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原載于《現代物業·設施管理》2020年6期
  ■ 劉志標 現任BOMA中國執行董事劉志標，負責BOMA中國戰略發展及中國會員項目的運營、規劃與發展。他曾在北美商業地產行業發展與成熟的市場環境中積累超過30年的豐富經驗，涉及商業地產的多個核心領域。 他認為，中國商業地產管理的理念尚未與國際行業同步。中國商業地產達到專業化運營管理，需要實現“理念——制度——流程”的管理邏輯的轉變。但目前多數管理者還停留在物業管理階段，多數商業地產人沒有資產管理概念，缺少系統的資產保值增值計劃，設施設備缺少系統的預防性維護計劃。中國商業地產理念向資產管理方向的變革，行業需要統籌去看整個運營管理體系，而不是碎片式接受。 而對于目前流行的三大國際認證：BOMA、LEED和WELL認證，劉志標表示，三大國際認證的出發點不同，BOMA認證是商業地產行業唯一一個管理能力認證，這也是BOMA認證與其他認證的根本區別。   ■ 符合國際最佳實踐的消防應急用品陳設   ■ 化學藥劑統一存儲統一管理，降低安全風險。   ■ 張貼安全標識，保障人員健康安全。 劉志標：BOMA應急管理體系在此次疫情中發揮的作用，BOMA中國COE認證的項目最有發言權。經過我們組織的“新冠防控管理行業調研報告”，認證項目擁有健全的運營管理體系，它們在此次疫情中應急反應速度，應急管理能力更強。 整個商業地產行業疫情防控還有很多不足，缺乏系統把控，保潔消毒、通風管理、安防等多為反應式行為，伴隨而來的是管理漏洞和風險。所有疫情防控中出現的問題，可以分為技術性問題和制度性問題兩大類，主要是制度上的問題。疫情應急管理的正確做法，是要從上到下梳理：風險管理——應急管理——流行病管理，做到周密籌劃，行動精準有效。 事故后總結是應急管理最佳實踐的重要環節。為了協助業主及其管理團隊全面復盤疫情防控工作，BOMA中國推出《2020年中國商業地產新冠防控管理行業調研報告與改善指引》，該報告基于符合國際最佳實踐的《商業樓宇流行病計劃指南》、《應急預案指南》的兩本國際標準，系統梳理流行病應急管理薄弱環節，并聯合行業不同領域的專業人士，共同提出改善建議，覆蓋疫情期間通風系統管理、危險化學品管理、法律法規建議、租賃策略調整等內容。 《現代物業》：BOMA中國截至目前一共漢化了多少北美的樓宇標準？涵蓋哪些方面？其中哪一部標準漢化過程最為困難？其中難點有哪些？最后是如何克服的？ 劉志標：BOMA進入中國已經有十年，這十年期間，我們共引入并漢化32本標準/指南，我們的漢化工作還在繼續。商業地產受到多重宏觀因素影響，行業挑戰不斷涌現，因此BOMA也會一直推出新的標準/指南，引領行業持續向前發展。 BOMA標準/指南是全球商業地產行業百年實踐經驗的總結，是商業地產運營管理的國際規程，覆蓋資產管理、物業管理、設備設施管理、能源績效、可持續發展、建筑健康與安全、室內空氣、保潔管理等內容。BOMA所有的標準都基于資產管理理念，它們能構建成一個完整的管理體系。 BOMA引入國際標準/指南后最大的挑戰在于，中國商業地產理念向資產管理方向的變革，行業需要統籌去看整個運營管理體系，而不是碎片式接受。以“室內空氣質量”為例，不僅關系到租戶健康，還會涉及到樓宇的能源消耗，BOMA標準會研究如何從資管角度權衡租戶舒適度與能耗控制，同時衡量業主的投入與回報。   ■ 《綠色租約指南》發布   ■《商業地產應急管理體系工具》發布 劉志標：BOMA資產運營管理效能評估是協助商業地產查漏補缺、明確與國際標準差距的有效工具，也是打造國際優質資產的出發點。“評估”內容涵蓋樓宇管理與培訓，營銷與溝通，文件管理，樓宇結構、機械、電力，生命安全系統、安全、通訊，服務能力與執行能力，環境問題，能源管理與節能等十二大項的37項計劃。 截至目前BOMA中國共評估了數十個商業地產項目。反映出的最大的問題，同樣是項目方資產管理理念有待提升，租賃、物業、資管部門之間需要就資產管理目標更加緊密地合作。缺少全面、完善、專業的運營管理體系去充分發揮資產的價值。 缺乏風險管理意識也是行業普遍的問題。商業地產是一筆巨額的財富，任何風險都可能使您的資產遭受巨大的損失。較為容易被忽視的包括員工健康與安全方面的風險，以及租戶相關保險缺失等情況，這些隱患都可能給項目造成損失。 另外，國際專家在項目評估過程中發現，國內樓宇的設備設施很先進，但沒有系統的預防性維護計劃，從資產管理角度看，這不利于保障設備工作性能、延長設備使用壽命，直接影響到租戶滿意度，以及資產的保值增值。再從樓宇能耗來說，先進的設備設施并沒有充分發揮節能作用，多數樓宇是沒有能源績效的，原因在于樓宇需要進一步完善運營管理體系，實現“軟性管理”與“硬件”協同配合。 BOMA資產運營管理效能評估是查漏補缺，梳理運營管理體系的過程，同時我們更希望通過“評估”讓項目管理方看到每項計劃背后的資產管理邏輯，持續完善契合項目本身的運營管理體系。   ■ 《智能樓宇管理系統：組織保護指南》《樓宇網絡安防指南》發布   ■ 《商業地產運營管理關鍵績效指標選擇指南》發布 劉志標：樓宇更新改造要從資產管理的角度思考：改造是否能為樓宇帶來更大的價值？是否能獲取相應回報？是否有助于提升租金？是否能降低成本？ 其次，樓宇更新要有依據，特別要基于以下三方面： 第一、租戶滿意度。即租戶需求是什么，租戶是否認同改造價值，愿意為之支付更多租金； 第二、資產運營管理效能評估。篩查樓宇運營管理問題，明確樓宇“軟件”是否需要優化。 第三、樓宇調試。了解樓宇設備設施的現狀。 基于以上三方面展開改造計劃與執行工作。以樓宇節能改造為例，《BOMA合同能源管理模式》就為項目方提供了可參考的流程和執行細則，向行業傳達更專業的管理理念。   ■ 資產運營管理效能評估（BAR評估）現場 劉志標：BOMA、LEED、WELL認證的出發點不同，BOMA標準是為行業打造的，BOMA認證是商業地產行業唯一一個管理能力認證，這也是BOMA認證與其他認證的根本區別。 BOMA認證的最終目標：1、培養人才；2、打造體系。借用中國的一句古話，BOMA認證就是“授人以漁”的過程，通過標準、培訓、專業顧問、供應商團隊，協助業主建立自己的高效運營管理體系，給業主和項目帶來長線的經濟收益。 無論是BOMA BEST®認證、COE認證，還是360認證，都是針對進入運營期的建筑的認證，每個認證對應一套完善的運營管理體系，全面提升樓宇營銷與溝通管理、建筑管理、能源管理、環境管理、培訓管理五大領域。鼓勵項目方持續完善國際運營管理體系，高效運營、創造價值。 BOMA認證旨在為資產帶來四大核心價值： 一、吸引挽留優質租戶：優化客戶組合，強化租戶管理，提升租戶滿意度，為吸引挽留優質租戶創造條件； 二、打造高效運營體系：打造適合項目的國際運營管理體系，降低運營成本，效益化經營資產； 三、獲得投資融資優勢：獲得國際投資機構、評估機構認可，降低管理風險，降低融資成本； 四、建立國際管理團隊：建立國際化管理團隊，提升團隊能力，理順運營標準流程。 《現代物業》：您如何看待證監會、發改委聯合發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》？這為中國的商業房地產釋放了怎樣的信號？ 劉志標：這則消息對商業地產行業來說是機遇也是挑戰。大家都看到REITs帶來融資的可能性，但是做到優質REITs并不容易。 由此我們看到兩點信號：一、REITs試點將促進中國商業地產管理理念轉變，管理者必須要具備資產管理視角；二、REITs試點促進中國商業地產改善運營管理，提升資產績效。 對中國商業地產來說，REITs會加速行業優勝劣汰。長期投資基金大量涌入的同時，企業融資門檻也相應提升，而我們的資產能否滿足國際投資機構的要求，爭取到融資優勢？最后，資產之間的競爭演變為資產管理能力的競爭。懂得運營管理，風險低、可持續發展能力強，具備保值增值潛力的資產，更容易成為投資者眼中的優質資產，相反，不良資產將很快被篩選掉。   ■ 項目管理方將BOMA BEST水管理最佳實踐應用到工作中 劉志標：我最關心的問題有兩個： 第一是中國商業地產管理理念的問題。中國商業地產達到專業化運營管理，需要實現“理念——制度——流程”的管理邏輯的轉變�？梢哉f，多數管理者還停留在物業管理階段，多數商業地產人沒有資產管理概念，缺少系統的資產保值增值計劃。十年來，BOMA中國引導行業搭建體系，普及資產管理系統思維，就是在協助行業突破傳統住宅管理思維，從資產管理角度，自上至下落實改革，推動中國商業地產資產管理朝國際化、專業化方向發展。 第二是中國商業地產專業管理人才的缺失。BOMA一直倡導“只有人能讓已有的設想變成現實”。中國商業地產專業管理人才緊缺，原因在于行業起步晚，缺少經驗積累與系統的體系，人才培養的土壤有待耕耘。十年來，BOMA將培養商業地產專業人才作為重要使命，我們積極引進國外的先進經驗與知識體系，目前已引入并打造資產管理、運營管理系列二十多門課程。在推動企業人才培養的同時，BOMA鼓勵從業者關注個人職業生涯發展，先后推出國際可持續發展專業經理人（BBSP）個人資格認證、國際商業地產專業經理人資格認證 (CMCPI™)。人才培養的道路任重而道遠，但BOMA會努力前行。 (責任編輯：django) |
