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原載于《現代物業·新業主》2019年11期/總第476期 大連諾德大廈位于遼寧省大連市沙河口區體壇路22號，總建筑面積131,100平方米，占地面積約7,077.3平方米，總高度達242.8米。大廈分為主樓、裙樓兩部分。主樓地上53層、地下3層，每個標準層的建筑面積大約為2,200平方米;裙樓地上5層，每個標準層的建筑面積大約為1,800平方米。 業主單位：大連諾德資產經營管理有限公司 建設單位：北京中國中鐵建工集團有限公司(“世界500強”中國中鐵股份有限公司成員企業) 物業管理：豪之英中國(2011年9月1日至今) 豪之英中國(以下簡稱豪之英)東北事業部副總經理宋景林向《現代物業》介紹，諾德大廈是大連沙河口區政府重點窗口單位及招商引資平臺，目前入駐大廈的客戶主要為：金融保險公司、大型國企及上市公司、房地產公司、知名律師事務所、餐飲公司總部、醫療科技公司、跨境電商等類型的企業，大廈整體入駐率接近90%。該項目2016年度榮獲大連市物業管理“優秀大廈”稱號，2018年榮獲大連市沙河口區“健康示范單位”稱號，2019年申報遼寧省健康示范企業。
建設特色 地理位置 諾德大廈由德國著名設計師德克·海勒設計，大廈于2006年立項，2007年動工，2009年底竣工，是標準的國際5A級商務寫字樓，頂層設有觀光層及直升機停機坪。項目位于大連星海灣金融商務核心地塊，在室內向外眺望，星海廣場及海景、山色一覽無余。 外立面 諾德大廈建筑外立面為單元式玻璃幕墻，采用橫滑式單元隱框玻璃幕墻，外加鋁合金扣蓋，玻璃大面積采用鋼化LOW-E中空玻璃，根據位置的不同而采用不同厚度玻璃，層間采用不同厚度的鋼化LOW-E彩釉中空玻璃，每層幕墻下部安裝有供大廈采集新風的自然通風器。 層高設計 立面柱數量自下而上逐漸減少，達到一種建筑向上沖擊的挺拔態勢，具有歐洲哥特式建筑風范。頂部各層，樓層向后縮進，外立面網格延伸到53層，構成大廈冠頂。大廈樓層在外立面中構成兩層一體的單元，強化垂直效果，更顯挺拔;層高設計，1層大堂層高達13.1米，2層為5.4米，3層為5米，4、5層為4.5米，標準層(7-44層)為4.1米，45層以上為4.7米、4.8米不等，在14、26、40層設避難層，層高為4.3米。
節能技術 大廈采用多種鋼構架及混凝土核心筒等創新架構體系，強耐火，高抗震，同時引入世界頂尖節能環保技術，有效節省能源支出，奠定環保領先地位，例如：VAV變風量技術;屋頂保溫技術;供熱(制冷)節能技術;建筑照明節能技術。 大廈空調系統采用市政冷熱源，內外分區的VAV變風量系統，送風可隨區域季節、空間、早晚及朝向的變化而進行智能調控，最大限度滿足新風需要，在保證舒適度達到最佳的同時，有效節省能源。同時，VAV變風量系統有效節省了空調送風系統的空間，最大限度地提高了建筑空間的使用率和舒適度。 雙鍍銀LOW-E中空玻璃擁有2層保護層，4層抗氧化層，3層銀膜，共九層。在不損失透光性前提下擁有優越的保溫、隔熱性能，還能有效降低紫外線的輻射量。 采用呼吸式幕墻設計，最大特點是由內外兩層幕墻之間形成一個通風換氣層，與傳統幕墻相比更節能保溫。 照明因需而設：辦公室500lux;會議室300lux;電梯廳150lux;走廊100lux;主樓四周110米以上設置航空障礙燈，人性化周全設計。
安全與保障 24小時安保，指紋雙控識別無聲報警。諾德大廈的安保“中樞系統”內設立體交叉監控網絡：指紋雙控識別系統、電視監控系統，出入口控制系統、電子巡更系統及控制中心，一卡通系統等安檢監控系統24小時開啟，迅速反應。 應急供電機組：諾德大廈由兩路10kV獨立電源供電，總裝機容量為14,060kVA，另配置1,600kW應急發電機組，在遇電路故障或火災事故時可迅速啟用，保障重要負荷供電無間斷。 給水及消防系統：大廈采用市政水源，進行變頻式控制，在滿足需求的同時有效節約水資源;內部消防設施齊備，火災自動報警、自動噴淋、氣體滅火、防排煙等多重系統保障，防患未然。
設備/設施/服務 電梯系統：采用日本三菱電梯，共23部，其中主樓16部，客梯均為日本原裝進口。
樓宇管理系統：西門子智能樓宇集中控制系統，對大樓內設備進行集中管理分散控制。
物業管理特色：細致入微的一站式服務
宋景林介紹，諾德大廈作為高標準的5A級辦公寫字樓，入駐企業大多為高科技及金融企業，客戶在使用上更加突出個性化特征。豪之英契合諾德企業文化特質，提供細致入微的一站式管理服務。豪之英配合采用“互聯網+”技術，創立網上物業、數字物業新概念，使客戶要求的快速、高效、個性化服務得以實現。通過互聯網平臺，大廈物業管理服務得以延伸，滿足客戶不同時間、空間的服務需求，徹底改變傳統的物業管理服務思想。
客戶服務 客服部是項目管理部對外服務的窗口，起到聯系客戶和物業管理單位的紐帶作用。其主要職責是對客戶提供優質服務，同時負責與客戶之間的日常業務聯系，處理包括信息平臺服務、客戶接待、權籍管理、收費管理、裝修管理、檔案管理、投訴報修處理等事宜。豪之英客服部定期對客戶進行拜訪及服務滿意度調查，第一時間了解客戶需求，同時提供貼心服務;強化服務優質培訓，保證服務理念及方法方式始終處于行業前列;全程耐心解答處理客戶所有的訴求，通過有效的溝通、組織、協調、跟進等措施，保證客戶滿意。 安全秩序維護
諾德大廈地處星海廣場，周邊開放區域外來旅游人員較多，人員成分相對復雜。針對這一特點，第一，在大廈重點出入口設立固定崗位、充分利用監控技術優勢外，還設立了樓宇巡回人員，時刻和監控崗、固定崗及安全秩序相關領導保持信息暢通，發生緊急情況時能保證第一時間趕到現場處理;第二，建立項目應急小組，并對小組成員在消防、人員急救、緊急事件處置等方面進行培訓，以應對突發事件;第三，對于大廈消防安全的管理，每年舉行兩次大規模的消防演習訓練，組織客戶體驗參與;第四，定時進行大廈各樓層及外圍治安巡邏，提高管理效率，快速響應;第五，消防、安全監控全年無休，24小時進行定點監控，大廈重點崗位實行白班、夜班倒班制，保證全年無休值守。
環境衛生、綠化養護 對諾德大廈進行區域劃分，根據不同功能、不同材質、不同使用頻率進行保潔方案設計，保證不留死角。豪之英倡導綠色管理，對大廈產生的垃圾全部進行人工分類，嚴格按照ISO 14000的要求，實行無公害化處理。 1、大廈大堂及室外綠植由專人租擺及養護; 2、大廈公共區域面積較大，大理石地面、墻面要求較高，為保證整體品質，定期進行翻新保養; 3、建筑物的外墻每年進行兩次清洗; 4、大廈定期進行蟲控消殺，疫情期間增設消毒服務; 5、化糞池、排水溝、污水井等處定期清洗，設備間定期清掃; 6、全面落實大廈的垃圾分類工作，每天保證垃圾及時清運; 7、建立和諧美好大廈，定期進行環境衛生和精神文明宣傳; 8、及時應對環境衛生突發事件，提供可靠的處理措施;
9、使用的所有洗劑、耗材都是經過國家標準認證的產品。
工程設備設施維修 設備設施的安全可靠運行，是大廈運行的基礎，如何保證大廈的各項設備運行正常，延長使用壽命，使客戶的資產保值，是物業管理的重要任務。 宋景林介紹，工程部從設備的驗收接管開始，就為設備設施建立臺賬，分門別類為設備建立檔案，按照設備的類別、性能、特點，有針對性地對設備進行預防性點檢，這是豪之英設備管理的最大特點。 豪之英針對不同的設備設施，根據其特點制訂詳細的點檢周期及計劃，嚴格按照設備使用說明及操作要點，定期進行檢查、維修、保養。防止設備長期使用產生的隱性故障，杜絕設備帶病運行，最大程度保證了設備的完好率及使用壽命。 1、采用日常巡檢、月/季度點檢與定期維護保養相結合的管理制度，來保證設備設施的正常運行; 2、對外協單位維保進行跟蹤、完成年度設備年審檢查; 3、制訂設備應急處理方案，應對突發事件; 4、提倡綠色環保理念，積極宣傳節能降耗思想，積極開展節能環�；顒�; 5、為客戶裝修、改造提供工程技術咨詢服務; 6、每年一度對整個大廈進行設備診斷檢查及評估，同時向甲方提交設備評估報告書。 能源消耗占管理支出的最大比例，在管理過程中，豪之英一直以客戶利益共贏作為長期合作的重要任務，結合現場實際情況，對樓宇所有用電設備運行時間進行調整，在滿足正常使用的條件下使用電設備能在最佳時段運行，達到節能目的。
根據天氣情況對供冷、供暖時段進行細致劃分，調整水泵及VAV風冷機組電機運行頻率及運行時段，確保工況設定、溫度設定、運行時間科學合理。對辦公樓供排風量進行調整，避免浪費�？刂婆苊暗温┈F象，將水龍頭水量調整到最佳流量狀態。定期組織開展節能活動，教育員工養成節電、節水意識，從身邊小事做起。每月對所有用電、用水、用氣進行能量分析。 給排水設計及運行管理 大廈給水分為高、中、低區生活盥洗用水和生活沖洗用水：地上1層和地下為低區，采用市政管網直接供給，2層~19層為中區，20層~36層為重力供水，37層～52層為高區，中區及高區均為二次增壓供水，增壓變頻泵設在地下3層及26層盥洗水箱間。 大廈排水系統采取雨水、污水分流排放，污水經化糞池處理后排放至市政污水管道。管道分為重力排水和壓力排水兩部分：地下室部分污水匯集到地下底層集水池由潛水泵提升排入市政管道;其余樓層污水重力排出后由一層單獨排入市政污水管網。 盥洗水和沖洗水由智能控制系統調節供水量;排水系統水泵加裝信號采集裝置，傳遞至集中控制中心，由電腦系統自動控制。
運行管理方面，工程值班人員每天對大廈供排水設備設施進行2次巡檢，盥洗水箱每日1次余氯值檢測，依據檢測結果確定需要添加水質凈化藥劑數量。每月1次取水點取水檢測化驗;每年2次專業公司定期清洗，第三方公司對清洗后的水箱水質進行采樣、檢測，同時出具檢測合格報告。大廈生活用水管理人員每年進行體檢。 獨立區域空調系統運行控制難點 因諾德大廈每個標準樓層原有設計的空調BOX機設備數量及樓宇自控的控制點位已確定，當后期入駐客戶根據需要重新對房間進行分割時，新增加的空調設備無法滿足自主性控制需求：1、無法通過樓宇自控系統檢測及調節獨立區域溫度;2、無法通過樓宇自控系統調節該獨立區域風閥執行器的開啟角度;3、無法通過樓宇自控系統自動開啟及關閉新、排風閥等設備。 以上問題都需要物業工程專業人員在客戶裝修時給予專業指導：1、對客戶裝修圖紙審核，提出審圖建議;2、在客戶施工期間進行隱蔽工程驗收：在天花板未封閉之前將空調系統改造的問題點查出，對天棚內空調管道布局是否符合規范要求、風閥的開度是否符合規范要求、空調管道的保溫是否脫落、接口是否銜接良好等問題進行確認并出具報告書;3、在客戶裝修施工完成后物業管理方要進行竣工驗收。
宋景林說，有個別客戶的裝修單位對物業管理人員的管理有意見，不認真進行整改，認為這是在刁難施工單位，這就需要物業管理人員積極與客戶負責人取得聯系，并及時將問題進行反饋，告知客戶如不進行整改將影響辦公室的舒適度，從專業的角度耐心進行講解，取得客戶的認可并進行整改。 管理難題 在諾德大廈的原設計中沒有配備中央空調制冷機組，采用的是外購冷源方式供冷，供冷單位夏季冷源供冷時段為3個月(6月15日-9月15日)。外購冷源停供期間如果室外氣溫較高，大廈無法提供中央空調供冷，客戶辦公環境的舒適度會受到一定影響。
宋景林說，針對這個問題，豪之英積極與供冷單位溝通協調解決，因外網供冷區域覆蓋面積大、設備運行成本高，在雙方共同努力下，本著為客戶提供優質服務的宗旨，供冷單位根據氣溫情況可提前一周供冷并在到期后再順延一周供冷時間，使大廈客戶辦公環境舒適度得到進一步改善。 重視健康管理，打造健康示范單位 諾德大廈2016年度榮獲大連市物業管理“優秀大廈”稱號，2018年榮獲大連市沙河口區“健康示范單位”稱號，2019年申報遼寧省健康示范企業。豪之英的管理工作與此相關的有： 1、成立“建設健康促進企業領導小組”，制訂《健康教育與健康促進工作制度》，積極開展健康促進主題活動，倡議全體員工積極參與促進企業建設。 2、室內公共場所設置醒目的健康教育專欄，宣傳內容每季度更換1次;積極創造完全無吸煙環境。 3、公共設施齊全，環境整潔舒適，垃圾日產日清，無衛生死角。 4、衛生間整潔干凈，每季度對公共區域進行害蟲消殺作業。 5、嚴格執行飲水管理標準，生活水箱專人管理并持證上崗，每年進行兩次清洗消毒。 6、餐廳人員全部持證上崗，每天對餐廳進行衛生檢查，保證大廈就餐食品安全。 7、每年組織在崗職工開展職業衛生培訓，并積極組織人員參加紅十字會與大連市沙河口區政府組織的急救培訓，發放救護員資格證。 8、設置職工文化、閱覽、娛樂、健身等活動場所并有相應的設施設備。 9、為職業衛生防護和健康教育工作做專項經費預算，設立職業衛生兼職人員，并建立以班組為基礎的健康教育和勞動保護工作群。
10、豐富員工文體活動，定期組織員工體檢，開展健康知識講座。 |
