原載于《現代物業·新業主》2018年7期/總第429期

　　媒體報道，成都某高檔小區9位業主用自己的房子開辦民宿，引發小區多數業主不滿，300名業主聯名要求停辦，壓力之下，9名業主中止了與民宿公司的合同。

　　為什么自己的房子不能自己作主?

　　有人說，業主出租自己的房屋，難道不是自己的權利嗎?答案當然是肯定的。問題在于，9位業主不是把房屋租給住戶，而是租給了經營者開辦旅館，這就改變了住宅的用途，觸動了《物權法》上的“住改商限制”。

　　“住改商限制”有一個前提，必須是區分所有的住宅。通俗地說，就是眾多業主住在一棟大樓里。這種住宅，各家各戶雖然獨立，但又密不可分，難免相互影響。如果只是生活干擾，彼此間只能忍讓包容，但用作經營就不同了，哪怕你不吵不鬧，我也有權反對，因為你是“將住宅改變為經營性用房”。

　　有人想不通了，我做民宿，安安靜靜，對鄰居沒有影響啊，憑什么就不行呢?事實上可能確實如此，民宿的客人不做飯、不洗衣，很少產生垃圾，很難證明它影響其他業主的正常生活，為什么法律要限制呢?

　　關鍵在于改變用途。

　　大家在買這個房子的時候，其實有一個隱含的約定，即我們買的是住宅，而不是其他用途。一位業主要改變用途，可能影響到其他業主房子的價值，受影響業主就有權利阻止。打個比方，大家住一間宿舍，共同出資買了一個洗臉盆用來洗臉，有一個室友要用它洗腳，并且保證每次用后一定會洗得干干凈凈，大家有沒有權利反對?當然有。問題不在于你能不能保證洗干凈，而在于你根本就沒有權利改變臉盆的用途。

　　基于這樣的法理，《物權法》對“住改商”作出嚴格限制：

　　第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　利害關系業主是誰?

　　最高法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條作了明確界定：

　　業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

　　這就是說，首先，本棟建筑的業主都屬于有利害關系的業主。就算我住在頂層，你在底層開足浴，我也有權反對;其次，本小區內，非本棟建筑的業主，如果能證明自己的房屋價值或者生活質量受到不利影響，也可以認定為有利害關系的業主;再次，所謂的利害關系，是基于物權而非相鄰權，因此無論我是否住在這棟樓，都不影響我的異議權。

　　如果沒有征得有利害關系業主同意就開辦了民宿，會有什么后果?上述司法解釋第十條說：

　　業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

　　也就是說，只要有利害關系的業主去法院起訴，要求住改商的業主停止營業、恢復原狀，都會得到法院的支持。

　　但是，住改商不適用多數決原則。

　　成都這個小區，反對開辦民宿的業主沒有循法律途徑，而是采用了群眾運動的辦法，300多人聯名反對，雖然也達到了“驅逐民宿”的目的，但畢竟組織動員成本太高，且“擔心孩子安全”的理由也很難成立。如果法律并不限制住改商，3,000業主聯名也沒有用。業主多數所能決定的，只是共有部分和公共事務管理，而不能擴展到對業主所有權的限制。

　　同樣的道理，即使住改商的業主征得了絕大多數業主的同意，只要有一位有利害關系的業主反對，他就不能實施住改商。對有利害關系的業主而言，你有侵權行為，就是99%的業主都認可，我也有權反對。

　　上述司法解釋第十條就闡明了這個意思：

　　將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

　　也就是說，“有利害關系的業主同意”，必須要達到100%。

　　日本和我國臺灣的民宿為什么合法?

　　民宿是一個舶來品，在日本和我國臺灣很興盛，對于促進旅游業、盤活存量房屋都有好處，為什么我國大陸法律要限制?

　　日本的住宅大都是獨立建筑，不存在區分所有的權利人，辦民宿不涉及其他業主的利益。如果產生噪音、衛生等方面的負面影響，可以訴諸相鄰權解決。在中國，如果是獨立住宅要辦民宿，也不涉及《物權法》的住改商限制，只涉及工商登記或旅店業管理法規。

　　我國臺灣的民宿多數是在公寓大廈中，有的是業主家里騰出一間房，有的是整套房都作為旅館，通過網絡招徠客戶，價格低于酒店。我曾問過民宿的主人，這是否合法?他說是“處于灰色地帶”。查臺灣地區“公寓大廈管理條例”，第十五條規定：

　　住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。

　　住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請地方主管機關處理，并要求其回復原狀。

　　可見，依照本來用途使用房屋，不得擅自變更，也是臺灣地區有關規定的原則。只不過它沒有明確說，用自家房間接待游客，是否屬于擅自變更用途，這就有了“打擦邊球”的余地，這也就是民宿業者認為的“灰色地帶”。據我觀察，這種在公寓大廈中的民宿，都有點偷偷摸摸的意思。如果真有“管理負責人或管理委員會”出面制止，民宿業者恐怕很難找到對抗的理由。

　　如果政府鼓勵支持，小區民宿能否合法?

　　成都的民宿興起，據說也有旅游業迅猛發展的背景。如果政府制定了支持鼓勵民宿的政策，有利害關系的業主還能不能反對?答案仍然是肯定的。

　　住改商限制是《物權法》的規定，《物權法》是民事基本法律，連國務院都無權變更，遑論地方政府?地方政府既無權干預民事活動，更不能無視法律另搞一套所謂政策，否則就成了地方政府隨意廢止國家法律，這顯然不是法治政府的應有之義。

　　就算地方政府真的出臺了支持鼓勵民宿的政策，也不能改變《物權法》的規定，更不能剝奪有利害關系業主的異議權。所以當異議業主訴至法院時，法院不可能以政策為依據，而置法律與司法解釋于不顧。較大概率的可能，還是會遵循《物權法》關于住改商限制的規定，判決民宿業者敗訴。