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      物管如何應對山體滑坡等地質災害

      時間:2022-07-15 09:16來源:《現代物業·新業主》 作者:張長國 點擊:
      2017年7月22日下午15時許,隨著連聲響徹云霄的驚天雷鳴,刺眼奪目的閃電劃過天空。昆明市五華區眠山國有林場發生了山體滑坡!

        原載于《現代物業·新業主》2020年1期/總第482期
       

        2017年7月22日下午15時許,隨著連聲響徹云霄的驚天雷鳴,刺眼奪目的閃電劃過天空。昆明市五華區眠山國有林場發生了山體滑坡!剎那間,山體的泥石流噴涌而下,裹挾著石塊、泥土、渾水、腐朽的木柴、草皮,如一只巨大的怪獸,從山體沖下來。在泥石流發生的地帶,四周的樹木傾倒、山體移位、植被被撕開,硬質部分的石頭裸露出來。泥石流所到之處,都是黃色的泥土、泥漿,在距離20多米的地方都能聽到小塊石頭在空中呼嘯而過的聲音。

        森林湖小區位于昆明五華區黑林鋪街道辦事處眠山社區昭宗路78號附2號,現居住著645戶(約2,600人)。項目總建筑面積約12萬平方米,含西班牙風情洋房、純別墅、幼兒園配置。項目于2008年建成交付使用,由云南紅河房地產有限公司開發建設。小區先后被各級政府相關部門評為“節水小區”、“治安五星級小區”、“云南省園林小區”、“昆明市園林小區”等榮譽稱號。
       


       森林湖小區屬于西班牙洋房建筑風格
       

        地質災害發生的地點位于森林湖小區31、32棟,房子一層都被泥石流淹沒,小區主干道淤泥堆積厚達50厘米,公共綠化帶遭到前所未有的破壞。面對業主“索賠”、公共道路清淤工作,物業管理公司倍感壓力。再加上在28棟右側的山體存在嚴重的地質災害隱患,山體存在整體滑坡的危險,給小區業主的生命和財產安全帶來了嚴重威脅!面對山體滑坡地質災害,物業管理公司應如何面對?
       

        泥石流發生時,物管在現場

        一般來說,昆明市雨季從7月一直持續到10月份,雨水充沛,滋潤了大地和農作物的同時,也給當地的物業小區帶來了嚴重的威脅。根據當時的新聞報道,某小區的數十部高檔轎車一夜之間成為淤泥和洪水的犧牲品;昆明市五華區的多個小區都存在地質災害隱患。

        筆者當時就服務于森林湖小區。在建設之初,房地產開發公司已經對小區周邊的部分山體進行了溝渠挖掘、邊坡支護、水泥澆筑、建設圍欄等施工,確保小區業主的財產和生命安全。但是隨著時間的推移,地質發生了變化,加上多年的雨水沖刷,28棟左側逐漸出現了山體移位的現象,移位的泥土和風化石總重量大約在200噸,一旦移位到小區內部,將會對小區的建筑物、設備設施、業主生命和財產安全等帶來滅頂之災,存在嚴重的安全隱患。31棟的左側也出現了山體滑坡的重大災害隱患。
       


      森林湖小區28棟背后山體治理現場


      森林湖小區31棟背后的山體排洪溝,組織員工進行修復
       

        從2017年4月1日開始,物業管理公司就針對山體滑坡和地質災害的隱患做準備,多次召開專題會議研究部署治理,在雨季之前就專門召開了雨季安全大檢查工作會,部署森林湖小區的自然安全工作。物業服務中心也制訂了自然災害應急預案和措施,采購了相關物資,以備后患。

        7月22日下午,泥石流侵蝕了小區,所經之處,建筑物外墻、業主地下室、公共道路、綠化帶等都遭受重創。當時五華區政府、黑林鋪街道辦、云南城投物業、云南紅河地產等領導均在現場,目睹了泥石流對小區的破壞。云南電視臺、昆明電視臺、《春城晚報》等媒體也針對森林湖小區的泥石流現象和自然災害進行了詳實的報道。

        發生泥石流災害以后,很多小區業主不以為然,仍然堅持待在家里。這給政府的疏散工作帶來了極大壓力。五華區黑林鋪街道辦工作人員、眠山社區居委會、物業管理公司、云南城投集團領導,現場指揮業主疏散。物業管理公司的10多名保安員、10多名保潔員全員出動,立即放下手頭的所有維修、維護、養護、清潔、客服工作,全員上門動員業主緊急撤離災害現場,采取大聲呼喊、挨家挨戶敲門、吹哨子等方式,逐一對31棟、32棟業主進行勸解和疏散,讓業主及時離開居住區。

        但是很多業主對政府的疏散工作不理解、不配合,特別是很多年齡大的業主不愿意離開家,去臨時搭建的帳篷里生活。其中兩名80多歲的業主始終不聽家人的勸解,也不理解疏散工作,一直不出門。物管人員只好苦口婆心地與家屬商量,強制將老人背下樓梯,離開危險區域。經過大約兩個小時的勸解、疏散,大部分業主終于離開了房屋,到達昭宗小學廣場疏散點。

        那段時間,從云南城投集團到物業管理員工,從施工單位到社區義工,大家的辛苦有目共睹,累了就找個犄角旮旯休息一會兒,完全不敢合眼;渴了隨便喝一瓶礦泉水。經過一周的緊急會戰,終于穩定住了業主的情緒,開始著手后續的災后重建工作。

        山體滑坡地質災害后,不但建筑物被掩埋、公共綠化帶被泥石流淹沒、主干道的雨水管口被泥沙堵塞、31和32棟樓公共外墻墻體被泥土污染、順著山勢預埋的管道斷裂、路沿石損壞、喬木和灌木以及地被遭受嚴重的損毀,很多業主在心理方面也受到災害的影響,變得情緒激動和不穩定。
       

        緊急會議研究對策

        針對地質災害和安全隱患,作為小區服務者的云南城投物業服務有限公司(以下簡稱“云南城投物業”)曾經多次向政府反映,書面報告山體出現的災害隱患。五華區國土局也在小區的28棟設立了地質災害隱患警示牌,警示小區業主和物業服務者注意山體移位現象,發現異常情況及時報告國土局。
       


      昆明市五華區國土局于森林湖小區28棟背后山體滑坡隱患處樹立的地質災害提示牌
       

        2016年7月初,云南城投置業針對下屬全資子公司匯報的地質災害情況,緊急召開專題會議,研究森林湖小區的地質災害對策,要求物業管理公司建立24小時緊急聯絡方式,隨時做好緊急撤離小區業主和周邊群眾的應急預案。會上明確,由云南城投物業代城投置業墊付120萬元,先期用于28棟山體移位、治理的費用。在山體滑坡泥和石流發生之前就已經決策修建的28棟一側截水溝的6萬元也由云南城投物業支付,用于小區公共道路被損、植被修復的30多萬元自籌資金也到位,并開展清理淤泥和渣土的工作。關于此次31、32棟發生的泥石流和山體滑坡災害所產生的費用,待地質勘察公司和造價公司、治理公司出具相關資料和金額核算之后,再行上報,這些治理措施和行為,充分體現了國企對社會責任的擔當。
       

        緊急治理28棟一側山體滑坡地質災害

        由云南城投物業森林湖物業服務中心出具報告,云南城投置業出面,邀請了云南省政府建設工程專家委員會專題論證,提出了治理地質災害的方法、措施、施工技術、風險控制等,最后出具方案。

        緊接著,云南城投物業總部采購部、物業管理部、財務部等部門進行招標的28棟截水溝工程,也緊鑼密鼓地展開。28棟一側山體的拉卯、鉆孔工作同時開展,需要總金額120余萬元。

        經過招標,云南建投集團旗下的十四冶集團公司,成為治理此次地質災害的中標單位。另外一家單位成為截水溝的施工單位。
       


      云南城投物業組織有關專家到森林湖小區28棟背后截水溝進行考察調研
       

        施工治理難題

        經過招標、領導審核、支付款項、專家論證之后,開始了施工。

        當時正值雨季,需要克服幾個方面的困難。

        1、運輸挖掘機進入小區,地面的承載重力不夠。施工單位后來采取從小區大門入口鋪設木板的方式,減少了施工機械對小區公共道路的壓力損壞。

        2、發電機噪聲污染。施工單位白天進行施工,因為晚上業主需要休息。但是26棟的個別業主不理解,認為白天的噪聲也干擾了他們的正常生活。物業管理人員通過調節、上門溝通、溫馨提示等方式,最終平息了業主情緒,爭取了大家的支持。

        3、邊坡支護施工影響出行。邊坡支護、拉卯工作,本是為了廣大業主生命和財產安全,但是很多業主對施工所用的泥土、鋼筋、模板等暫時對步行出行的影響有意見,給物業服務中心電話、微信反饋。為了解決這些問題,物業服務中心人員上門解釋溝通,最后施工單位順利施工。

        4、施工材料堆積的問題。小區的公共道路和綠化帶在前期設計和施工時考慮得不夠周全,后期施工單位施工時很難找到堆放材料的地方,最后決定在31棟靠近山體一側的消防回車場進行材料堆放。

        5、施工工人休息區。建設施工并不像物業服務這么簡單,牽涉方方面面的工作,即使已經找到堆放建筑材料的地方,但還需要人員看守;另外,一些施工單位的技術員、普工都是外地人員,需要在施工現場休息的地方。為此,施工單位與物業管理公司密切協商,在31棟靠近山體一側的一塊凹凸不平的土地上,用挖掘機和其他機器進行平整以后,搭建臨時帳篷,供員工臨時居住。

        6、植被破壞問題。在治理28棟山體滑坡的時候,施工機械、材料和作業行為對28棟門前和側面的植被產生了破壞。為了解決這個問題,物業管理公司和施工單位協商,由施工單位施工完畢之后,對植被進行恢復,主要采取播撒草坪種子的方法,15天左右就發了新芽。

        7、桉樹砍伐的問題。在治理28棟山體移位之前,很多桉樹都因水土流失倒下了,有的桉樹樹干高達20多米,倒下的桉樹直接影響了業主的出行和建筑物的安全。物業管理公司找到當地林業部門,提交了申請,由社區居委會進行現場核實樹木的數量,進行了砍伐。
       

        專項維修資金動用的難處

        森林湖小區從建設之初,業主就交納了專項維修資金,總金額大概在1,000萬元。物業管理公司研究認為,森林湖小區的情況屬于住房和城鄉建設部辦公廳、財政部辦公廳《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》文件規定的“(七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況”。

        因專項維修資金相關法律流程辦理無法短時間完成,且山體隨時會出現垮塌和泥石流災害,危及廣大業主生命安全和建筑物,筆者主動向五華區住建局、國土局提出申請,要求動用住宅維修資金,對山體移位處和泥石流損壞的地方進行修復,對山體進行徹底治理,對植被進行恢復,對小區道路和公共綠化進行維修。申請主張的內容為“此山體滑坡地質災害部位嚴重影響到森林湖小區業主生命和財產安全”。

        但是按照《業主大會和業主委員會指導規則》以及《住宅專項維修資金管理辦法》的規定,使用住宅維修資金需要全體業主“兩個三分之二”同意,要邁過這道門檻并非易事。加之業主認為這種情況屬于國有山體和山林范疇,不應該動用業主的維修資金。物業服務中心面臨的困難可想而知。政府的審批結果也遲遲未答復,此事最后無果而終。
       

        超出物業管理范疇的自然災害,考驗了物業管理公司的實力和治理能力

        筆者認為,云南城投物業在森林湖小區自然災害和泥石流地質災害的發生、應對、處置、修復、施工等過程的工作,早已超越了物業管理的范疇。如果是實力弱小的物業服務企業,恐怕難以承受類似的災害帶來的損害。

        當業主生命財產安全、建筑物、設備設施等受到了災害重創的時刻,物業管理公司如何作為?如何應對?這是考驗一家物業管理公司資金實力和治理管理水平的關鍵。

        泥石流災害發生之前和之后,云南城投物業應對的措施如下:

        1、安全巡查。定期對小區四周的山體進行巡查。巡查時注意樹木傾倒、石塊松動、地被蠕動的異常情況及拍照記錄,及時報告當地國土部門、民政部門。安全巡查包括白天和夜間,除了對森林、植被、山體、水體進行巡邏外,物業管理人員也要注意自身安全。

        2、制訂措施。如物業管理公司在對小區四周或者小區內進行地質災害隱患巡查時發現異常情況,應及時制訂相應措施,做到迅速溝通、及時決策、迅速動作。措施并非主要目的,泥石流到來時,“逃”字當先,迅速撤離現場才是最佳的逃生方法。

        3、定期治理。物業管理區域如建設在山體下、水體旁等地質災害易發地段,則建議物業管理公司定期進行安全巡查的同時,定期開展治理工作。如無法治理,也要通報業主大會和業委會,使其對地質自然災害情況了如指掌,做到心中有數,將業主生命安全放在第一位,將設備設施、建筑物、附屬設施、場地場所的公共管理放在第二位。

        4、購買保險。昆明市五華區森林湖小區的地質災害經驗證明,如果一個小區的地質災害足以影響到業主生命財產的安全和物業服務的品質和口碑,化解的手段基本以購買自然災害保險為宜。這需要根據物業服務企業的經營狀況、業委會的財務情況和業主大會的決策情況來決定。
       

        作者現為貴州聚商物業酒店管理有限公司總經理


       

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