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      杭州西子國際:全方位服務體現資產價值

      時間:2022-07-15 09:16來源:《現代物業·新業主》 作者:成忻 點擊:
      百大綠城·西子國際(以下簡稱“西子國際”)位于浙江省杭州市江干區景曇路9號,是首個由綠城集團、杭州大廈集團、百大集團三大企業聯合開發的綜合體項目,也是浙江省、杭州市重點工程。

        原載于《現代物業·新業主》2020年1期/總第482期
       

      項目外景
       

        百大綠城·西子國際(以下簡稱“西子國際”)位于浙江省杭州市江干區景曇路9號,是首個由綠城集團、杭州大廈集團、百大集團三大企業聯合開發的綜合體項目,也是浙江省、杭州市重點工程。整個項目總投資60億元,占地27,908平方米,總建筑面積277,318平方米,其中精裝服務式公寓25,234平方米,國際化寫字樓107,053平方米,杭州大廈501城市廣場58,833平方米,健康醫療樓宇19,285平方米,地下停車場66,913平方米。項目位于杭州城市中心,交通便利,區位優勢明顯。

        2015年9月,西子國際項目交付綠城服務集團進行物業管理服務。綠城服務集團總工程師徐建民向《現代物業》介紹,西子國際建筑營造與后期物業管理,都走在了時代的前列,成為成功運作的模板,為后來者提供了學習的方向。


      燈光噴泉廣場
       

        項目建設特點

        徐建民介紹,西子國際項目在設計階段精心籌劃、嚴格要求,所有開發環節均由世界級團隊參與。其主創建筑設計團隊為美國KPE建筑事務所,景觀設計團隊為美國AECOM旗下的易道。專業設計顧問包括HBA審計工程顧問有限公司、BPI照明設計公司、邁進機電工程顧問有限公司、艾樂泰(ALT)幕墻公司、香港宏達交通顧問公司等。項目立足杭州城市文脈,融合世界級城市文明,提煉出“城市門坊”的意象,以簡潔挺拔的建筑模塊,勾勒出“世界之門”的建筑造型,巧妙組合精裝城市公寓、甲級寫字樓及商業等物業模塊。項目還獲得了浙江省建設工程質量最高獎“錢江杯優質工程獎”。

        辦公區域在選材方面嚴格把關,以期打造便捷、環保的商務空間。辦公室內配備架空地板與潔凈板吊頂,企業可實現快速裝修入住,節省裝修成本并提升商務效率。

        大堂及電梯廳采用高品質石材鋪就,旨在讓每寸空間都充分體現精益求精的設計理念和選材水準。大堂電梯廳設有閘機系統,能有效限制外來人員隨意進出,增加安全性。

      洗手間                                                                   電梯間


        寫字樓采用單元式三層中空夾膠玻璃幕墻,充分考量了美觀、節能、安全、環保等功能,能全面降低對辦公者的紫外線輻射傷害及噪音污染。


      燈光夜景
       

        西子國際項目整體采用了智能樓宇集控系統,設計上萬個控制點,完全實現了樓宇設備的自動化。項目所有普通照明、公區空調、新風系統等均采用實現遠程監控及啟停設置,可以有效節約人力,實現統一管控及節能降耗。
       

        物業服務

        2015年9月,綠城服務集團有限公司作為物業服務單位,開始為西子國際提供物業服務。徐建民介紹,為提升物業服務品質,公司為西子國際項目量身定制了一整套管理制度和操作程序,更加規范、有序地開展各項物業服務工作。在業主和客戶的共同配合下,項目的物業服務工作日趨完善,榮獲杭州市物業管理協會頒發的“2017年度杭州市物業管理優秀大廈”稱號。
       

        設施設備管理

        徐建民說,物業服務過程中,工程設施設備管理占很大比重,需要物業工程人員對其進行精心呵護,在保障其安全穩定運行的同時,也能讓建筑藝術得以完好傳承,并凸顯其商業價值。

        在設施設備管理方面,工程臺賬是工程管理的根本,貫穿項目的整個生命周期,是設施設備巡檢、維護保養、維修改造、統計分析等各方面的依據。綠城服務集團的臺賬,記錄了所有設施設備的位置、功率、控制區域等重要信息,并按序編制后將其導入到“綠城智慧物管”App。“我們會在App上根據設施設備實際情況制訂巡檢、維護保養計劃,后臺直接按計劃要求自動生成工單?梢噪S時查詢日常設施設備巡檢和設備維保記錄、工單處理情況。到期如果未巡檢就會自動產生工單預警,助力設施設備的巡查、維護保養等設施設備管理工作。”徐建民說。

        為確保設施設備運行穩定、安全,并延長其使用壽命,物業服務中心在集團“標準機房建設”模板的前提下,通過參觀借鑒、對標學習、利用新知識新技術不斷提煉揉合,對重要設施設備進行了提升改造。例如在高壓配電房增加絕緣墊警示線、溫度標準及各操作區域指示,完善了各項制度指標。另外,在機房門口增加了工具墻,以備發生突發情況能第一時間進行搶修,減輕損失,同時樹立設施設備管理標桿。徐建民表示,這些提升改造不僅改進了設備維保工作方法,也是對機房狀態的一種美化,并在日常的巡查工作中對危險區域起到了安全提示作用,尤其是在夜間機房巡查中,能讓工程人員對設備區域更加一目了然。“這既是管理能力的體現,也是開展工程管理培訓的最佳‘實訓室’。”
       

        日常安全管控

        西子國際作為大型綜合體項目,多種業態并存,具有開放式、人車流量大、餐飲百貨商家眾多等特性。其商業的多樣性為安全管控造成了困難。為此,物業服務中心要求每位員工都要樹立“安全第一、不留隱患”的理念,強化安全管理職責,堅持“以防為主,外控內查”,全面消除樓宇安全隱患,確保全年無重大安全事件的發生。

        在具體工作上,首先是加大宣傳和教育培訓力度,以強化員工安全意識為切入點,開展形式多樣的安全服務宣傳教育工作。徐建民說,物業服務中心會定期對全員進行安全培訓、召開安全會議以普及安全知識。與此同時,公司還認真貫徹安全法律法規、安全操作規程,增強員工自防、自救能力。2019年總共召開了15次安全工作會議,完成了48次技能培訓、24次消防管理人員培訓。杭州大廈501城市廣場營業員治安和消防培訓12次,四季青派出所反恐培訓2次、治安培訓10次,消防大隊專業培訓2次。另外,全年還完成2次大型消防火災撲救與人員應急疏散演練、52次商場微型消防站拉練、30次樓宇微型消防站拉練。通過高頻次的培訓,提升了團隊業務素質,提高了安全實操技能。


      工具墻
       

        2019年4月17日,項目作為杭州市江干區消防重點單位,代表集團公司組織開展“江干區智慧消防創新試點工作暨2019年度綠城服務安全生產季啟動活動”,在園區內建立了江干區首個智慧消防創新試點單位和集團首個大型微型消防站試點單位。

        作為一個商業綜合體項目,餐飲商戶眾多,使得用電設備、餐飲廚房、燃氣設備、油煙管道等安全隱患點很多,為了提高項目的安全性,物業服務中心完善了餐飲商戶安全工作機制。商場打烊后,安全員要對所有餐飲類店鋪進行“三關一閉”檢查工作,并由各樓層夜班員工進行當班復查。每周都要對餐飲店實行安全周檢,嚴格把控餐飲商戶的安全管理標準,同時加強裝修現場、用電設施等危險場所和設備的檢查。統一管理餐飲戶油煙清洗工作:編制計劃、清洗、建檔、復查。對安全違規事項做到“有查必改”,100%核銷檢查發現的問題,以確保項目的安全。

      專業石材保養

        研發設施設備物聯網管理平臺

        西子國際項目體量大,設施設備眾多,管理難度也相對較大。徐建民說,為了讓服務中心能更有效監管和維護各項設施設備,綠城服務集團在項目中設立了杭州市政府授予的“徐建民技能大師工作室”,研發設施設備物聯網管理平臺,并在西子國際予以落地,對消防、電梯、空調、供配電、給排水等設施設備的運行進行監管,密切關注設備故障及維保狀態,提升物業服務工作效率,降低物業服務運營過程中的人力及能耗等成本。
       

        導入能源管理體系

        在能源管理上,服務中心在保證服務品質及正常使用,并符合國家、地方標準的基礎上,嚴格按照國家《能源管理體系要求》導入能源管理體系,尋求節能機會,在管理層面和技術層面不斷優化,通過先進的節能技術、材料的運用,建立和實施科學化、標準化、信息化的能源管理體系,不斷降低企業能源消耗,提高能源利用效率,保護和改善環境,提高企業社會競爭力,實現入駐企業全面協調可持續發展的目標。

        徐建民介紹,項目采用了高配電力遠程監控系統。此系統能實時監控并記錄電力使用情況,當發生跳閘事故時,能立刻通過短信形式通知到高配維保單位及項目管理人。其記錄的數據能有效分析事故發生的主要原因,對后期修復及處理提供重要信息。

        平臺還利用智能電表,安裝電表數據集中采集器,實時讀取電表關鍵數據。利用物聯網系統,傳輸至云平臺,系統軟件遠程實時監控系統運行狀態,并對數據預測分析,從而實現遠程抄表、數據監控、異常報警、數據統計、能耗管理等。


      機電工匠工作室
       

        “綠城云享”商寫服務體系建設

        西子國際作為高端綜合體項目包含多種業態,全程商業、全程醫療、新華保險、華僑控股等重點企業是入駐客戶。在做好日常服務的同時,服務中心也時刻關注進一步做好高端辦公樓的物業服務,確保服務的優質、規范,促進項目商務價值的提升。

        徐建民說,2019年,綠城服務集團推出“綠城云享”商寫服務體系,也給服務中心指明了服務提升的方向。“員工是服務的本體,優秀的員工是品質服務的靈魂,在商寫服務體系落地過程中,將重新定義員工在服務過程中的高度。我們通過培訓,提升員工形象要求、著裝要求、禮儀要求、業務素養、綜合素養,以達到全面發展。通過優秀人員的良好行為來滿足商寫顧客的需求,與顧客建立忠誠度,成為伙伴。”

        在集團的引領下,服務中心團隊通過提升員工素養、樓宇內外部的VI標識規范、崗位員工BI服飾更新、服務配套物資增設、增加園區內亮點,提升服務品質、改善客戶的視覺感官和服務感知,進一步提升項目服務高度。

        徐建民表示,綠城服務已開啟12年的商寫服務,全面升級時又結合了BOMA(國際建筑業主與管理者協會)標準。BOMA中國作為開放的國際行業平臺,成功引入并漢化了一系列商業地產運營管理的國際標準指南。加入BOMA白金會員,意味著“綠城云享”將借鑒BOMA國際商業地產運營管理的最佳實踐經驗,以更高品質、更科學化、更智能化的商業運營管理模式,為商寫客戶提供卓越尊享的服務體驗。
       

        資產管理服務

        “資產管理的主要目的是通過對物業資產進行盤點及運營,通過專業化的操作滿足企業客戶多元化服務需求,保持資產收益最大化,提升資產價值。”徐建民說,為此,公司與項目屬地政府、開發公司合作,同時整合綠城集團科技公司、產服公司、置換公司等專業公司資源,開展商務辦公資產服務工作,服務內容涵蓋產業金融服務、科技創新服務、人才引培服務、企業黨群服務、產業公共服務、企業行政后勤服務、政策宣貫服務、會務參觀接待服務、生活配套服務九大服務。

        在具體物業服務過程中,由客服專員通過一對一走訪,收集服務需求并與第三方服務商進行對接,實時跟進對接企業對第三方服務的需求和服務進程,并對企業對第三方服務機構的滿意度進行調查。在項目內開展各樓公共活動,包括法律法規及實操培訓、財稅培訓及人事培訓活動等,并邀請企業對應崗位人員參加。通過運營服務與生活服務、企業服務相結合,物業服務體系與資產服務體系的結合,項目的服務品質得以更加完善,獲得政府、行業和業主的充分認可,項目辦公用房出租率明顯高于周邊項目,同時在租金回報與周邊同類型物業增值達15%以上,也略高于與杭州錢江新城核心區域的優質物業項目的租金價格。


       

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