 ▲ 范雪松 設施管理進入中國20多年，很多建筑業主對其仍然不甚了解，或是持觀望態度。近年來，新冠疫情的發生與反復，讓更多的職場人士意識到空間環境以及辦公空間健康設施的重要。同時，設施管理的理念，與國家的雙碳戰略、可持續發展理念相契合。因此，雖然起步晚，但是設施管理正在被更多的人需要和認可。 北京博綠信遠設施管理有限公司（以下簡稱“博綠信遠”）成立于2007年，業務覆蓋工作場所硬件設施的維護、維修、改造及咨詢和部分軟服務（保潔、蟲控、綠植等），包括空調、電氣、給排水、UPS、消防和裝飾等專業，區域覆蓋40個國內主要一二線城市，與眾多跨國公司及國內知名企業建立了長期合作關系。自2018年起，成為設施管理國家標準的主要起草單位之一。 博綠信遠創始人范雪松，在設施管理領域工作超過18年，具備較強的機電問題解決能力。同時是國際設施管理協會（IFMA）北京分會理事，全國設施管理標準化技術委員會委員，國家標準制定專家組成員，設施管理多項國家標準的主要起草人。在范雪松看來，設施管理是一個慢熱型的行業。無論是行業企業還是人員，都需要踏實下來，慢下來，甘于寂寞，認真做事，不斷積累和學習，厚積薄發。既能腳踏實地，又能仰望星空，才能讓這個行業被更多的人認可，創造出更多的價值。 《現代物業》：作為以機電服務項目為長項的團隊，您如何看待機電設備管理在設施管理中的位置或定位？ 范雪松：首先，在設施管理涉及的12個工作范圍中，80%以上都關乎技術。包括財務與計劃里面也會有關于機電的一些內容，比如，機電設備的壽命與財務息息相關。 第二，按照通常的服務分類——軟服務和硬服務，技術的占比也不小。包括運行、維護、維修、巡檢、改造、調適、測試、能源管理，都與機電非常相關。 第三，設施管理包括場所、過程和人員的整合管理，都會涉及技術的部分，尤其是機電設施管理�？臻g管理必然要涉及到建筑本身，其中機電是比較重要的一環，因為我們的建筑環境主要是通過機電系統來實現的，比如溫度、燈光、給排水等設施，都屬于機電的部分。 第四，環境健康安全（EHS）也有很多內容與機電設備相關，比如電氣設施在使用過程中的安全操作規范�，F在的熱點話題：雙碳戰略、智慧化運營，也與機電部分息息相關。在建筑的運行能耗中，大概70%來自空調和照明，這些都屬于機電系統的一部分。 第五，不動產投資信托基金（REITs）方面，機電設備的管理也占了很大一部分。在建筑的運營階段，很大的工作量都是機電系統的維護。包括物聯網的很多內容都和機電設備相關。設施管理里有應急響應計劃（ERP）和業務連續性計劃（BCP），是關于設施管理正常運行遇到突發事件應該怎樣應對。而突發事件大部分都與機電相關，比如突然斷電、大面積漏水等。 因此我認為機電設施的管理在設施管理中是不可或缺、不可替代的。再加上我本人也是機電背景出身，應該做自己擅長的事情，帶領團隊做這方面的一些服務。 《現代物業》：跨國企業一般都有自己的設施管理團隊和全球統一的設施服務的標準，他們一般是如何對相關的合作伙伴提出要求的？ 范雪松：我們接觸的跨國企業比較多，我自己也在外企做過甲方。設施管理屬于舶來品，在國外已經發展了半個多世紀，國外的大學還設有設施管理的博士學位，有比較成熟的教育、培訓和認證的體系，跨國企業的設施管理標準是比較成熟的，確實與國內的情況差異比較大。 首先，在選擇供應商的階段，他們有一個很嚴格的資格預審機制，會通過和供應商溝通，甚至還會做一些背景調查，來了解你是不是擁有相關服務的能力和經驗。背景調查包括公司成立時長，過去的主要業務是什么，公司的人員組成，人員是否有相關的經驗，過去是否有做過類似的服務等。這方面外資企業還是非常嚴格的。業內有個俗語叫“長名單”，會有很多項來評估，如果符合條件就會進入招標流程。 其次，在比較成熟的設施管理體系中，也會有自己的設施服務標準，包括KPI（關鍵績效指標）、SLA（服務水平協議）。當然每個企業根據自己核心業務的不同，包括不同的發展階段，會有一些不同的側重點，但整體來說大部分是比較共性的。比如KPI里會考核服務保障性、反應速度等，因為這些確實與設施管理的服務特性相關�？蛻舨少徳O施管理服務，是希望能幫助他的組織去承擔很多在戰術和運作層面的事情，這些事情如果做不好會直接影響他的設施管理目標的實現，也會影響核心業務的開展。 比如對于24小時運作的工廠，所有的客戶都會要求供應商有24小時服務的能力。需要保證生產線的正常運行，包括生產線的電力供應、空調環境供應、壓縮空氣，甚至還有一些純水設施等。這些都屬于設施服務的范疇，保證這些設施的正常供應，就需要由我們設施管理團隊進行巡視檢查、維護，一旦發生隱患和問題，要能快速處理，避免造成工廠停產。1999年，我在諾基亞工廠做設施管理時，是24小時運行，當時工廠廠長說“如果停產一天，工廠損失是三千萬元”。這個數字一直到現在我都印象深刻。從這可以看出，我們設施管理團隊真的是在保障客戶的核心業務的正常進行。那些工作看起來并不高大上，但如果一些重要的環節出了問題，將會對生產直接造成影響。 對于辦公寫字樓，曾經有一個定義叫“關鍵環境”，比如現在比較重要的IT機房�，F在幾乎所有的工作都離不開網絡，IT機房承擔網絡信息傳輸、儲存等重任，一旦運行中斷，辦公室的正常工作都會被打亂。我們曾經有一個客戶，其IT機房是東北亞地區最大的機房，確實需要供應商能夠對機房進行設施的保障工作，空調、配電等要保證24小時供應，維護檢查頻率比較高�，F在很多公司都有銷售系統、管理系統等，這些也都需要網絡支持，網絡設備一旦出現停機、宕機，對公司業務的影響非常大。這些方面在對供應商的服務標準就會有很明確的具體要求。 我們駐場服務的客戶，一旦有緊急需求，要求供應商15分鐘內要到達現場，也是業內正常服務的客戶比較標準的一個時間。甚至有些客戶會提出10分鐘內到達現場。包括機房，有些是沒有駐場服務的，但也會要求供應商在1-2個小時內趕到現場。除了反應速度上的要求，操作人員是否有證書也會有要求。正是因為有這些非常詳細的標準、要求，才能讓我們的服務可測量、量化或者定性，才能看出供應商到底做得好不好。  ▲ 使用熱成像儀進行配電系統維護 《現代物業》：國外的設施管理資質認證與國內來說還是會有一些區別，在國內不同的情況下怎樣去證明供應商的資質？ 范雪松：在國外，國際設施管理協會（IFMA）是全球最大的設施管理組織，在美國有人員認證，叫做FMP（Facility Management Professional設施管理專業認證），如果你的企業想要從事設施管理服務業務，要有一定數量的FMP人員，有點類似我們國內做施工的企業需要有相關的證書。國外確實已經發展了半個多世紀，整個教育培訓和認證體系是比較完善的，所以也會有非常多的人才，這些人才的流動也可以讓很多企業具備更好的服務能力。 我們通常認為設施管理是2002年左右進入中國，也不過才二十年的時間，而且大部分時間是外資企業在做，國內企業真正開始也就是最近十年左右。再加上國內關于教育和培訓的機構也是近兩年才增多，所以會影響國內關于資質方面的進展。目前，FMP證書已經引入國內，也獲得了人社部的認證。所以我相信，未來這方面中國也一定會越來越成熟，越來越完善，從而帶動整個行業的發展。 我也參加了設施管理國家標準的起草，我們國家從2018年到現在已經發布了六個設施管理的國家標準。2022年標委會與萊頓商學院也合作推出了國家標準指導師的課程，也是想通過這個標準來讓整個行業更加健康有序地發展。有了標準，有據可依，怎樣根據標準形成一些考核認證機制是必然的事情。我相信在未來的十年或二十年，我們國家的資格認證、培訓會越來越好，會讓整個中國設施管理行業發展更加成熟。 目前外資企業在進入中國之后，有些服務的標準沒法參照國外的標準，就會進行一些本地化調整。整體來說，現在我們國家的設施管理水平應該說與發達國家還有一些差距。 《現代物業》：IT類客戶自身有相對智能化的設施管理設備和系統，您目前接觸到的有哪些類型？各自有哪些特點？ 范雪松：我們確實有很多IT類客戶，他們也確實有一些比較智能化的系統。接觸比較多的有報修、會議預約、訪客、工位管理、供應商下單、內部審批系統等。系統確實可以讓大家提高效率，但是，我前幾天與一個專門做軟件的老板交流關于系統的問題，也結合了其他人的一些想法，整體感覺目前很多公司的系統相對獨立，沒有更多的整合。 我認為一個系統，尤其是比較大而全的系統，對公司的管理能力會有比較高的要求。因為在大而全的系統里一定會嵌入公司的管理流程，需要去梳理。如果公司比較大，涉及到很多部門，甚至還有一些高層的決定，是一件非常復雜，而且工作量很大的事情。這樣的系統，肯定會起到便于溝通、提高效率、數據分析、便于決策等作用，毋庸置疑。系統都差不多，但是管理能力、管理水平，會反映出這個系統到底能不能用得好。國內一些比較大型的企業也會采用一些系統，有些公司的系統運用得比較好，確實給管理層帶來了一些明顯的價值，但有些公司就沒那么好。我們公司前兩三年也在上一些系統，我很明顯的感受到，對中小企業來講，上系統是一定需要老板親自推動的，不然很難推進，也很難產生價值。人的本性是懶惰的，做一件事情，做了就做了，為什么還要把這件事情錄入系統里去？所以就需要有管理的要求或是激勵的機制，才能讓人愿意做這個工作，才會變成一個真正有用的系統。 《現代物業》：在貴公司的客戶中，如果客戶是租賃物業（非自持），公司團隊與該物業（樓宇）的管理團隊是如何進行對接的？ 范雪松：我認為這是個很好的問題。樓宇本身有物業公司，為什么還需要我們？我們與物業公司的工作怎么劃分？確實很多人會有疑問。 我認為大致分兩類：駐場客戶和非駐場客戶。駐場客戶基本上都是客戶沒有專業的設施管理人員，所以希望供應商能夠派駐專業人員去支持和代表他們完成很多工作。這里的工作不僅是具體的操作性工作，甚至包括一些戰術層面的溝通協調。這部分工作有一些專業技術含量，比如大樓的空調系統維護、清洗冷卻塔等。我們的客戶，很多管理人員并不是很清楚到底清不清洗空調或者清洗能給系統帶來什么影響，但是我們的工程師就會比較清楚。所以對于駐場的客戶，我們更多的是代表客戶與物業公司進行溝通協調，解決樓宇相關設施的一些問題。之前有客戶對空調里面的新風要求比較高，怎樣能保證新風量，以及保證新風的品質，新風機組的維護很重要。物業公司是不是對空調機組進行了維護，這個工作有沒有人去監督檢查，就是我們駐場工程師的一部分職責。我們去監督、協調，把工作落實到位，帶有很大一部分管理的職能。 對于非駐場的客戶，比如有些客戶我們是定期去，有些是根據客戶的需求進行服務，也有很多涉及一些比較大的維修或改造。對此我們更多是以遵守物管的相關管理規定來工作，比如物管對于改造，會有一些資質的要求，我們就會提供相關的資質文件。另外，類似于國貿，物業公司是比較大的公司，有物業管理手冊，我們就需要遵守，比如改造的時候要對電梯進行保護等。我認為，無論是我們還是物管，都應該以最終服務好我們共同的客戶為目標，讓他們能夠有更好的工作場所，更好地開展業務。  ▲ 分體空調消毒 《現代物業》：新冠疫情爆發之后的這幾年中，客戶對空調等與空氣質量相關的設備提出了哪些新的要求？是否有部分已經轉化為合同的常規條款？面對新冠疫情，機電設備服務需要進行哪些方面的更新？ 范雪松：正好最近上海復工了，確實我們上海地區相當多的客戶也提出了空調消毒的一些服務需求。這幾年非常明顯，幾乎所有的客戶都提出了對空調消毒清洗的要求。有些相對簡單，有一些比較復雜。比如，上海“封城”將近三個月，好多客戶都對我們提出，對空調里面一些配件都要進行消毒處理，畢竟經過三個月，難免會有一些病毒、細菌存在于空調的管道、冷凝水盤等部位。對這些部位進行消毒清洗，也讓客戶更安心，大家都希望復工后在一個比較安全的空氣環境中工作。 不止是上海，包括北京，一些客戶已經要求空調清洗變成一個定期服務的項目，也已經算做合同條款的一部分。因為目前來看，不知道疫情什么時候能真正結束，病毒的傳播也非常迅速，而空調確實承擔了室內空氣調節的作用，同時也是病毒傳播很重要的途徑，做這份工作，還是防患于未然，我們的客戶有顧慮也很正常。對于空調進行消毒費用也不是特別高，大家從安全的角度去做這部分工作，讓員工心里放心。 另外，疫情這幾年，我們也發現我們的服務內容確實有一些變化。 第一，非常明顯的是新風系統。沒有新冠疫情的時候，一些客戶對此還不太敏感，發生疫情之后，國內很多地方，包括衛健委以及一些省級政府，都會要求空調要全新風或置換運行。如果新風系統風量不夠就會有這個問題。我們前幾年有好幾個客戶都提出了問題，之后我們進行了測試、測量，做了大量的工作，發現確實有很多樓宇新風機組比較老，有些機組已經無法滿足現在的國家規范以及防疫的一些管理要求。所以這兩年我們做了相當多的新風改造項目以及很多的數據測試。 第二，病毒也會通過衛生間、給排水等設施的空氣溶膠進行傳播，因此對給排水、衛生間設施，無論是消毒還是改造的需求都有增加。舉個例子，衛生間排水管道需要有U型彎，但是過去很多工程做得不是很規范。如果排水管道沒有U型彎，就無法存水，會造成管道反味、滋生細菌等，對人員的健康有很大影響。我們2021年幫一個大概十萬平方米的大型客戶做設施評估，發現這方面有相當多的問題。 第三，大家對室內空氣的品質要求更高了，在疫情防控期間，我們也有幾個客戶做了空氣凈化的改造�？諝鈨艋鞑皇茄b完就沒事情了，它們多數都采用微靜電技術，也有一部分采用物理過濾，無論哪種都要做大量的維護工作，微靜電需要進行專業清洗，采用物理過濾也需要定期更換濾芯。  ▲ 空調系統維護 - 移動空調消毒 第五，這兩年確實健康話題更多地被關注，在辦公室里面，空氣和水與我們的健康應該是最為相關的，除了空氣凈化，怎樣喝到更高品質的水，也是很多公司在做的工作�，F在市面上直飲水很多，但還要考慮怎樣能夠保證品質。比如某品牌的直飲水在設備里面會進行周期性殺菌工作，我認為還是蠻重要的。2021年年初，我與國際WELL建筑研究院（IWBI）的高管做過簡單交流，他也說這兩年WELL認證明顯增多。包括剛才說的那個十萬平方米的客戶，也在考慮是不是做WELL認證，之所以對衛生間的設施很關注，也是因為在WELL認證里面有一些這方面比較嚴格的要求。  ▲ 空調室外機線路板除塵
《現代物業》：貴公司在提高效率和產出方面使用了哪些技術手段，這些技術手段是否需要和客戶的相關系統進行打通？
范雪松：提高效率應該說是每個公司老板首要考慮的問題，我們公司大致有幾個點： 第一，我們的技術人員需要一專多能，這是公司的一個硬性要求，而且是公司成立的時候就提出的。為什么？六年前我們就做過一次統計，辦公室的設施管理，日常各個專業的維修、維護內容也不過才120項左右，這120項內容在我們看來并不是很復雜，我們希望一線的技術人員90%都能做到，這樣你的工作效率就會比較高。舉個例子，我們去客戶那兒維修，如果客戶的燈和門把手壞了，水龍頭還有點兒漏水，嚴格意義上講是屬于三個專業：電氣、裝飾、給排水，但又不是很復雜的問題，所以這樣的事情在我們公司，一線的技術人員一個人就能夠搞定。無論是招聘還是培訓，我們都明確了這一點。對于新員工，我們有12個培訓課程，里面就包括這些。另外，新人進入公司之后也會在一些固定服務的項目客戶那兒進行實戰操練。同時，2022年我們又做了設施服務的培訓室，有很多的實物，新員工來了之后可以參照這些實物進行實操。我認為這一點非常重要。曾經有一個客戶給我打過一次電話，說有一個很小的改造，預計如果按工種應該至少來五個人，但是只來了三個人，因為這三個人確實是各個專業都能夠操作，所以很快就搞定。十多年來，一專多能實踐下來確實是可以很好地提高工作效率，客戶的反饋也會比較好。 第二，溝通。有句話說得特別好：工作中的問題，80%來自于溝通。我們在服務的過程中，無論是電話、微信、郵件還是現場，溝通的工作都至關重要，有的時候就因為少說一句話，會造成很多工作的重復。所以大概2015年左右，我們就創立了自己的溝通標準，而且沒有參照太多其他公司或者網上的內容，主要是從我們的實戰出發，過去走過的一些“坑”，在溝通上犯過的一些錯誤，把它凝結下來，反思改進最后沉淀成我們的標準，然后對所有的團隊成員進行溝通培訓，并且有相關的考核。確實很明顯地提高了工作效率，給客戶的體驗也會更好。 第三，2022年我們也在培訓中加入視頻教學。確實有很多工作，在培訓的時候，如果是靜態的，大家去學習還是會慢一點。如果通過一個視頻的演示，再加上實物的一些實操，會讓員工能夠更快地學習，也更清楚。時間基本在三分鐘左右，在實操過程中如果記不清，可以重復播放。對于提高效率也有很好的幫助。 第四，2022年我們也在做信息化的合作研發，后續也會在軟件中建立知識庫。知識庫的概念，大概七八年前我就看到別的公司在做，覺得非常好。在現場發現問題，如果知識庫里面有類似的案例，人員就可以很快學習到，甚至可以去嘗試著解決一些之前沒有解決過的問題，無形中提高了工作效率，也帶來了產能的提高。 第五，關于系統的問題。我們也非常希望在可能的情況下，一些信息化的工具，甚至包括標準、制度、流程等，與客戶的一些系統進行打通。我們已經在嘗試，確實需要雙方對于業務的理解、服務的理解更深一點，同時還要考慮雙方公司各方面的內容，比如信息安全、公司管理理念、企業文化，都會影響這種鏈接。我認為這是趨勢，只是融合的過程需要時間，但是方向沒有問題。  ▲ 辦公室改造——拆除壁紙 《現代物業》：貴公司較為知名的客戶以外資企業和私營企業為多，進入國內國有大型企業設施市場有哪些難點？ 范雪松：這兩年，外資市場整體其實有所下降，確實現在越來越多國內的企業，包括一些大型企業開始采用設施管理理念去管理辦公室或者其他工作場所。我們在三年前就做了戰略部署，開始更加有意識地進入國內的企業。在這個過程中確實有挺多體會。 第一，因為國內的很多企業成立時間不長，比如某互聯網大廠，成立也還不到十年，對于這樣快速發展的企業，即使引進了一些外企的設施管理人員，比如公司的高層，對于設施管理的認知，整體還是偏低的。對于設施管理到底能給公司的業務帶來多大影響，很多企業應該說還在向好的方向變化。 某大型互聯網企業，對比2018年，2021年就發現有了變化。這個客戶2021年很明確地提出了一個觀點：大型企業，在快速發展階段，主要是要快速獲得辦公室，快速開展工作，要配合核心業務發展。但是任何企業都不可能一直高速發展，在經過比較高速的發展之后也要進入一個穩定發展的階段。在穩定發展階段，對設施方面的關注就會更高。用他們的原話說，這幾年在設施管理方面的策略，叫做“精細化運行”。我認為非常好，因為在一個企業進入精細化運營之后，就需要對設施管理提升認知，同時要關注很多細節，很多對運營影響比較大的方面。這個客戶當時快速擴張，辦公室問題很多，但沒有太多的精力去關注那些問題。進入穩定發展期之后，他們就會審視辦公室目前的問題，比如新風系統、衛生間的空間不夠、隔音效果不好，都是比較突出的，并且確實對運營有影響，比如員工的體驗、員工的工作效率等，要花比較大的力氣進行優化升級。這說明他們已經在提升對設施管理的認知。 第二，整體來說國內客戶對價格還是比較敏感的。很多企業在招標的時候，無論是工程還是服務項目，都更傾向于低價中標，這方面和外資企業還有比較大的差距。在投標資中這種多維度的考核評價體系方面，國內的部分企業還有一些欠缺。但確實我也知道，更多企業正在完善當中。只有從各個角度去評價供應商，最后采用一個性價比比較高的，才是一個雙贏的結果。 我和一些客戶做過比較深入的交流，比如一項服務價格，去調查市場價基本就在十元左右，但是有人突然報五元，你認為自己會不會擔心服務質量？換作普通的居民，如果同一件商品突然便宜一半還不止，心里有擔憂也是很正常的。所以就需要第三方來衡量整個國內市場這項服務的價格在哪個區間。這很重要。當然，這里面有很多工作，比如區分一線城市和二、三線城市的價格區間，包括行業的區別，比如金融行業價格就會高一些，一般的制造業稍微低一點。所以，我們要了解市場上某項服務的價格區間，同時配合一些考核的維度，包括企業對這項服務的理解、所執行的國家標準、人員素質、公司標準化建設等，最后去選擇供應商，而不只是看價格。 確實有一些客戶選擇了價格低的供應商，但最后客戶被搞得也很痛苦。因為如果供應商做不好，總是出問題，甲方的相關人員就很累，他要去幫供應商解決一些不在他的工作范圍內的事，要花費很多時間和精力。我認為，讓甲方人員更多去做一些服務或基礎性工作，其設施管理人員價值的發揮就可惜了，通俗來說就是大材小用。甲方的設施管理人員應該更多了解自己公司內部客戶的需求，考慮怎樣幫助企業提升核心業務的競爭力和員工工作環境體驗等，而不是去幫供應商解決一些瑣碎的事情。 當然，國外的經濟發展也有一個階段，也有一個時期價格占主要因素。有一些路我們要走過之后才知道原來應該考慮得多一點。所以我認為，一些企業吃了虧之后，會去反思，去調整，去更多維度的考核供應商，而不只是唯價格論�？傮w來看，現在有一些企業已經開始率先做這件事情，我認為蠻好的，希望他們能夠起到一個帶頭的作用，繼續引領行業更好發展。 第三，確實也是因為國內供應商普遍的設施服務能力還差一點，所以很多國內的客戶喜歡去指導供應商的工作。這需要稍微區別對待，如果你的服務供應商本身已經具備比較好的能力，你應該少管，既然請了供應商，就應該抓大放小。但同時，我們國內服務供應商的能力還要提升。當我們做得比客戶要求的還要好，他自然就不會管我們。如果我們做得還達不到他的合理要求，他就會認為不行，還是照他的來做�？傊�，提升自己是王道。 怎樣提升？大致有幾點：一方面，國內企業還是要深入地向一些外資公司學習；另一方面，我們國家已經發布了六個設施管理的國家標準，包括一些與設施管理相關的技術標準。國內的企業，尤其是服務供應商，應該多花一些精力去學習。因為標準是很多最佳實踐結合的產物，那么多專家一起討論出來的，是非常好的一個成果，很難得。我們真的應該深入學習，然后勇于實踐，來提升自己。 整體來說，畢竟設施管理進入國內才二十年左右，現在存在這些問題也是正常的，可以理解，未來還需要更多的人去做更多的工作，整體推動行業向更好的方向發展。  ▲ 會議室隔音改造——安裝龍骨 《現代物業》：國內企業目前還普遍不太重視辦公空間的盤點和整合，將辦公空間管理簡單理解為裝修問題。您認為原因是什么？今后這方面會有哪些發展趨勢？ 范雪松：這也是一個很好的問題。確實我們很多的客戶，尤其是國內的客戶，只有裝修辦公室的概念，沒有空間管理概念。 我認為主要的原因，還是因為很多企業的管理人員沒有把辦公空間作為一個資源來管理。很簡單，當你把它作為一個資源來看待，你就要資源最大化利用。有時候與別人聊天，我說所有的老板，無論是大企業還是小企業，都會關注ROI（投資回報率）。裝修一個辦公室是不是投入？怎樣把這個辦公室的空間進行更高效的利用，其實每個老板都會在意。所以還是要把它作為資源來利用，來管理，同時要把空間與核心業務緊密聯系起來�，F在國內的企業，整體來說這方面認知還是低了一些。辦公室是一個開展業務的載體，是展示企業形象的載體，很多內容需要通過空間展示，客戶看到之后就會知道公司的核心業務、企業文化等。為什么很多外企，各地的辦公室有很多共性的元素，就是因為一進門就能看出來是某家公司，它有很清楚的VI（視覺設計）。 例如國內一家大型公司核心業務有運輸服務，我的朋友在對其辦公室的設計上，借用了該公司核心業務的一些特點，在辦公室的設計和建造方面通過一些內容把運輸的元素展現出來，很有識別性。老板特別高興，認為多花點兒錢也無所謂，因為某種程度上講這是一個很重要的品牌宣傳點。我認為那個朋友說得特別好：“如果我們的辦公空間能夠讓企業在品牌市場推廣方面起到助力的作用，那就不一樣了。” 
▲ 施工前的成品保護
一，空間能展示企業形象，也能讓企業更好地開展業務，毋庸置疑。 二，辦公空間的支出成本，尤其是大型企業，是很高的。怎樣能夠高效利用空間？如果原計劃是一萬平方米，通過核算，用八千平方米就能解決問題，不就省了兩千平方米嗎？兩千平方米一年的租金是非�？捎^的�，F在因為疫情，絕大部分企業都面臨成本的壓力。如何高效利用空間，降低空間的成本，包括租金成本、使用成本、能耗等，都是設施管理人員要重點考慮的問題，一定會越來越重要。而且當空間越來越大的時候，空間里面存在的各種風險，如安全風險、合規風險等，都會增加。風險就是成本。外企對這方面認知比較深刻，任何一個風險出了問題，就要產生無數的經濟成本和管理成本，甚至還會對企業形象造成嚴重的負面影響。 三，如何高效利用空間，讓空間有一定的靈活性，能夠適應企業在當前或者是未來三五年內的需求發展，包括適應疫情等，很多企業的業務開展也有了一些新變化。我們有很多客戶，因為只能線上交流，在2021年都開展了直播。怎樣在現有的空間里面搭建一個直播室，就是很重要的一點。讓空間更好地支持我們的核心業務，包括業務的調整。 四，人員對空間的人性化、科技化，都有更高的要求。“90后”、“00后”都已經進入職場，空間的舒適度、健康、智能化，這些需求越來越明顯，這也是一種人性化的考慮。 五，前面也談到雙碳戰略、可持續化發展�？臻g的可持續化，必然要受到更多關注。因為從國家戰略上，從政府政策上，包括企業也要體現好的社會責任感，甚至也是品牌的一種體現。我經常被問，辦公室在減碳方面有哪些工作可以做，這也是空間發展未來的一個趨勢。  ▲ 施工后清潔 范雪松：我喜歡設施管理，也熱愛這個行業，花了很大精力去關注行業動態，大概有幾個方向： 設施管理行業需要和國家政策相關，包括零能耗建筑、減碳、綠電、碳排放、碳交易等，與我們的設施管理也關系緊密。因為標準也是執行國家戰略的一個方式，一些標準的推出和發布，也是國家戰略的一些調整。目前還在制定一些關于減碳、養老場所的標準。老齡化越來越嚴重，養老場所如何更好地進行設施管理，也是未來的一個市場方向。 整體來說，國內的設施管理，無論是甲方還是乙方的人員，還需要不斷學習。我比較關注一些國內關于技術或者管理的論壇、研討會等交流活動。三人行，必有我師，我們更多交流，更多去看別的公司，甚至別的國家、別的行業如何發展，取長補短，提升自己，無論是技術還是管理。 新技術、新產品的發布，如何在設施管理行業應用，比如機器人、無人機、算法機器人、AI人工智能技術等。這些已經開始在行業內有更多的應用，我們必須去接觸，大膽嘗試，需要通過實踐來驗證它到底是不是能給我們帶來更多的價值。當今人口紅利在快速下降，如何去應用更多的新技術、新產品來提高服務效率，提升客戶體驗，解決勞動力危機，如果能通過無人的方式，將是更有效的。 還有人才培養。一開始我們就說到過這個話題，我認為整個行業，無論如何都離不開人才。人才的教育、培訓、資格認證，我們也在更多探索和一些校企合作。設施管理行業需要更多的受過高等教育的人才進來，才能讓行業更好、更快地發展。我們去考察北京的一個項目，它采用BIM（建筑信息模型）技術進行運營管理，但在實際落地過程中發現一個現實的問題，原來的物業公司人員基本都是高中、初中畢業，文化素質達不到對這樣的系統進行操作管理。后來他們特意招了兩名本科畢業的學生來做這項工作。各種新技術和新產品的應用，一定需要更多受過高等教育的人，不具備更好的理論基礎和學習能力，是無法適應未來發展需要的。 總的來說，設施管理這個行業不是一個可以快速爆發的行業，它是一個慢熱型的行業。無論是這個行業的企業還是人員，包括甲方和乙方的人員，都需要踏實下來，認真做事，不要求快。我認為慢即是快，要慢下來，要甘于寂寞，不斷積累和學習，厚積薄發。 有人說我們社會現在比較浮躁，我認為確實如此。我們國家的發展有一段時間是比較快的，確實有一部分人先快起來，先富起來了。但是一個國家也好，一個社會也好，不可能一直保持高速發展，一定會進入一個經濟穩定發展的階段，包括設施管理。我認為這個階段更能發揮設施管理的價值，所以我們更不能急于求成，多從客戶需求的角度給客戶創造價值，同時不斷打磨自己的服務。既能腳踏實地，又能仰望星空，才能讓這個行業被更多的人認可，創造出更多的價值。 （原載于《現代物業》下旬刊2022年1期/總第552期） (責任編輯：django) |
