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              臺北市辦公樓宇的永續經營與物業資產管理

              時間:2020-02-05 20:16來源:《現代物業·新業主》 作者:文/杜功仁 點擊:
              樓宇經濟和都市計劃之間有著密切的關系。以臺北市為例,臺北市政府都市發展局(以下簡稱都發局)是掌管全市都市發展的最高行政單位。
              原載于《現代物業·新業主》2019年12期/總第479期

               
                   一般而言,我們提及“物業管理”時指的是“一棟建筑物”的物業服務與維護管理。而什么是“樓宇經濟”呢?或許我們可以從更大的區域,甚至都市計劃的角度,來評估“群體建筑物”、透過不動產經營管理的方式,所能創造的經濟價值。我將用這樣的角度,從五個面向跟大家分享臺北市辦公樓宇經濟的一些經驗。
               
                   樓宇經濟與都市計劃的關系:以臺北都市發展為例
                   樓宇經濟和都市計劃之間有著密切的關系。以臺北市為例,臺北市政府都市發展局(以下簡稱都發局)是掌管全市都市發展的最高行政單位。它會從都市的自然環境、人口、土地面積、產業經濟、交通,來說明臺北市的現況與發展:臺北市有270萬人口,總面積為271.80平方公里,其中都市發展區僅占47.8%(實際上臺北有一半以上的土地都是山坡地,無法進行開發),可以拿來做都市開發的只有不到一半。從都市開發的內容比重來看,占比最大的是公共設施,占27.0%;接下來是住宅區,占14.05%;商業區占3.3%;工業區占1.5%;其他占2.1%。換句話說,臺北市只有約不到5%的土地面積是商業區和工業區,可以創造經濟產值。產業經濟方面而言,臺北市有公司登記數達178,839家,商業登記571,222家,工商登記1,131家。其中第一級產業就業人口占0.23%,第二級產業就業人口占18.78%,第三級產業就業人口占80.99%。最后,臺北市都發局對臺北市未來的發展也有一些想法,比如它擬加強金融、媒體、電信中心性的功能角色,以增強未來臺北產業經濟發展。


              圖1  臺北市土地使用分區圖

                   臺北市土地使用分區圖(圖1)的紅色區塊就是商業區。臺北市商業區原本比較集中在整個都市的西邊,后來都市發展局把規劃出一些帶狀的商業區塊。從都市發展的角度來講,臺北市都發局決定其產業發展的政策和方向,列出相應的都市發展計劃書,進而確定土地使用分區以及建筑物用途,然后根據建筑物的用途進行相應的資產經營管理,最終形成其特有的“樓宇經濟”和生活形態。所以,我認為樓宇經濟不只是單棟建筑所帶來的經濟價值,而是一整個區域群體建筑所創造出來的經濟價值;也就是所謂“商圈”的概念,它為市民創造和提供了一個工作和生活的環境。
               
                    臺北市信義計劃區之區域發展與商業辦公樓開發情況
                    臺北市主要辦公商圈有9個,由西向東、由南向北排列分別是站前、南京松江、仁愛新生、民生敦化、南京光復、敦南、信義、內湖科技、南港經貿(圖2)。這些商圈都是辦公樓非常集中的區塊,也有各自的特色。


              圖2  臺北市主要辦公商圈分布圖

                   以“信義計劃區”為例,它位于臺北市的東區,面積153公頃。它其實是副都心計劃的產物:臺北市早期的都市中心原本是在城市的西邊。為了開發東部,1977年都發局實行了副都心計劃,于信義計劃區設立新市政中心及次商業中心,以引導都市均衡發展,疏解西區舊都心(臺北車站、西門町商圈)的商業擁擠。結果發展到現在,信義區其實已經成為了臺北市最主要、最繁華的商業中心。
                   信義計劃區的土地開發有別于其他商圈,為了整個區域發展的一致性,區內的每個開發案例都需要經過都市計劃暨土地開發許可審議委員會的審議。經歷了幾十年的發展,近年才逐步慢慢開發完成。信義計劃區中有許多指標性的設施,包括行政中樞臺北市政府、臺北市議會,及臺北世貿中心和臺北101大樓等建筑物。整個信義區一共有13棟辦公大樓、14棟百貨商場,配備酒店旅館、高級住宅,交通設施包括市府轉運站,文教設施齊全,公共設施包括綠地、廣場、空橋系統、人行橫道等。整個區域完備的業態及設施,形成了適合市民辦公、生活,適合游客觀光的優質商圈環境(圖3)。


              圖3  臺北市信義計劃區之樓宇經濟與都市生活特色
               
                  臺北101大樓的永續經營管理模式
                  開發歷程
                   臺北101大樓,基地面積30,277平方米,總樓地板面積371,000平方米;樓高508米,地上101層,地下5層;主要設施包括辦公大樓、商場、觀景臺和地下停車場。辦公大樓、商場和觀景臺是它創收的三個最主要部分(圖4)。大樓從1998年1月開始動工,2003年-2005年這三個部分開始陸續啟用。整個建筑造價新臺幣580億元(注:文中貨幣均為新臺幣,下同),地上權是70年,權利金207億元,總投資接近800億元。整棟大樓的開發是由臺北金融大樓股份有限公司進行,它的股東包括“中華電信”、臺灣證券交易所、兆豐國際商業銀行、國泰世華商業銀行、臺灣伊藤忠投資公司、“中國信托商業銀行”。開發完成后也是由臺北金融大樓股份有限公司來負責經營和管理,包括招租和物業管理。
                   臺北101大樓建成啟用至今已經快15年,目前商場約有140家店家,辦公大樓有110戶企業承租,觀景臺每年可以吸引約226萬游客(2017年的統計數據)。樓宇建造完成之后,不管它的設計理念如何,或是否用了很多尖端技術,其實最主要的目標還是希望透過經營來創收,要想辦法提高出租率,提供客戶所需的服務,把租戶留下來,獲得持續穩定的租戶,這樣才能夠盡快收回成本,實現營收最大化。


              圖4   臺北101的三大部分:商場、辦公大樓、觀景臺
                   永續經營策略
                   臺北101大樓的愿景是成為世界超高建筑經營管理的典范,所以它把“永續建筑”看得很重要。它在2011年取得了LEED鉑金認證,2016年獲得LEED v4 O+M鉑金級綠色建筑再認證,希望能夠達到綠色經濟、綠色營建、綠色職場以及綠色體驗的目的。申請LEED認證并不是準備好相關檔案即可,彼時101大樓已經建成啟用好幾年,很多認證項目都必須落實到承租戶,請他們配合各個事項,好讓整棟樓的使用和營運能達到真正的永續。這比設計階段取得LEED認證還要困難。由此可見它在永續經營方面的決心和執行力。
                  資產經營管理模式
                   臺北101大樓的經營管理由臺北金融大樓股份有限公司負責,根據不同的區域和職能成立了不同的管理部門:1、商場事業處,包括商場營銷部、商場招商部、商場客服部、商場營運部、商場物管部、工程營運部;2、辦公大樓事業處,包括大樓租賃部、大樓物管部、工程營運部;3、觀光旅游事業處,包括觀景臺營運部;4、行政管理處。
                   整棟大樓的招租工作由辦公大樓事業處大樓租賃部負責,目前擁有110戶承租戶,出租率已經達到95%,租金約1,200元/(平方米·月),管理費約90元/(平方米·月),大樓租金收益21.1億元/年,觀景臺收益13.4億元/年,整棟大樓不含商場部分,總計收益34.5億元/年(2017年數據)。
              能夠達到如此高的出租率和收益,實際上大樓租賃部運用了12條營銷與招租策略:
                   1、強調它是臺北最具都會氣氛的多功能商圈,融合了商業、購物、娛樂及住宅等設施;
                   2、強調環境和交通上的可及性,讓外商覺得是設立企業總部的理想地點;
                   3、強調設計、結構、管理上的優勢,讓企業覺得在這里承租一個空間來辦公能夠提升企業的聲望和績效;
                   4、對于承租戶來講層高和面積很重要,臺北101大樓層高4.2米,每層可以提供760平方米-1,300平方米的出租空間,采用雙層玻璃幕墻,具有很好的隔熱、節能、隔音防震效果;
                   5、總樓高度508米,在這里辦公擁有絕佳視野;
                   6、臺灣地震頻繁,大樓采用先進、安全的建筑結構設計,客戶在這里可以安心工作;
                   7、配備舒適、便利、快速、安全、智慧的垂直運輸系統(電梯);
                   8、充分備援的電力供應系統;
                   9、全面、完備的消防系統;
                   10、暢通無阻的通訊設備;
                   11、尖端科技的大樓管理系統;
                   12、除上班時間外,提供最佳的服務設施以滿足員工全天候的需求。
                   此外,“大樓租賃部”也另運用了5條“創新經營策略”:
                   1、強調臺北101大樓是全球最高的“綠建筑”,具有九大綠色環保特色與優勢;
                   2、改造轉換層(35F、59F)為共同生活空間,提供便利商店、休閑座位區、文創攤位;
                   3、研發新產品“創聚云-101Cloud”,提供青創產業所需的共享辦公室產品;
                   4、重視客戶關系,落實承租戶專屬租賃管家之做法;
                   5、善盡企業社會責任,舉辦重要節慶活動。
               
                   臺北101大樓的物業資產管理模式
                   物業管理部分由辦公大樓事業處主管,整個物業管理團隊有76人。其中“大樓物管部”共有31人,負責大樓的客服、保全、清潔服務;“工程營建部”共有45人,負責建筑和機電的修繕。除此之外,還采用專業分包模式,把一部分保全、清潔、機電維修、垃圾處理、電梯、外墻清洗、綠化等外包出去。
                  物業管理服務特色
                   “承租戶生活服務管理”特色:提供承租戶專屬租賃管家服務、租戶24小時作業服務、實時報修系統與修繕服務。
                   “安全防災管理”特色:透過訪客發卡系統、保全員、柵欄機、電梯樓層管制,提供承租戶最高等級的安全防災服務。
                   “環境清潔維護管理”特色:廢棄物處理方面,大樓每天約會產生6.3噸垃圾(含商場),采用垃圾投遞處理系統,進行垃圾收集;進行垃圾分類和資源回收,垃圾可回收率達46%;配備垃圾壓縮機,對垃圾進行壓縮處理,降低垃圾清運費(1,000萬元/年,平均4,000元/噸)。
                    = “設備維修管理”特色:采用工程營建部(自聘45人)和機電維修外包廠商(外包69人)相結合的模式;針對屋齡15年的設施現狀,研擬長期修繕計劃,對全館60部電梯、地下美食街與停車場等大型設備的所有管線進行維修管理,并啟動邁向下一個15年的運維計劃。
                     傳統物業管理與專業物業管理的差異
                     “傳統物業管理”與“專業物業管理”之間最大的差異在于其提供服務之時程與內容之不同,亦即二者在不同階段提供不同的服務內容。“傳統物業管理”是建筑物興建完成或者已經有。ㄗ猓⿷舭徇w入住后,才開始有物業管理公司提供服務,而且提供的物業管理服務有限,開發商大多提供最少量的保全、清潔、機電維護的人力,協助成立管理委員會后即撤出,對日后建筑物的營運并沒有長期性考察來維持建筑物整體價值,保障所有權人的資產。而“專業物業管理”是從建筑物規劃期就開始參與,提供建筑師、機電技師有關營運管理的需求與建議,期望建筑物完工啟用后能順利交接并正常營運,物業管理最終為提升建筑物的價值,增加使用人的認同感。由建筑物本體及物管服務改變使用人與周遭的人,人就能改變四周環境,進而改變整個城市風貌。
               
                     樓宇資產價值與物業管理
                     整體而言,建筑物之物業管理服務對于樓宇資產可以產生以下幾方面的價值:
                     1、維護建筑物設施設備,使其隨時能保持良好的運作;
                     2、維持公共區域清潔及環保,包含大廳、走道、電梯廳、安全逃生梯、洗手間、茶水間、外墻及建筑物整體的清潔和修護,提供最舒適的辦公或住家環境;
                     3、人員進出門禁控管、公共秩序維持及確保建筑物本體及所有人員安全,讓所有使用人均能感受最妥適且隱私不受干擾的服務;
                     4、隨時協助。ㄗ猓⿷艉驮L客解決對建筑物營運管理相關的問題,提供專業經驗與技術;
                     5、負責政府機關及行政單位協調事宜,并取得建筑及設備所需執照和許可,減少繁瑣行政法令的干擾;
                     6、維持建筑物整體價值,保障建筑物所有權人資產。
               
                    小結
                    本文以臺北101為例,彰顯“物業管理”對于“樓宇資產”所能產生的價值。臺北101將樓宇視為重要資產加以維護管理,維持其穩定、優質的運轉狀態,提供最佳的工作環境。臺北101大樓可以說是“物業資產管理”結合“永續經營管理”,共創其最大資產價值(臺北市租金最高的寫字樓、年營收20億元以上)的典范。

               杜功仁

                    現場互動
                   黃世孟(臺灣物業管理學會名譽理事長,臺灣衛浴文化協會理事長):請教杜教授,您剛才有提及臺北101大樓的長期修繕計劃,能否分享一下超高層建筑的業主到底怎么看待長期維護修繕計劃的預算,然后執行計劃?
                    杜功仁:有關于臺北101大樓長期修繕的看法,首先他們自己有內部的物管部門,并把這棟建筑物視為他們很重要的資產。對他們的承租戶來講,風險管理的概念會促使他們針對很多設備進行仔細檢查,有計劃性地及時進行更換,該花錢的地方就花錢。比如大樓里的高速電梯,常常會做檢查,并且整套鋼纜已經更換過一次,鋼纜很長很重,后來他們還把鋼纜拿來做公共藝術品(雕塑)。其次,2018年臺北金融大樓股份有限公司的股東之一頂新集團退出,臺灣伊藤忠投資公司進入,伊藤忠作為日資公司也帶來了日本長期修繕的概念。2019年,他們注意到建筑物已經15年了,從而打算去做一些重大設備的修繕和更新計劃,并且研擬未來15年的長期修繕計劃。
               
                    羅能鈞(中信和業投資有限公司董事副總經理、運維管理中心總經理):請教杜教授一個問題,在大陸住宅地產會有專項維修資金,也就是國家政策規定物業在交付的時候必須要繳納一定的維修資金,用于物業共享部位、共享設施設備的更新、改造等項目,不得挪作他用。因為如果大的設備系統損壞,物業費是難以支撐其維修費用的。在臺灣地區,這方面的費用怎樣來收?是提前在物業服務合同里面規定好將來的承擔機制或政策,還是提前收取一部分經費作為專項維修資金?
                    杜功仁:謝謝羅總的提問。臺北101大樓其實是一個很特殊的例子,它是所謂“單一所有權人”的建筑物,開發和建設是由臺北金融大樓股份有限公司來進行,大樓的經營和物業管理服務也是由他們自己負責執行。所以為了留住客戶,他們愿意花比較多的錢去服務,把建筑物維持在比較好的狀態,也較愿意預估、籌措、支付未來長期修繕以及重要設備、建筑體老舊之后的更新修繕費用。
                    但是臺灣地區也有一棟大樓有十幾個所有權人的情況。在此情況下他們就會組織“管理委員會”,之后把整棟樓公共區域的物業管理委托給物業管理公司。這樣一來,所有權人對樓宇的維護管理就不會像臺北101大樓那樣重視,通常都是成本導向,屋齡老化之后,業主所繳納的物業管理費用是不足以支撐修繕管理的,所以常常會造成越來越差的狀況。商業大樓目前如此,住宅物業則更嚴重。因為住宅有更多的區分所有權人,管理基金的額度更少,同樣無法面對長期修繕的問題,屋況也是越來越糟糕。這就是臺灣地區目前大體的狀況。

                    杜功仁為臺灣物業管理學會理事長,臺灣科技大學建筑系副教授兼系主任,皇家特許測量師學會資深會員(FRICS)。2019現代物業發展論壇“樓宇經濟與物業資產管理”現場報道,編輯/藍蘭。



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