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              上海中心大廈——國際標準化運營管理探索

              時間:2020-01-21 16:54來源:《現代物業·新業主》 作者:文/劉申 點擊:
              上海中心大廈目前是全中國最高的一棟樓宇,高度達到632米,比隔壁的上海環球金融中心和金茂大廈都要高。三棟建筑的高度差是經過論證規劃的,有著合理的分布——環球金融中心比金茂大廈高70米,上海中心大廈比環球金融中心再高140米。

              原載于《現代物業·新業主》2019年12期/總第479期
                 


              上海中心大廈外層幕墻形態
               

                上海中心大廈目前是全中國最高的一棟樓宇,高度達到632米,比隔壁的上海環球金融中心和金茂大廈都要高。三棟建筑的高度差是經過論證規劃的,有著合理的分布——環球金融中心比金茂大廈高70米,上海中心大廈比環球金融中心再高140米。

                上海中心大廈從2007年開工到2016年交付使用,歷時8年時間?倶菍訑127層,總建筑面積578,000平方米。

                上海中心大廈有三大獨特性:第一是120度旋轉外墻,此類幕墻很好地解決了風力對整棟大樓的影響。第二是內部雙層幕墻,這種幕墻的設計是以節能保溫為出發點,有效地提升了整個大樓的環保節能功能。第三是擁有24個空中花園,上海中心大廈高達632米,如此體量的建筑可以視為一座垂直的城市,內部分為9個區,每個分區都能分配到獨自的空中花園,為租戶提供了休閑和觀賞的空間。
               


              雙層旋轉幕墻結構

               

                上海中心大廈與隔壁的環球金融中心和金茂大廈一樣,都屬于綜合體。地下有5層建筑,其中地下3層到地下5層為停車區間,地下1層與地下2層是商業區。地面以上建筑以辦公樓層為主,在有空中花園的區域是商業混合區,其中22樓分布有餐飲、健身房、齒科醫院等;37樓是人文觀賞區,有馬未都先生開的中國第一個私人博物館;52樓分布有與上海世紀出版集團合作開設的朵云書院,也是中國最高的書店,目前每天有3,000多人到這里排隊,已經成為上海一處文化地標;68樓擁有米其林三星的法餐廳和日餐廳。在更高的樓層中有與錦江集團合作開設的J酒店,該酒店將于2020年正式開業;106至115層頂部為精品辦公;118、119層是觀光層,在這里的“上海之巔”可以看到上海灘的全貌。

                在125層和126層是目前中國最大的阻尼器,能有效解決諸如臺風來臨時大樓的位移問題。在2019年利奇馬臺風到來的時候,該阻尼器的擺動達到75厘米,有效地解決了整棟大樓的鞭梢效應。

                上海中心大廈的概念是綠色、智慧、人文的垂直城市,其總建筑面積約等于外灘第一層面的所有老建筑面積相加,所以需要將該建筑作為一座垂直城市來進行運營。

                上海中心大廈是世界最高的綠色建筑,從設計開始就秉承綠色理念,共應用47項綠色科技,成功獲得LEED鉑金獎。利用中水系統及雨水回收可節約用水25%,綜合節能率54.3%,綠植覆蓋率33%,戶外地面透水率55.8%,外層雙層幕墻隔熱效果可減少空調能耗50%。大樓各項綠色設計可減碳排每年達12,500噸。

                上海中心大廈是智慧建筑,擁有全國最大的智慧中心。建筑的全過程運用BIM技術,整套燈光系統尤其是在塔冠和V型槽里的燈光,采用自動化燈光控制系統,在2019年的國慶和進口博覽會期間為上海市民帶來精彩的燈光盛宴。進博會期間,法國總統馬克龍應習近平主席邀請來到上海,上海中心大廈為法國準備了特別的燈光秀,在塔冠上呈現了法國國旗,給法國人民一個驚喜。此外,大樓采用了CPMS中央集成能源管控系統、IBMS智能化建筑管理平臺和Lutron智能化窗簾,該類型窗簾可以稱為“窗簾中的愛馬仕”,能根據太陽光的高度自行拉伸放下。

                大樓的垂直運輸系統有154臺電梯,全部采用三菱電梯,有40臺扶梯采用迅達電梯。為了更加有效地輸送人員,使用雙轎廂電梯分達,4臺高速雙轎廂直達梯到每區轉換層;每區又分高低區,各有3或4臺電梯服務5-7個樓層;3臺觀光直達梯速度每秒18米,其中一臺理論速度可達21.5米,是目前全中國最快的高速電梯。
               


              陳逸飛先生贈送的“上海少女”雕塑
               

                物業管理合作

                在上海中心大廈的物業管理方面,我們建設方希望能與世界級的物業管理企業合作創造更大的價值,在“五大行”中選擇了CBRE世邦魏理仕。

                CBRE是全球頂尖的商業房地產服務公司,也是全球五百強企業之一,在2018年的世界五百強企業中排名146位,已有240多年的發展歷史。在服務上海中心大廈項目時,我方邀請CBRE全程介入,作為顧問在設計之初就提供支持。

                CBRE的管理理念是將房地產轉化為優勢,全過程、全方位地進行綜合性的房地產服務,幫助我方優化運營、降低成本。此外CBRE也是唯一可以直接參與LEED評定的公司,在大中華區也是唯一可以獨立培訓的機構,在進行LEED認證時也能與CBRE展開合作。

                在物業管理智能化領域,CBRE有著很成熟的智慧管理系統,能幫助我方精減大量人員。在此前,上海中心項目與阿里巴巴合作建設云端產品,由阿里巴巴提供人工智能等技術,在落地應用中發現雖然技術方面效果很好,但在物業管理的認知上存在偏差,不能有效解決物業管理中的痛點。而CBRE有著豐富的物業管理經驗,能對運營管理中的難題一一作出有針對性的解決方案。

                經過長期的論證,確定與CBRE展開合作。在2014年與CBRE成立了合資公司——上海中心大廈世邦魏理仕物業管理有限公司,該公司也是CBRE在全國乃唯一與業主合資的物業管理公司,在此前CBRE都不參與投資共建而只提供物業管理顧問服務。
               


              空中花園
               

                應用BOMA標準

                在物業管理的標準方面,中國、美國、歐洲等區域有著不同的標準,經過對比研究發現,國際建筑業主與管理者協會(BOMA)比較符合上海中心大廈項目。該協會1907年在美國成立,1968年加拿大加入BOMA國際,BOMA成為國際協會,隨后日本、韓國等亞洲國家紛紛加入,2010年BOMA中國正式成立。目前在全世界有超過16億平方米的建筑參與了BOMA的認證。

                BOMA有許多會員也是上海中心大廈的租戶,其中JP Morgan(摩根大通集團)是上海中心大廈中最大的租戶。上海正在建設成為國際金融中心,希望能有更多的金融機構入駐大廈,物業管理方與金融機構的使命高度契合:金融機構提倡國際化的標準提升管理理念,而物業管理作為資產管理方希望提升大樓的資產價值。

                BOMA可以為商業地產業主與管理者提供三方面幫助:一是幫助建立一個專業的管理團隊;二是保護和提升資產價值;三是建立強大的企業品牌。BOMA的核心價值是安全,BOMA的團隊每年都會進行安全核查。從物業管理角度而言,所有租戶的安全是第一位的。

                BOMA運營管理標準在全球具有影響力的原因在于,其擁有100多年的商業地產運營管理的最佳實踐和經驗。2015年10月,上海中心大廈正式開始啟動BOMA各項認證的申請工作。這標志著上海中心大廈正式從“開發建設”狀態向“資產運營”狀態過渡。希望通過對標BOMA運營管理理念,整合人力資產、智力資產和物業資產,為上海中心打造一支國際化運營團隊。

                為了達到國際標準的運營管理,共分六步走:

                第一步:租戶滿意度調研

                此前已經在2017年3月、2017年12月、2018年11月分別進行了三次,接下來將會很快展開第四次租戶滿意度評估。為保證結果的獨立客觀性,調研過程交由第三方獨立完成。通過獲取調研反饋,能讓物業管理方精準獲悉管理中的盲點和用戶的需求,了解運營中的過失和錯誤。調研的內容涵蓋了服務和樓宇本身等,從安全、保潔、停車、樓宇形象各方面進行質量把控。歷次的問卷內容調整很小,此前的問卷涉及90個問題,在接下來的第四次調研中將合并減少一個調整為89個問題。

                通過調研結果,對大樓的辦公環境、硬件設施、安全預防、培訓、樓宇服務等反饋進行針對性調整,既明確了物業管理中的工作方向,也達到了資產增值的目標。

                第二步:資產效能評估

                上海中心大廈參與BOMA卓越建筑COE認證、BOMA360認證,每年會有相關專家對樓宇的整體性能進行評級,通過專家組給出的評分表,能判斷出樓宇的資產運營效率如何,獨立客觀的第三方視角能增強對樓宇的能源管理、環境管理和建筑管理質量。

                第三步:SOP體系完善

                作為中國最具代表性的超高層地標項目,上海中心大廈勇于接受BOMA的先進理念,積極組織團隊成員學習其37個方面的操作手冊,掌握國際通用的行業實效工具并予以運用實踐。同時,在提升團隊管理水平與能力上,通過BOMA一系列線上學習與線下專項國際課程培訓,全面提升管理團隊的運營管理執行流程與水平。

                根據BOMA《商業地產標準運營流程制定指南》,依照COE認證標準,分五大類進行了全面梳理與查缺補漏,使之更為符合國際商業地產運營標準。目前上海中心大廈項目一級SOP有40多項,二級到三級的SOP共有200余項。

                第四步:人才培訓與發展體系

                物業管理人員的素質對物業管理的效果起到重要作用,對物業管理人員的培訓一直在進行當中。BOMA有完整的商業運營培訓體系。作為BOMA的白金會員,上海中心大廈項目的所有員工,包括外包員工與內部行政人員在內,都會接受專業的技能和知識培訓。物業管理是整套系統,其結果不能僅依靠一個部門,而是需要團隊的整體協作。

                在日常管理中,要著重于預防性的維護保養。設施設備的完善平穩運營不是修出來的,而是維護出來的。

                通過學習BOMA國際商業地產運營管理課程,可進一步對標國際一流管理模式。同時培訓員工專業技能,能夠提升工作效率,確保各部門實現在同一“語言”下進行一致、高效的管理與溝通。

                第五步:顧問咨詢

                為不斷保持上海中心大廈項目管理團隊維持BOMA各項認證運營標準的良好狀況,秉持著追求“至高、至尊、至精”的運營管理理念,特聘請專業顧問協助項目進行定期審查。BOMA的專家顧問每年會巡視一次到兩次,聘請不同行業的專家對大樓進行安全、環境、設施設備運營、服務管理、風險運營等方面的評定,在過程中發現問題、提出問題,根據顧問的專業指導與咨詢,及時落實整改,不斷提升運營管理團隊專業能力。
               


              綠色的垂直城市
               

                第六步:國際建筑管理認證

                上海中心大廈從2015年開始參與國際管理認證,2017年11月24日,上海中心大廈正式通過BOMA中國建筑管理卓越認證(COE認證)全五項審核(建筑運營、能源管理、培訓管理、營銷管理、培訓),成為國內首座具有國際運營管理體系的綜合性超高層地標建筑。

                2017年底上海中心大廈開始BOMA國際360認證,在租戶關系、建筑運營、玻璃幕墻維持、保潔化學用品MSDS、消防報警系統、IPM等方面全面對標。

                2018年6月,上海中心大廈通過BOMA國際360認證,成為中國第一個通過這一認證的超高層、綜合性建筑。

                2018年下開始申請BOMA TOBY大獎。該獎被譽為“建筑界的奧斯卡獎”。這個過程很辛苦,評選有著完整的考核體系,需要逐一達標。運營團隊需要按照體系在一年多的時間內逐項進行改善,查找管理中的漏洞,在這一過程中也提升了團隊的管理能力。

                2019年6月25日BOMA全球年會,上海中心大廈斬獲了2019年“BOMA TOBY全球創新大獎”,成為全球首個、也是唯一獲此殊榮的項目。在2019年BOMA各獎項最后角逐的入圍名單中,上海中心大廈不僅是2019年中國商業地產唯一入圍項目,更是唯一入圍的非北美地產項目。鑒于上海中心大廈區別于傳統高層建筑的獨特性且具有強烈的時代特征,BOMA向上海中心大廈頒發了該組織成立112年來唯一的全球創新大獎,這也是BOMA首次頒發該獎項。

                物業管理是一個不斷進步的行業,過程中的創新需要行業內的共同協作。
               


              劉申
               

                現場互動

                宋有興(現代物業雜志社社長,云南省物業管理行業協會會長):作為管理者和業主方,在理解信息時,信息鴻溝有哪些?

                劉申:這并不是一個簡單的信息鴻溝問題。根據我個人多年的從業經歷來看,設計團隊與運營團隊看待項目的角度不同、看待問題的方法也不同,特別是國內眾多設計師沒有更多從事運維的經驗,不能深刻了解運營方的切實需求。在眾多設計尤其是基建設計領域,許多看起來“完美”的設計方案實際給運營團隊留下不少難題,在項目投入運營后,運營人員有相當的工作都用在解決這些“缺陷”。

                建筑師在設計時,為了美觀好看往往不會預留消防檢修口、機器設備檢修口等,但在后續的運營中倘若沒有這些檢修口,許多重要的工作無法正常進行,甚至可能會導致安全隱患的產生。另外上海中心大廈在600米高處有冷卻塔,在日常要對冷卻塔進行維護和維修,但在設計時沒有預留出更多的檢修位置,第三方來檢查時就會發現相應問題,維修人員上去的時候安全如何保障?高處風大不利于作業有什么對應措施?雨雪天濕滑結冰如何上下?這些細節問題往往是由于設計方不了解日常運營的切實需求,更多是從美觀、快捷等方面考慮,給后續遺留了很多的問題。

                張寧(泛海物業管理有限公司上海分公司總經理):在建筑過程中是為追求經濟最大化而更快地建設?還是慢一些仔細建造讓大樓更符合未來的運營需求?

                劉申:從投資方的角度來看是希望施工單位的施工進度快些好。但這是一個辯證的問題,在施工的過程中有些項目需要快,比如上海中心大廈地下5層在做地下結構時不能慢,按照科學的施工標準來看這一項目過慢會導致問題出現。地上的幕墻系統由于采用了專利技術速度也非?,目前中國建筑工人的水準應該屬于全世界領先水平。

                但有些項目在施工前需要做好事前統籌工作。上海中心大廈有2萬多塊總面積約14萬平方米的外幕墻,這些墻體沒有一塊是相同的。在進行安裝施工前要先采用BIM技術將每塊幕墻進行定制,再運送至現場拼裝,拼裝的過程就需要慢一點。拼接對接縫、硅膠的使用、結構膠的使用等有著很嚴格的要求,如果速度過快可能會導致后續使用過程中出現漏水等問題。
               

                劉申為上海中心大廈世邦魏理仕物業管理有限公司總經理。2019現代物業發展論壇“樓宇經濟與物業資產管理”現場報道,編輯/藍蘭。


               

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