|
原載于《現代物業·新業主》2019年11期/總第476期 目前綠色與可持續發展已經成為各行各業所關注的焦點，建筑業的意識也在逐漸增強，越來越多的既有和新建項目參與LEED綠色認證。政府政策的支持、科技的發展、硬件設施的完善都在助力項目取得更好的結果。但是很多業內人士對綠色建筑依然有著固化的概念，把它作為形式和指標去執行，執行過程中也會出現設計、施工、運營銜接脫節的問題。
美國綠色建筑委員會(USGBC)及綠色事業認證公司(GBCI)大中華區市場轉化及拓展主管徐辰波，他的工作是帶領團隊推動LEED綠色建筑認證體系及GBCI旗下其他可持續發展相關認證體系在大中華區的市場拓展及項目支持，在綠色建筑市場的推廣與教育方面有著豐富經驗，熟悉建筑節能、建筑調試、建筑室內健康等領域。在專訪中，他數次提到，國內行業在進行綠色建筑認證方面，最大的障礙還是來源于“綠色建筑就是節能降耗”的固有觀念，無法將綠色和樓宇品質、使用體驗以及運營績效相聯系。而這方面的改善，需要從樓宇業主和物業管理高層人員開始。
《現代物業》：LEED能源評審主要涵蓋哪些方面?占較大分數的有哪些? 徐辰波：能源評審在LEED認證體系里是一個很重要的板塊，其中分數占比最大的是能源優化。簡單來說就是用參與評審的建筑的能耗與整個數據庫里的能耗基線進行比較。無論是新建建筑還是既有建筑，都有相應合適的能耗基準線去對比。比如新建項目，我們建議通過能耗模擬的方式，將美國暖通空調工程師協會(ASHAR)的要求作為基線進行比較。如果是既有項目，我們鼓勵大家提供一個實際的運營數據，輸入到由美國能源部(DOE)和環保署(EPA)聯合推出的能效項目能源之星(Energy Star)的平臺數據庫，以此來跟其他同類型建筑的實際數據進行比較。Energy Star是全球公開使用的，會有針對商業、零售、辦公樓、酒店、住宅等不同類型的建筑能耗基線，每個建筑都與全球同類型的業態進行比較。
針對我們最新推出的LEED v4.1體系，我們鼓勵更多的新建項目在落成之后提供其運營數據，和同類型的其他數據一起進行比較，就可以看到它的綠色節能落實情況在全球是什么水平。 《現代物業》：在中國，既有建筑體量非常大，針對既有建筑能源評審具體是如何做的?
徐辰波：在LEED v4.1體系中，單個既有建筑數據是與在線數據平臺中同類型項目的數據進行對比的。假設可能在全球已經有1,000棟寫字樓參與了LEED v4.1 O+M 既有建筑認證的評審，有一個新的既有項目要參與該認證時，它的能耗是跟系統算出的此前1,000棟的能耗基線去進行比較。當它參與評審后，之后新參與評審的項目，就變成從此前的1,001個項目當中去計算基線，以此類推就形成一個動態的數據基線，而不是一個死的標準。 《現代物業》：LEED能源評審大概涉及哪些指數或者細項?
徐辰波：對于既有建筑，相對來說是比較簡單的，只需要對它的總能耗進行評比，包括燃氣、耗電等。有一個折算系數會把它折算成統一單位來進行對比。我們現在更推廣的是結果導向，LEED v4.1優化后今年既有建筑參與既有認證的數量大幅度上升，因為我們簡化了評審的流程，物業管理人員能夠更加簡單和直觀地看到樓宇所處的水平和位置，他們申請的意愿就更強。 《現代物業》：剛剛也提到不同的建筑類型會有不同的基線，具體來講各種業態，如寫字樓、公共物業、商場等，在能源評審上有何差異?側重點分別是什么?
徐辰波：從標準上我們沒有特地進行特定引導。對于一個既有項目來講，匹配基數時要符合其本身的建筑特點和特性。比如寫字樓，可能大多數寫字樓都有自己運行的流程，朝九晚六或者早八晚七，那么與同是寫字樓的其他數據來對比是符合的。但是對于零售來說則完全不一樣，零售行業往往晚上開門到很晚，但不見得早上也開門晚，因為雖然早上10點營業，但是從八九點鐘就得做準備。我們尊重不同業態的運行機制，當我們在計算能耗的時候會要求項目經理提供整個大樓的運營計劃，他要說清楚每天大概有多少的人流量，以及整個設備運行的區間。也就是說在評審之前，選擇了相應的業態類型之后，也要把這套信息提供給我們。
《現代物業》：辦公樓有些是金融類，有些是科技類，辦公時間和使用時間也不一樣，是否也會根據建筑的情況做一些調整?
徐辰波：對。這就是為什么我們要求項目要輸入每天的人流量和設備的運轉時間，綜合地看待樓宇問題。道理很簡單，比如同樣是5萬平方米的商場，有一家是五萬人流量，另一家可能只有兩萬。體量上都是一樣的，設計也差不多，但兩家直接進行簡單粗暴的對比肯定是不行的。所以我們要求項目團隊要真實地填寫實際的運營狀況，我們根據項目每天的流量及運營流程，再結合項目的能源賬單來做背后的數據分析。 《現代物業》：目前來說，國內建筑物在能源管理上做得較好的有哪些地方?哪些方面還不足?
徐辰波：坦白講，我認為國內的既有樓宇在節能方面的工作做得基本上要比國外好。首先從現狀來看，在中國既有建筑物的鉑金獎比例相對來說比較高;其次從大數據來講，中國的人均碳排放量比美國、歐洲都要低。也就是說我們要客觀地承認，國家在碳排放、節能方面的教育是比較到位的，我們的主動式節能比歐美國家要稍好一點。但這也會帶來另外一個不足，就是太過于強調主動節能，反而可能會忽略大樓的舒適度問題。在美國，節能工作是在確保滿足租戶或者用戶所要求體感舒服的前提下，盡量去做。在國內也會有舒適度的理念和意識，但是比起歐美來講對于舒適度的追求沒有那么高，導致一些節能方案可能會在某些程度上影響到整個大樓的舒適度。在這方面LEED認證希望能夠進行一些彌補，比如要求管理者對大樓租戶或用戶進行一次滿意度調查，如果樓宇很節能但是用戶滿意度很差，空調冬天不熱夏天不冷，用戶都來投訴，那節能實際上是沒有什么意義的。滿意度調查相對來說是一種軟性的方式，我們還沒有強制性地要求必須要看到大樓的實際運營數據。有一些機構提出來，LEED認證能否去監測整個大樓運行的狀況，比如新風是不是每天都開?空調吹風是怎樣的?我們還沒有要求到這個地步，但要鼓勵業主在滿足用戶體驗的前提下去做更好的節能。這和我們整個行業的大背景相關：現在已經是用戶為王，是一個買方市場而不是賣方市場了，用戶更加關注自身體驗。節能雖然是企業省錢及體現自己樓宇特點的一個方式，但是用戶體驗也非常重要。最新的LEED認證標準當中也有對于用戶體驗的一些要求。 《現代物業》：也就是說目前逐漸趨向以人為本，寫字樓更多強調辦公空間的健康舒適，商場也需要考慮顧客的購物體驗。
徐辰波：是的。USGBC北亞區董事總經理杜日生先生是一個非常有經驗的物業人，他一直在強調一個理念，就是節能不只是為了賬面數據好看而已，首先應該帶給用戶一個舒適健康的環境，然后盡可能地去節省整個資源的消耗。我們現在也希望去普及這樣一個理念，希望更多的業主能夠更客觀地看待所謂的綠色建筑。此前我們固有的印象就是，一提到“綠色”就和“節能”掛鉤，和人好像沒有關系，但是實際上并不是，我們整個國家都在強調“綠水青山就是金山銀山”，因為環保最終的收益會體現在人們身上。 《現代物業》：國內大部分大型建筑都已經采用了智能化的能源管控系統。從LEED的角度看，這些系統是否可以達到良好的節能效果? 徐辰波：太古地產的頤堤港項目，應用了施耐德基于云技術的一個智能化樓宇管理平臺，它不僅檢測末端的數據，而且配合云端的數據分析和人工智能，綜合地給出節能方案。頤堤港也成為了全世界第一個獲得LEED v4.1鉑金級的商業綜合體項目。我相信像這樣的高科技和設備，一定能夠助力整個項目取得更好的成果。因為它的系統擴展性很強，現在大家也不是只看節能，而會把空氣中二氧化碳濃度、PM2.5甚至是安防全都結合在一起，不斷地具體結合綜合性的需求。 但我想提的是，好的設備不一定能帶來好的結果，原因就在于目前國內的硬件設施跟軟件設施之間還存在一定的差距。物業管理運維人員能不能真正良好地利用這些好的設備，發揮它真正的功能，是目前在面對新科技時整個物業管理行業面臨的挑戰。
舉個很簡單的例子，上海市政府對大型商業項目很關注，有專門的政策去支持和鼓勵上海的項目加裝能耗計量系統，加裝之后會有一定的補貼。但是我親身經歷過兩個項目，在不同的區域，都有政策扶持，結果裝完系統之后我們發現物業管理人員完全不用。原因第一是裝完之后安裝人員不一定會給到物業管理人員一個很完善的培訓教程;第二，也有可能是系統沒有被調試好就交付到物業管理手上，物業管理人員在不知道設備特點的情況下，認為操作很復雜，索性就不用了。包括南方某棟非常高科技設計的大樓，竣工時新設備在給物業管理方交接的時候型號留錯了，操作手冊也留錯了，導致物業管理人員按照老型號設備的方法去操作新設備，直接把新設備燒掉。所以，在整個環節當中，好的設備一定能助力項目有更好的結果，但是不代表會發生。傳統領域里設計與施工的脫節、施工與運營的脫節都會削減高科技設備的功能。也需要通過《現代物業》這樣的專業雜志，和更多物業管理領域的同仁去討論這樣一個話題——它不僅是節能或者綠色的話題，也是貫穿整個建筑生命周期的話題。
《現代物業》：您在評審過程中是否會對這些智能化系統給出一些符合LEED標準的優化建議? 徐辰波：是會有一些得分項作為支持和鼓勵，但是相對來說鼓勵程度是比較普適的。曾經也有人問過我們有沒有考慮把標準拔高一點，比如對LEED v4.1 O+M(運營+管理)評審，我們并沒有強制要求參與的項目都要有BA系統(樓宇設備自控系統)。后來咨詢過團隊總部人員，他也希望有更多的項目先能參與進來，先有這樣的意識，然后再看情況去拔高門檻。因為一方面一些已經建成20年甚至30年的老樓是不會有BA系統的，也有可能安裝之后年久失修，已經不再使用;另一方面，LEED不想把很多這樣的項目都拒之門外，我們更情愿鼓勵大家能夠先參與進來。隨著硬件的普及，包括IoT(物聯網)、AI(人工智能)應用的普及，硬件的門檻對于用戶來講在降低，人的想法和思維反而恰恰是最大的一個挑戰。比如給大樓加裝能源計量分表，10年前是一件非常麻煩的事情，需要拉線路，需要考慮電壓配電是否足夠等因素，但是現在很多分表的改裝非常簡單，直接在電源上改造一下就可以了。 我們在做標準的推廣和落地的過程當中，最難的一點就是大家對綠色建設的概念已經固化，第一反應是“這是為了做節能，政府有補貼”，并且每年都有KPI，綠色建設與人的體驗、企業實際效益的結合點完全被忽略了，導致做綠色建設這件事情的動力很小。比如在北京CBD，朝陽區政府鼓勵一些項目去申請LEED認證補貼和其他節能補貼。政府管理人員做了非常多的工作去推廣這個政策，而且是真的每年準備了資金發放到這些企業。但是還有非常多的企業什么都不做，寧愿不要這筆錢。因為他們可能會認為做LEED認證是很麻煩的事情，認為節能這件事好像本身自己也在做，沒有必要一定要按照LEED的流程走。這方面我個人認為是理念上挑戰會更大。 作為一個機構來講，我們舉辦Greenbuild中國綠色建筑峰會也是希望給大家帶來更多思想的碰撞，讓大家理解綠色可持續不僅僅是節能，節能只是其中一個環節而已。事實上很多企業都把綠色可持續發展作為企業很重要的一個政策去進行引導，認為綠色和可持續能夠帶來企業經濟的增長，這樣自然而然內部的動力就會增強。 我們并不是要強調LEED認證是一個很高端的概念，我們更想告訴大家的是，在日常工作中很多做法和設計都和LEED綠色認證有關，只需要把它糅合在一起，就能夠更完善、更系統地去做這項工作。從物業管理來講，在既有建筑中很多的得分要求就是跟物業管理平時的工作息息相關。比如我們要求參與認證的大樓提供一份能源審計報告，但是事實上現在能源審計已經成為很多大樓每年或者每三年必做的一個工作;包括查看物業管理設備運行維護記錄，鼓勵項目能夠有持續的調試工作，不僅只是清潔和維保，更多測試的是功能性上是否可持續。你會發現這些工作在物業管理領域里邊已經存在了，只是說很多物業管理人員沒有認識到原來我做的工作就是跟綠色、環保、可持續相關的。當我們把實際概念告訴他們之后，他們反而會認為做LEED認證是一個很好的工作，而且可以非常系統地梳理自己的理念。
另外，獲得LEED認證也能夠讓業主或高管更清晰地明白物業管理人員所做的工作，意識提升后他們的熱情也會越來越高漲。我們所引導的永遠是行業的前景，而不是只為了一個證書去做這件事情。我認為，像太古地產這樣的企業已經超越了認證，但是他依然要做認證，就是因為希望通過一個第三方機構去驗證他的工作到底做得怎么樣，是不是處于他認為的前列位置。所以同理，我們也希望別的一些項目和業主能有這樣的想法去落實。 《現代物業》：例如再生能源等建筑節能的技術革新，以及物聯網、大數據、人工智能等技術在國內建筑領域的應用案例越來越多，從LEED能源評審的角度看，這些技術起到的作用有多大? 徐辰波：再生能源是幫助整個建筑業實現零碳或者低碳化發展的一個非常重要的手段，在這個過程中我們鼓勵大家通過兩種方式使用新能源。一是在項目上加裝再生能源的設施，但往往容量是有限的，有些項目由于它的設計特點，不一定能承載產生可再生能源的設備;二是場地外的可再生能源的應用。比如，在美國很多企業都號稱自己所有設施達到了百分百清潔能源，原因就在于國外對于可再生能源的認定機制比較靈活，比如，硅谷的科技公司跟遠在美國北部的風電廠簽署了一個遠程協議，向風電廠直接購買未來10年的用電量，去抵消它實際在當地使用的用電量，而在硅谷還是消費當地的電網。但是因為它支持了新能源產業，定向認籌了10年的使用量，在綠色認定時就可以抵消自己的能耗額度。 所以當談到零碳建筑和零能耗建筑時，不只是靠建筑本身，還包括周邊的整體電力、產業的支持。我們國家現在已經意識到了這個問題，從需求上進行改革，從2017年開始推廣中國自己的綠色電力證書，把風電廠產生的一定量的電制作成電子證書交易給企業，降低企業的碳排放量。但這樣的工作非常需要政府政策的引導和市場機制的結合。我們希望能和更多的廠商合作，看能不能在建筑場地內提供更好、更適用于建筑特點的可再生能源設施，例如漢能的BIPV(光伏建筑一體化)技術。同時我們也在和很多機構一起探索中國的綠色電力市場如何更好地為項目進行服務。事實上在LEED認證當中，購買綠色電力是有加分項的，但是很多業主非常不情愿去購買國外的綠色電力證書。因為他認為既然是支持綠色能源產業，更想支持國內。但是目前國內的綠色電力證書相對來說還比較閉塞，沒有經過國際認可，目前LEED認證的標準也沒有明確接納中國的綠色電力證書。我們在嘗試解決這樣的問題，至少讓我們的體系能夠先第一步去接納國內的綠色電力證書。
另外，物聯網、人工智能，更多涉及的是整個運維管控。以太古頤堤港為案例，它能帶來持續的既有能耗效率。從LEED標準上來講，LEED v4.1O+M做了一個小的改革來響應這樣的技術趨勢：LEED v4.1O+M證書有效期從之前的五年變成了三年，并且強制要求項目每年都要提供運營數據進行審核，否則分數可能會下降。評審會倒推項目連續12個月的數據，不會只是根據年底的表現就一直認可。這是變相鼓勵項目去使用更好的設備，甚至是把BA系統跟我們的平臺進行對接。因為每年要去上傳數據也要做很多的數據工作，假設項目本身就有很完善的系統，我們的平臺能夠接受大家開一個端口進行連接。我們不想在門檻上設置得過高，但是希望引導大家把一些更高的技術手段納入認證過程當中，這樣做以后事實上是能有收益的。 《現代物業》：有哪些節能工作是LEED中比較重要，但經常被國內項目忽略的? 徐辰波：我認為不管是新建建筑還是既有建筑，調試都是比較重要的。LEED要求每個項目都需要專業調試專家參與進來，對建筑的各子系統進行分析和調試，并出具相應的調試報告。
調試工作國內起步比歐美要晚，2013年-2014年左右在業內才逐步有這個概念。一方面是因為LEED認證在國內的普及程度在加強，越來越多的項目去申請LEED認證，業主以前不知道樓宇為什么要調試，但是在認證過程中要去做這件事情，業主就會對調試有一個概念上的認知和意識;另一方面，隨著我們國家政策的引導，業主也開始認識到調試是一個很重要的工作。舉例來說，以前很多項目都是散售的，例如SOHO中國，是非常典型的散售地產項目。但是現在在國內很多一線城市的核心區，我們都要求它的業主百分之百自持，有的是自持10年，有的甚至要求業主的核心計劃是永久持有。這時就會發生一個問題：之前項目興建完成之后開發商把它散售出去就撤離了，買房業主自己會去找物業管理方。但是現在必須要自己持有物業，業主會發現原有設備交到物業管理方手上根本不會用，各種圖紙完全匹配不上，開關、閥門、線路也對不上號，于是就會真正意識到調試是干什么。有一些大的開發商會在LEED要求的基礎之上，專門請人做獨立的調試，希望從整個項目基建總包安裝完設備之后找第三方機構進行巡檢，例如會簡單挑選5%-10%的末端端口測量風量及出風的溫度，觀測到底是不是實際調試到合適的數據需求，而不是安裝完成之后就撤離。這就是在解決前面我提到的設計和交付運營的銜接問題。整個行業在逐漸好轉，但是目前還沒有到大家都能真正有所意識的階段。我們希望一些領先的項目能夠先站出來告訴大家，調試表面上是增加了一道工作，但它真的能幫助后期運維省去很多麻煩。 《現代物業》：關于后期運維專業人才建設，您是怎么看的?
徐辰波：一方面杜日生先生對物業管理領域非常理解，他非常希望能夠對物業管理人員多進行一些專業化的培訓，無論是知識、技能還是意識，各方面都能有提升。所以今年USGBC與RICS(皇家特許測量師學會)共同開設了第一堂可持續綠色物業培訓課程，得到很多講師的支持，包括戴德梁行、世邦魏理仕的董事、香港置地的物業總經理，乃至專門負責做企業、地產、ESG(環境社會治理)的一些講師去給物業管理人員做培訓。這個培訓并不是只跟LEED掛鉤，它講的是一個更宏觀的概念。這方面還是先從上至下會更合適一些，所以第一批學員很多是地產物業的中高層。我們也希望在來年能夠有更多的機構將這樣的課程推陳出新，推廣到更多的領域。
另一方面，回到LEED來講，我們鼓勵更多的人員考取LEED AP(LEED Professional Accreditation)證書。LEED AP是我們對專業人員認可的一個資質，目前全球大概有20萬人獲得LEED AP證書。在新建市場LEED認證的大樓已經很普遍了，這也導致了一個很有意思的現象，比如上海中心、上海ICC，它們都獲得了LEED認證，物業管理方在招聘物業總經理時就希望應聘者擁有LEED AP證書，能夠懂得怎樣去管理一個LEED認證的大樓，原因就在于這樣的環節貫穿生命周期。比如LEED認證里有一個得分項是低碳出行方式，鼓勵大樓周邊設計自行車停放點，另外還要求大樓根據自身人員的流量，設置相應的公共浴室給騎車上班的人洗浴，大家需要換衣服的空間。但是如果物業管理人員不了解這個得分設置的目的，就會認為管理浴室很麻煩，還得清潔打掃、管理維護，就會有一部分大樓哪怕設置了沐浴間，最后也會變成一個雜物間。
從這方面來講，我認為物業管理人員不管主動也好，被動也好，都要面對這樣的問題。比如北京CBD核心區未來可能有10棟以上的甲級寫字樓，同時都是獲得LEED認證的項目，它們入市時不只是價格比拼，而是全方位的整體運維和體驗上的比拼，那么對物業管理人員提出的要求相應也會更高。在這樣的前提下，物業管理人員懂得綠色認證就不是可有可無，而是必須的，我們要一起把人員培訓做好。 |
