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              住宅專項維修資金也需“維權”

              時間:2015-08-20 17:03來源:現代物業 作者:柯亞輝 點擊:
              實際上,在日常小區生活中,還存在著權利特征不明顯的隱性權利需要維權,這主要是基于業主建筑物區分所有權的對住宅專項維修資金的財產權。

                維權通常是指權利主體維護其合法權益,F今,在不動產物權領域充斥著業主基于建筑物區分所有權的專有權、共有權、管理權為直接形態的維權,如向發展商、物業公司、業主委員會維權。維權的目的是確保其對物絕對的財產權、支配權得以實現、得到尊重。這些維權具備顯性的特征。實際上,在日常小區生活中,還存在著權利特征不明顯的隱性權利需要維權,這主要是基于業主建筑物區分所有權的對住宅專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)的財產權。

                維修資金指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金,是集合業主私有財產而形成的共同資金財產,因此,維修資金關系到所有業主的私有財產權益及小區業主的共同財產權益。維修資金自首期交存后就集合形成業主共同的私有財產及共同使用權益,并涉及到孳息、后續增加的財產、合理有效使用等問題。但,目前維修資金的管理存在立法相對滯后、監管失位、使用手續繁瑣等問題,致使維修資金成為名副其實的“休眠資金”,根本沒發揮出其應有的法定價值及現實價值,沒法使保修期后的物業經更新、維修、維護后保值、增值,有效利用。這些環節雖然事關業主的切身共同利益,但由于其財產權利釋放方式不明顯,業主關注度不高,呈現隱性的權益沉淀現象。因此,從發揮維修資金的法定價值及現實價值出發,就有必要對維修資金“維權”,“維權”的主體主要是業主,對象主要是代管方、使用方對維修資金的相關作為。“維權”方式應包括以下幾方面:

                維護維修資金的使用權,極力盤活維修資金的存量

                《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第二十二條規定:住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:……(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議……。這給維修資金的使用設定了較高的門檻。目前,國內新建住宅小區有近80%以上未成立業主大會,這就意味著這些小區要使用維修資金就要建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意,無論是集中討論還是書面征詢意見,其工作量都是非常大的。很多物業服務企業計劃使用維修資金進行物業共用部位、共用設施設備更新、維修,也會因此感到困難重重,往往會另辟蹊徑或拖延原有的維修計劃,導致一邊是共用部位、共用設施設備得不到及時合理的維護,故障事故頻發,一邊是維修資金“躺著沉睡”的奇特局面。

                面對這一局面,筆者認為應提請政府行政主管部門進行《辦法》的修改,讓維修資金存量活起來,發揮其應有的價值和功能。建議如下:共用部位或共用設施設備更新、維修僅涉及單體樓宇的,則由單體建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意,就可向相關行政管理部門提出申請使用,而無需小區2/3以上業權面積及人數的業主同意;如果共用部位或共用設施設備維修涉及到全體小區業主的,則進行“公示反對”征集,如果在15天的公示期沒有超過小區1/3以上業權面積及業主反對的,則視為征得小區建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意。通過這兩種辦法,可大大節約征求意見的管理成本及時間成本,讓維修資金存量有效地活起來,保障共用部位、共用設施設備得到及時合理的維護,同時也因行政監管的存在,能很好地制約維修資金被使用方私自挪用。

                原載于《現代物業·新業主》2013年第9期/總第269期

              (責任編輯:django)
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