他踐行公司管理理念,即“專注基礎管理、追求至尊服務、創新成就卓越”。“首先我們把基礎服務看得很重,因為物業管理行業不同于其他行業,有很多的工作都是基礎服務,例如環境管理、安全管理。在此基礎上追求至尊服務,通過現場人員的服務展現我們對客戶的專業服務,實現從滿意到驚喜過程轉變。創新成就卓越,就是要求我們不斷地創新。例如科技的創新和現場管理服務的創新,不管是工程服務,還是社區化服務,通過績效管理來提高客戶黏性,確實讓客戶體驗到滿足感和舒適感。”

                對于科技創新,李從越說,科技平臺的運用可以幫助物業管理提高管理性能、降低管理成本,也讓我們的服務可追溯,提高管理品質。為此,仲量聯行也重新給自己定位為“房地產科技公司”,致力于房地產領域科技。結合中國及海外管理的實際經驗,自主研發了許多先進科技的產品。例如2019年推出的樓宇解決方案Command Centre智控中心,利用樓宇現有的自動化系統(如樓宇自控系統、安防系統、消防系統等)及相關傳感器收集設施設備運行數據,并在適當的部位增加無線傳感器(物聯網系統)進行補盲。收集的數據集中存儲、管理和分析,并用于實時報警、工程管理、能源管理、故障分析、數據分析、定制報告、7×24小時值班平臺等功能的實現。系統將自動識別發展動態和異常情況,有助于對樓宇和設施的運作進行持續監視及調整,提高運行及維護保養的效率、安全性和透明度,進而改善運營和維護、降低成本、節約能源。
               

                超高層建筑管理關注點

                超高層建筑越來越多。李從越認為,超高層建筑就像一個垂直城市,存在著安全、內部交通、環境、能源消耗等多種問題。建筑物的超長尺度特性將引起建筑設計概念的變化,越是向高處發展,安全性、耐久性及舒適性等問題就愈多,對結構、建筑、機電、電梯等專業的要求就越高,出現了顯著的難點。從建筑角度看難點有三個方面:煙囪效應、垂直交通、幕墻設計?照{系統主要關注點在以下四個方面:1、超高層建筑空調系統常用選型;2、超高層建筑自然特性與空調的關系;3、超高層建筑品質要求與空調的關系;4、超高層建筑消防安全與空調的關系。
               

                仲量聯行超高層建筑的運營成本要點

                能源成本

                1、全封閉的幕墻,不易排除異味。如裝修遺留的氣味,則需要延長新風機的運行時間。

                2、為控制空調造價,需降低末端工作壓力,故采用階梯多壓力區供水,為正常供應空調,需要提前運行設備(制冷機、循環泵等),以便最遠端的溫度能符合實際需要。

                3、超高層建筑特有的煙囪效應,冬季大樓的熱空氣會從頂層流失,冷空氣會從底層涌進來造成能源的浪費,電梯井會成為呼嘯的風道。

                資本性成本

                1、一般超高層建筑物經常是地標性建筑,在安全方面的需求尤為顯著,在特定時間,需要增加安檢設備。

                2、由于層高,為及時對初級火災進行撲救,需要在多處設置微型消防站。

                3、在上下班及用餐時間電梯運輸能力很重要,需要投入許多的人力、物力關注及維護。

                4、由于層高,為及時處理突發事件(包含清潔),需要在多處設置應急處理及清潔設備。

                人工成本

                1、全封閉的幕墻及超高層,使安全巡更成為管理人員的工作負擔(潮濕、悶熱、路線長),需要投入較多的人力,分區進行。

                2、為避免供電壓降,需要在中高層設置變配電室,增加值班及巡檢的人力。

                服務成本

                快遞員的管理成本或設立快遞分揀中心管制外來人員的進出。

                維護成本

                為確保電梯縱向運量,選用高速電梯,但維持電梯的穩定性,相對一般電梯需要投入較多維保人力。

                超高層建筑垂直交通設置

                高層綜合體的垂直交通是指聯系城市與綜合體不同功能部分以及聯系綜合體自身不同功能部分的以垂直方向交通聯系為主要用途的空間,其具有一定的組織方式、邏輯結構和空間形態。

                在交通系統方面,垂直交通作為交通系統的重要節點,組織的優劣直接影響到綜合體乃至整個城市交通系統的運行效率;在空間整合方面,合理組織的垂直交通能夠在不破壞原有空間屬性情況下,將各個空間很好地融合在一起。

                垂直交通組織效率含義可分為靜態指標和動態指標,靜態指標反映建筑物是否合理經濟,動態指標反映建筑物是否舒適、便利。

                影響垂直交通的三大因素:1、功能空間構成;2、電梯系統配置;3、電梯組織方式。

                優化提升垂直交通靜態空間效率方面的措施有:1、盡可能減少辦公功能空間面積,提高酒店、住宅功能面積;2、按照功能進行分區,從低區到高區,電梯數量逐漸減少,速度加快;3、超過核心筒限制時,考慮采用雙轎廂電梯或雙子電梯;4、空中大堂在允許的條件下盡量設置在較低樓層,減少穿梭電梯運行的距離,從而減少穿梭電梯占用面積。

                優化提升垂直交通動態空間效率方面的措施有:1、穿梭電梯、觀光電梯盡可能采用雙轎廂電梯;2、目的豎向功能空間的起始樓層較高時,要設置空中轉換大廳;3、酒店部分要單獨設置空中大堂。


               

              (責任編輯:django)
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