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              應反思條例以行政干預業主自治的弊端

              時間:2015-08-20 17:02來源:現代物業 作者:任晨光 點擊:
              居民委員會和業主委員會本來是兩個不同的組織,法律基礎完全不同,各自本可以做到“井水不犯河水”,但在行政機關的操作下,在維穩的思路下,居民委員會成為行政機關干預業主自治的“擋箭牌”,生生地弄成了類似“上下級”的關系,但又沒有法律依據,所以引發

                《物業管理條例》(以下簡稱“條例”)第二十條第二款規定,“在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督”。這款規定,給行政機關不親自出面,而通過居民委員會出面干預業主自治留下了空間。行政機關親自出面干預業主自治,容易被業主提起行政復議或行政訴訟,所以有的行政機關轉而讓居民委員會出面。

                對于居民委員會,目前名義上是群眾自治組織,但實際上是街道辦或鄉政府的“腿”,相當于“半政府”,選舉流于形式,人員基本由街道辦或鄉政府內定,工資待遇也由其發放。所以,當街道辦或鄉政府需要居民委員會干什么的時候,敢拒絕或不執行的居民委員會可能趨向于零。

                于是乎,居民委員會就經常代表街道辦或鄉政府對業主大會、業主委員會各種事務進行“指導和監督”。但實際上,從《條例》第二十條第二款規定來看,業主大會、業主委員會需要接受居民委員會的指導和監督的事務,應當屬于居民委員會的“自治管理職責”范圍。

                根據《城市居民委員會組織法》第三條規定的居民委員會任務,與業主的建筑物管理可能有關的職責只有“調解民間糾紛”、“協助維護社會治安”、“協助人民政府或它的派出機關做好與居民利益有關的公共衛生”、“向人民政府或者它的派出機關反映居民的意見、要求和提出建議”等幾項,其中并沒有關于對建筑物及其附屬設施的管理維護、業主大會和業主委員會的運作進行指導和監督的職責。

                從歷史上來看,居民委員會似乎也從來沒有被法律賦予擔任與建筑物管理有關的職責。根據《立法法》第八條的規定,基層群眾自治制度只能由法律規定,國務院的行政法規并沒有權限規定居民委員會的職責。因此,《條例》第二十條第二款規定的關于居民委員會對業主大會、業主委員會的指導和監督職責就不能擴大解釋為包含對建筑物及其附屬設施的管理維護以及對業主大會和業主委員會的活動進行指導和監督。

                然而,當行政機關需要居民委員會出面干預業主自治時,就不顧及這些法律規定了,往往以《條例》第二十條第二款規定為借口,讓居民委員會以“指導和監督”名義,直接干預業主自治。有的基層政府機關甚至規定居民委員會沒有成立的,就不讓成立業主大會選舉業主委員會。

                居民委員會和業主委員會本來是兩個不同的組織,法律基礎完全不同,各自本可以做到“井水不犯河水”,但在行政機關的操作下,在維穩的思路下,居民委員會成為行政機關干預業主自治的“擋箭牌”,生生地弄成了類似“上下級”的關系,但又沒有法律依據,所以引發了諸多矛盾。

                上述情形,實際上扼殺了業主自治的空間,使業主無法以自行訂立契約的方式建立業主團體,使得住房制度改革20多年及《條例》實施十年后,業主群體仍未學會自治,遇事就找政府,大大增加了不必要的行政成本和糾紛。

                原載于《現代物業·新業主》2013年第9期/總第269期

              (責任編輯:django)
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