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              物業管理人物志(四)——何國榮

              時間:2019-05-07 09:30來源:未知 作者:特別策劃/本刊編輯部 點擊:
              《現代物業》特別策劃“物業管理人物志”系列采訪,以記錄中國物業管理經理人職業生涯中的“高光時刻”,反映物業管理人對時代做出的特別貢獻。

                

                原載于《現代物業·新業主》2019年4期/總第455期
               

                40年來,中國物業管理的誕生、發展與改革開放并時并進。物業管理行業近40年的發展中,無論是哪一個歷史階段,都涌現出一大批富有創新精神、敢闖敢拼、勇于實踐的職業經理人。他們一步步的開拓與探索,正是40年來中國物業行業發展歷程真實而生動的寫照。
               

                《現代物業》特別策劃“物業管理人物志”系列采訪,以記錄中國物業管理經理人職業生涯中的“高光時刻”,反映物業管理人對時代做出的特別貢獻。
               

                何國榮
               

                
               

                人物履歷:
               

                于景文科技大學環境及物業管理系畢業。
               

                2012年起開始從事物業管理工作,從普通安全管理員做起,曾擔任景文物業管理機構新竹臺中分公司部門副理、臺北北區事業處綜管部襄理,F擔任景文物業管理機構臺北總公司總營業處經理一職。
               

                從業至今參與物業前期顧問案項目有:臺中烏日共生宅、中和映象太和、新莊文德一案、臺北橋北都更案、永和危老案、臺北常殷鋒澤、奇巖常殷泊美、臺北美麗華百樂園安全管理顧問案、臺北美麗華新廣場安全管理顧問案、臺北凱旋親水商辦物業重建顧問案、新竹竹北天琚物業前期顧問案、新竹大學函館包租代管顧問案、新竹送子鳥生殖中心安全顧問案、苗栗京元電子竹南廠安全顧問案、彰化寶德能源科技安全管理顧問案等。參與管理項目達19個。
               

                生涯重要管理項目
               

                烏日共生宅,位于臺中的烏日,以景文物業管理機構與合勤建設公司共同合作開發。何國榮從2018年8月開始迄今,一直參與該項目規劃。
               

                該項目挑戰之處在于服務形態為臺灣物業管理業界首例“共生式”案例。“舉例來說,以往我們物業管理所針對業主端的服務,都是以飯店式的服務為基礎,打造其服務的內容。而這個案子卻是要以共生這個概念去思考服務內容,如何與業主、租戶、經營單位做連結,并且共存、共榮、共享。”何國榮進一步解釋說,以往物業管理者與區分所有權人(即屋主)或管理負責人(即開發商)或承租戶,是業主、客戶及租戶的關系。但在烏日共生宅這個項目,必須依據這三者之間與物業管理公司是共存方式進行管理規劃。
               


              映象太和豪宅
               

                在此模式下,客戶端的服務不再只是單純的點對點服務,而要思考標的物的內共生,并發展為標的物可及范圍的外共生。內共生主要的思考架構是標的物內業主、租戶、經營單位以及物業管理公司之間,彼此都應該有被服務的需求,也就能提供出彼此為對方的服務項目,達到四者之間的互存、互榮、互享;而外共生的架構則是能夠將內共生里面提供的服務,以標的物為中心連接到可及范圍內,將服務提供給外圍的居民,更甚至能將線下的服務擴展到在線(線上),形成更遼闊的外共生圈。
               

                “在這樣的基礎之下,要去架構它的共生圈,就必須思考它的經營模式是什么?物業服務的需求從哪里來?能否創造這棟建筑物在地價值?”何國榮說。
               

                同時,該項目的物業管理的復合性(一般公寓大廈管理維護類、旅館管理、生活與商業服務開發、銀發住宅的管理、經營店面的管理),也相當有特色。
               

                生涯最大困難
               

                何國榮提到,經營這些項目最辛苦的地方在于數據的收集。“對于開發商的要求,我們的回應是需要很具體的,要有數字依據,才能夠支撐我們的提案。所以為何我會說烏日共生宅的物業管理前期規劃案對我目前而言,是相當有挑戰的。”
               

                烏日共生宅所要收集的數據種類很多,如養護機構、旅館管理、公寓大廈管理維護、銀發群需求、周邊市場評估等,且沒有其他可參考的單獨案例,只能從各個項目會碰到的部分,提出案例的示意,證實物業管理服務人規劃的可行性。
               

                對于這些數據的收集,物業管理者首先需要很清楚地知道開發商有哪些現有可以運用的資料,再找來其他所需要的資料,就必須要通過不同的管道(渠道)以及現場勘驗,才能夠慢慢描繪出想要的藍圖。“比如養護機構數據的取得,我們是去參訪臺灣經營得宜的養護機構,例如雙連養護機構、受恩養護機構等。甚至為了了解銀發群的需求,到日本的熊本與四國考察,了解如何照顧長者每日的行程及需求。”何國榮說,這些先期的投入要花費非常高的成本,只是為了讓開發商更能夠認同物管的規劃案,讓他們能夠更信任物管,才會接納物管對于項目的改善建議,實現后期管理的專業化。
               


              為來訪者講解案場理念
               

                生涯最受益理念/方法
               

                何國榮認為,物業管理是一門很廣闊的學問,但是成功的物業管理,都在于人際關系的管理以及物業經理人角色的定位是否明確。因此,最有效的管理理念,便是權責分明、制度明確、待人謙和、與人為善。
               

                另外,物業的管理,近年比較趨向類飯店的管理以及服務,所以現代物業非常重視形象。從現場服務人員的體態、神態、舉止、服儀、禮儀等,都可以看得出一間物業管理公司的專業水平。“所以以我經營的案場人員,我都會從上面談的這幾項去要求他們的落實度。因為第一印象是業主最直接的感受,如果連這個最基本的都做不好,后面便都是空談了。”
               

                物業前期規劃如何考慮現代高科技元素
               

                因人工成本過高,目前業界都在考慮以高科技手段來取代一部分保全人力資源。那么在項目的前期顧問時,該如何規劃高科技方面的投入以及與保全人力的配合問題?對無人機、物聯網一類的最前沿科技手段,要如何考慮使用?
               

                對此,何國榮表示,以目前的科技來說,僅能夠做到節省人力,而無法做到完全取代人力。無論是多先進的科技,對于物業管理來說,如果沒有事先規劃好動線(包含管道及設備的走線)及市場定位的評估,都無法有效地導入科技。“以目前我所經營的項目,要導入科技或者物聯網等平臺,必須要讓消費者有最捷便的消費行為以及最廣闊通路,才能活化這些科技或平臺。因為一個建筑物的物業管理細節非常多,除了一般公寓大廈管理維護的部分外,還會有防水層、結構體、防火區劃、防盜、防搶、防爆、防恐、人際關系管理等,很多項目以目前的科技來講,還沒有辦法完全導入科技化管理。所以我認為如果在物業管理前期規劃的階段,有節省人力的需求,還是建議以動線的規劃為首要之重。”
               

                對職業的感悟
               

                何國榮說,當初會選擇進入景文科技大學環境與物業管理系,是因為預期未來都市更新計劃是臺灣非常重要的議題。“而都市更新的計劃之中,建筑物管理的生命周期最長的階段,我認為就是物業的管理期,所以才花了四年的時間,研究物業管理這一門廣闊的學問。”
               

                剛開始進入這個行業,何國榮是從安全管理員做起。在這個時期最需要的專業,在于建筑物的安全門禁、巡邏動線的管理以及區分所有權人的辨識與應對。經過一年左右的時間,才開始接觸公寓大廈管理維護的規劃。在這段時期,何國榮花了較多時間去研究一個建筑物的管理會接觸到的各種管理辦法,以及各項辦法的管制程序與表單。對各個項目的制度規章、行政管理流程、財務規劃、設施設備保養維護的管制、安全門禁管理、人車進出動線規劃、環境保潔管理、保潔作業動線規劃、公共空間設計及項目總體營造等了解清楚后,才漸漸地能從頭到尾規劃一個全新的項目。
               

                并且從這個時期開始,何國榮接觸到了不同性質項目的物業管理,如屬于商業不動產的美麗華摩天輪百貨、美麗華新廣場精品百貨、新竹交通大學租賃型函館社區等;科技廠房的不動產管理,如寶德能源科技、西湖廠辦等;一般不動產的管理,如天母一莊、天母星鉆、竹北天琚、仁愛敦南、敦南花園等。
               

                “在這個時期的我,雖然之前已花很多時間鉆研了物業管理這門學問,累積了這么多的物業管理經驗,規劃了許多不同性質的物業管理項目,但我認為物業管理的核心里面,最重要的還是我們現場同仁的服務熱情以及專業的素養。”所以,當他擔任景文物業管理機構臺北總公司總營業處經理這個職位后,“最想成就的就是培養出更多的物業管理人才、建立更有意義的教育訓練項目,大破大立地改變這個行業的慣性,去求新求變、去突破、去創造。”
               

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