原載于《現代物業·新業主》2018年12期/總第444期
 

　　老舊社區微改造，是各級政府部門落實中央城市工作會議關于“完善住房保障體系，加快老舊小區改造”精神，營造“干凈、整潔、生態、宜居”城市環境的重要舉措。自2015年12月份中央城市工作會議召開以來，全國各大中城市結合自身特點，分別以試點形式，以點帶面組織開展了多樣化的老舊小區微改造工作。

　　總體來看，各城市老舊社區微改造試點項目，在改善老舊社區面貌、提升老舊社區形象、提高居民群眾獲得感和幸福感方面，確實起到了階段性的示范作用。但在看到成績的同時，也暴露出一些問題和不足。這些問題和不足需要我們認真研究并解決。

　　因工作關系，筆者對武漢、廣州、南昌等城市的老舊小區微改造工作進行了初步調研，筆者認為當前各大中城市老舊社區微改造試點工作存在三個方面的問題，具體問題及建議如下。
 

　　老舊社區微改造忌“面子工程”

　　武漢、廣州、南昌等城市，已立項實施的微改造項目，主要是老舊社區內的綠化帶修復、增加車位、閑置場地再利用等改造。歸納所有規劃立項并實施微改造項目的特點，大多與環境及場地息息相關，且多是一些看得見、所謂“容易出成績”的環境整治亮化類項目。

　　從老舊社區實際情況看，雖然環境整治亮化類微改造也有一定的必要性，但相較于老舊社區中地下管網的堵塞、消防設施設備的癱瘓、電纜管線的老化等安全隱患類微改造，就顯得并不是最迫切、最急需的。

　　社區微改造項目在規劃立項時“征詢居民群眾意見，獲得居民群眾認可”雖然是好事，但畢竟居民群眾不是專家，也不是社區管理的全程參與者，因此在微改造項目立項征詢意見時，居民群眾更多關注局部利益和提升形象的環境整治類的微改造。

　　針對老舊社區微改造項目立項選擇問題，建議老舊社區微改造組織者、參與者，一定要結合各社區實際，選擇最迫切、最重要的項目立項。具體來講：

　　一是要做好居民群眾關于社區微改造項目立項的引導工作，切忌片面追求居民群眾的短期滿意，而忽視為老舊社區長遠安全護航的初衷。

　　二是要分步施策，在社區眾多需要改造的項目中，首先要關注解決社區安全隱患類項目，如社區消防設施設備癱瘓、社區電氣管線老化、地下管網嚴重堵塞等項目，其次是關注解決環境整治亮化類項目。

　　三是要充分考慮微改造工程的實用性及微改造工程材料選擇問題，切忌選擇易腐蝕的木質材料，包括防腐木、木塑、玻璃鋼、鋼構等材料。

　　總之，老舊社區微改造項目要以解決社區中最迫切、最緊急的問題為主，并兼顧經久耐用和實用的問題，切忌過分追求“面子工程”。
 

　　老舊社區微改造應“統籌安排”

　　老舊社區之所以要進行微改造，主要是這些社區中的設施設備和場地長期無人管理、老化及年久失修，并由此造成社區環境破敗不堪，社區隱患積重難返，社區資源長期浪費。改造的目標，就是要消除公共區域、設施設備和場地存在的安全隱患及資源閑置等問題，從而提升社區居民群眾人身財產安全和生活質量，提高社區居民群眾的獲得感和幸福感。

　　改革開放四十年，住房制度改革也經歷了四十年。四十年的住房改革發展，雖然成就了中國經濟的騰飛，但同時也帶來了因住房制度滯后及物業管理失靈而造成的大批量小區老化失修、監管缺失、安全隱患積重難返等問題。所有這些問題型老舊福利房和老舊商品房，都屬于老舊社區微改造的范圍，且都期盼著通過微改造實現老舊社區“舊貌換新顏”。但當前老舊社區微改造政策，仍處在初級試點階段。社區微改造的主體、資金來源及改造方向等存在一定的局限性。

　　以武漢市武昌區為例，其社區微改造主體主要是規劃部門，資金來源主要是政府關于社區微改造的專項資金，改造方向主要集中在老舊社區的環境整治亮化類項目。因此，當前以試點為主的微改造政策及方向，遠遠無法滿足大量老舊社區對微改造的迫切需求。

　　值得肯定的是，武漢市武昌區試點的老舊社區微改造項目，已經得到了微改造小區居民群眾的認可，實踐了“民有所呼、政有所應、民有所盼、我有所為”的黨風政風要求。為把好事辦好，讓更多居民群眾得實惠，建議在下一步微改造工作中，要統籌安排，廣泛開發和利用各方資源，全面對老舊社區微改造實施拓面提質。

　　具體來講，一是要擴大受眾范圍，變老舊社區微改造試點政策為普惠政策;二是對資金進行統籌安排，充分利用好社區惠民資金、微改造項目資金、老舊小區加裝電梯補貼資金、“紅色物業”專項資金、立面整治資金、房屋維修資金、社區眾籌資金等，對所有資金進行全面統籌安排，杜絕各自為政、重復建設問題;三是對改造項目進行統籌安排，避免出現老舊社區多頭管理、多方建設造成的反復開挖、被動破壞等負面影響。
 

　　老舊社區微改造須“建管并進”

　　老舊社區微改造項目第三個問題，也是最大的問題，是建成投入使用后的管理問題。“三分建設、七分管理”，強調的就是管理的重要性。從武漢市武昌區已完工的微改造項目來看，武漢市武昌區老舊社區建成投入使用的微改造項目，其管理主體大多是以社區志愿服務隊為主。盡管社區志愿服務人員在具體管理過程中，能取得一定的作用，但從法律角度及長遠來看，社區志愿服務人員有兩點不足：一、社區志愿服務隊是自治性組織，可以不承擔法律責任，志愿服務人員能否長期堅持無法保證;二、社區志愿服務人員不專業，無法對微改造項目的使用過程進行專業監管，因此極易造成管理漏洞并帶來安全隱患。

　　建議政府主管部門在重視老舊社區微改造建設的同時，重視微改造項目投入使用后的管理問題，具體從三個方面抓落實：

　　一、要選擇合法的管理組織。老舊社區有物業服務企業的，建議以合同的形式委托小區物業服務企業對微改造項目進行管理;沒有物業服務企業的，建議定期聘請專業服務單位對微改造項目監管。

　　二、要準備充足的維護資金。社區微改造項目的監管要善于發現問題，同時也要及時維修和解決問題，充足的微改造項目維護資金是及時解決微改造項目破損、老化、脫落等問題的基礎。

　　三、要購買足額的公共保險。社區微改造項目大多集中在社區公共區域，無論微改造質量優劣，公共區域都難免會發生意外傷人事故。只有為老舊社區微改造項目購買了足額的公共保險，才有利于各類突發性意外事故的妥善處理。

　　老舊社區微改造關乎千萬百姓的日常生活和切身利益。提升居民群眾的生活質量，提高居民群眾的獲得感和幸福感，是微改造的基本要求和努力方向。以上提出的老舊社區微改造的問題和建議，是提示和鞭策。希望老舊社區微改造工作能再發展、再深入、再提高，期待老舊社區微改造更加利民惠民，越改越好。

　　(作者單位：武漢一品行物業有限公司)