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社區糾紛百態 現代都市建筑物，朝向“高層集居化”，普遍為大家共同持分，產生區分所有的產權。臺灣1995年完成立法并頒布實施的“公寓大廈管理條例”（以下簡稱“條例”），立法目的乃為加強公寓大廈之管理維護，提升居住質量。其中，對于社區之糾紛處理，考量通常多為私權糾紛，又有其鄰里互動性等因素，強調“社區自治”的原則。為防患于未然，第一次區分所有權人會議就需制訂規約并辦理報備，以厘清住戶彼此間之權利義務關系，當違規侵權情況發生時，則采和緩漸進之程序，首先由管理組織予以勸阻，經制止而不遵從或仍無法改善時，則可以請求公權力介入、申請調解或依法訴訟。 社區運作問題很多，住戶爭端無可避免，嚴重影響住戶居住質量與身心安寧。包括管委會議或區權會決議爭議、管委會選任或管理制度與方式爭議、共享部分使用爭議、漏水爭議、公設點交爭議、管理費爭議、噪音爭議、停車爭議等各種不同樣態。其中，漏水爭議、噪音爭議案件所占比例常常排名第一。建筑物漏水涉及漏水原因、修繕責任、費用分擔等問題，當事人間存在利害關系卻又常�；ネ曝熑巍，F代人生活壓力大，睡眠不好，對噪音更加敏感，問題更加擾人。 有鑒于公寓大廈爭議事件類型多元，涉及不同領域專業，為強化處理的及時性、客觀性及公正性，依據公寓大廈管理條例第59條之1項及營建機關頒定“地方公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則”，各地方都設有公寓大廈爭議事件調處委員會，提供社區居民“先行政、后司法”途徑，基于公寓大廈相關規定及行政實務經驗給予雙方專業意見及行政建議，以達成共識，提升居住質量。 停車位的產權問題：共同持分與專有權的差異 區分所有建筑物者，謂數人區分一建筑物而各專有其一部分，就專有部分有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物之共同部分共有之建筑物。專有部分指區分所有建筑物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。區分所有權人除有關規定另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，并排除他人干涉。共有部分，指區分所有建筑物專有部分以外之其他部分及不屬于專有部分之附屬物。共有部分除有關規定另有規定外，得經規約之約定供區分所有建筑物之特定所有人使用。 臺灣最高民事規定第799條第4項規定，區分所有人就區分所有建筑物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。為配合該項規定，2021年1月1日起新制上路，預售屋買賣契約中的停車位，不得分配土地持分。本次契約修正單純是配合有關民事規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建筑物。但從此，臺灣凡屬于“公寓大廈”之停車位，產權登記將以共同持分的所有權與共有部分設定專用使用權給預售屋承購戶之約定專用形式存在，專有權停車位將可能從此消失。 
■臺灣一社區舉行區分所有人權人會議
實務上，土地持分計算相當紛亂。關于區分所有建筑物之共有部分約定取得專用權之停車位使用權之情形，于建商銷售時系以一車位計價出售，故消費者系于買受建筑物及土地外，另外付費取得停車空間之共有部分。計算基地權利之基礎，為區分所有人之專有部分面積，并不含因約定專用而取得之“專用權”面積部分；而停車空間屬共有部分約定專用，專用權人并未再額外取得專有部分，自無從主張依臺灣最高民事規定第799條第4項規定分配基地權利范圍。這項新制，乃依臺灣最高民事規定第799條第4項規定導正之舉，為使預售屋買賣契約與臺灣最高民事規定有一致規范，以避免消費糾紛，并不會因此就不再發生停車場使用糾紛。停車位是否只準停汽車而不可停放摩托車、可否一個車位停兩部車、違規停車可不可以上鎖、停車位是否可以出售給非住戶之特定人等社區糾紛事件，相信仍會繼續上演。共同持分與專有權停車位之差異，簡單歸納如表1。  案例2：花錢買的停車位，可以堆放自家雜物或是將摩托車停在汽車位嗎？ 依據“條例”第9條第2項規定，住戶對共享部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。但書所指之約定事項，不得違反本條例及建筑法令之規定。第15條第1項規定，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。因此，無論其汽車停車位屬于共享部分或專有部分或約定專用部分，都必須依社區規約及法令規范使用，停放摩托車、腳踏車或放置雜物等類似行為，通常會被規約所禁止。 
■臺灣一處新建的高層住宅。臺灣新建住宅以高層多戶最為常見。
如果規約禁止住戶個人停車位停放摩托車、腳踏車，住戶即應遵守規約規定。而另一方面來說，禁止停車位堆放私人雜物，必須以規約明文禁止，并須經區分所有權人會議決議通過，不能只由管委會制訂停車場管理辦法限制住戶使用方式。住戶違反上述規定，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止住戶仍不遵從，得報請地方主管機關處理。主管機關得依第49條規定處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，并得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。管理負責人或管理委員會亦可按其性質訴請法院為必要之處置，如有損害并得請求損害賠償。 又依“建筑法”第77條第1項規定，建筑物所有權人、使用人應維護建筑物合法使用與其構造及設備安全。違者，依“建筑法”第91條第1項第2款，可處建筑物所有權人、使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，并限期改善，屆期未改善得連續處罰及限期停止停車位之使用。 管理委員會或管理負責人應先進行“制止”程序，以維護社區鄰里和諧。若置之不理，經制止而不遵從，則需檢附已制止、制止而不遵從之佐證資料，正式發函，報請所在地主管機關處理。對于停車位上之物品，因屬私人所有，管理委員會不應以委員會決議親自或請管理人員擅自清除或丟棄，因此可能涉及其他法律責任，而衍生毀損等不必要之爭訟。 另外，停車場放雜物，可能會有公共安全隱患。“條例”第16條第2項規定，住戶不得于防空避難設備等處所堆置雜物。停車空間亦可能為“防空避難空間”，堆放雜物等即屬違反本條規定之行為。 “吵死了！”——住戶間的噪音攻防戰 “條例”針對妨害公共安寧、安適行為之禁止有“住戶不得任意發生喧囂、振動及其他與此相類之行為”，“住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全”等規定。但是，打麻將、唱歌、狗吠、拖桌椅、小孩哭鬧不止、跑跳、踱步、敲樓板，甚至住戶男女夜半發出動人之聲……社區的噪音問題，由來已久。 住戶違反規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，處理行為一定要留下記錄，如錄音錄像、存證信函、社區公告、當事人協調會議等方式。經制止而不遵從者，得報請地方主管機關處理。主管機關得依“條例”第47條第2款規定，處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，并得令其限期改善；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。 官方為推動寧靜住宅，2021年1月1日正式實施建筑技術規則建筑設計施工編第46-6條相關規定，新建或增建建筑物之各層樓板下方有居室者，其分戶樓板施作隔音緩沖材，樓板之隔音構造均要達到一定程度之隔音性能。 
圖1 管理委員會處理程序
漏水糾紛，常登社區爭議事件榜首2020年，因為藝人羅志祥在自家大樓頂樓蓋泳池，延伸出社區漏水糾紛議題。漏水啦！到底誰該付錢維修？ 社區經常發生的漏水爭議，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費系因可歸責于區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。這是依照“條例”第12條規定。法令規范，不難理解，但現實的狀況是，住戶之間通常會互推責任，以至于漏水爭議多年來總是成為社區爭議事件排行第一的事項。 對于施工維修，住戶有配合之義務。依照“條例”第6條住戶應遵守事項之規定，其他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 維修費用與損害賠償問題，在實務上，受傷害而請求的一方，發現滲、漏水情形時，應以拍照、錄像等存證，并協調相關住戶，或報請管理委員會協助，處理程序與溝通很重要。一旦確認是他戶造成漏水情形，就牽涉維修費用與損害賠償給付，以及恢復原狀，甚至請求精神慰撫金。 臺灣最高民事規定第767條第1項規定，所有人對于妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；第184條第1項規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；第191條第1項規定，土地上之建筑物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對于設置或保管并無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或于防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；第213條第1項規定，負損害賠償責任者，除有關規定另有規定或契約另有訂定外，應恢復他方損害發生前之原狀。 如果影響他人必須在外短期住宿，其所生費用亦需合理補償。甚至住家發生滲、漏水情形嚴重，導致人家精神上受到干擾，也可請求賠償的一方支付個人精神慰撫金。 
■物管邀請學生社團到小區表演，與業主共度節日。
結語臺灣居住公寓大廈已屬常態，盡可能與周遭鄰居和睦相處，對于房屋使用與修繕，也比較容易溝通。否則，一旦發生類似問題，就會有爭議產生。住戶違反規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各主管機關或訴請法院為必要之處置。但是，社區爭議，若都依法規定或等待司法判定，可能曠日廢時，延誤處理時機，造成更大傷害；此時，我們經�？吹降某晒Π咐枪芾砦瘑T會依法施展喬事功夫，協調好、事情圓滿解決是重點。發揮自治管理能量，可以節省大量社會成本，對于化解住戶爭端、創造和諧社區以及保障弱勢住戶意義重大。 法令與政策等正式制度的改變，使得社區內部各利害關系人間的權利義務關系與互動方式也產生了本質上的變化。隨著“條例”長期實施，所衍生的各種制度性安排，已經在相當程度上影響了民眾在社區的意識形態與行為選擇。社區法令與規約是管理委員會處理問題的重要依據，而鄰里協力則在住戶互動、目的達成方面彌補法令與規約的不足，社區管理中溝通機制扮演著相對關鍵且基礎的角色。 管理委員會做事要以結果為導向。從法制面來說，規定賦予了管委會角色與地位、義務與職權，一些事務管委會應該做、甚至必須主動做，有些事務管委會不可以做、或須經授權才可以做，不能越權行使。管委會的權利行使與法規界線是什么，諸如此類問題，管理委員會要有基本素養。但是，社區畢竟是社區，社區的規章、管理委員會的做法要符合人情世故，符合倫理規范，做事情的標準盡量放在獲得社區多數人的認同上，社區比較容易和諧，居住起來比較放松。 符合法規規定是法治社會非常重要的標準，合法是最有依據的判斷標準，相對容易判斷與掌握；而在合情、合理方面，人的主觀因素較大，有多重標準，則相對較難。但是，社區住戶對管理委員的期待，往往是要事事做到合情、合理又合法，難度更大。所以，要做好社區管理委員，真的不簡單，“喬事”功夫要更一流。 處理社區爭議事件的原則： 1、迅速處理是重點； 2、以誠相待是根本——沒有誠意就沒有信任； 3、積極面對——換位思考是關鍵； 4、平息住戶的怒氣是難點——表示善意是策略； 5、法規是最后的準繩。 社區糾紛的處理不僅影響居住質量，也反映社區的物業管理質量，而居住質量與物業管理質量對房價具正向影響力，藉由居住質量與提升物業管理質量可提升房屋價值，早已被學者的研究證實。千金買屋，萬金買鄰，好鄰居對房價一定有加持。
作者為景文物業管理機構董事長
（原載于《現代物業·新業主》2021年1期/總第517期） (責任編輯：django) |
