原載于《現代物業·新業主》2019年4期/總第455期
 

　　隨著社會城市化的發展，高層住宅小區逐漸成為當前城市居民居住的主要形式。高層住宅小區因不動產產權形式的多元化，形成了主體利益的多層級、多方位的特點。因業主、政府、開發企業、物業管理公司之間信息不對稱，業主無法了解房地產開發、物業服務、政府監管過程中的相關情況。這對業主組織在治理過程中發揮能動作用造成了巨大的阻礙，制約著業主治理效果的實現。另外，我國《政府信息公開條例》規定：與行政機關在行政過程中獲取、收集、制作的資料產生利害關系的相關公民、法人和其他組織，可以申請政府信息公開、獲取相應的資料。該條例通過行政法規的形式，保證社會公眾對政府信息的知情權。在我國房地產開發和物業管理過程中，在房地產開發法律、法規及《物業管理條例》的規定中，均能見到行政機關對房地產開發和管理領域進行行政監管的規定。因此，作為普通公眾的一分子，業主不僅享有公眾知情權，而且也享有與業主這一權利主體有關的政府信息公開主體資格。這就為解決業主信息不對稱提供了思考和探索的路徑。
 

　　政府信息公開對業主治理的重大意義
 

　　保證和完善了業主的知情權
 

　　業主知情權，不僅屬于公民社會知情權的范疇，而且也是公民社會知情權的具體化。政府信息公開，不僅使普通業主了解國家行政機關權力運行的狀況和效果，而且能夠解決信息不對稱的情形，消除普通業主與行政機關的誤解和分歧。
 

　　便于業主組織更好地履行職責
 

　　政府信息公開，便于業主組織發現小區的歷史和現狀，查到小區問題的根源，便于問題的解決和疏導。政府信息公開，增加行政機關對物業服務企業監管的透明性，業主委員會就可以更好地督促物業服務企業完善和改進物業服務質量，更好地聯系和溝通業主。因此，政府信息公開是業主委員會履行職責的過程中一項必不可少的工作。
 

　　有利于小區長期良好的生活和秩序環境建設
 

　　政府信息公開，可以提高行政機關對業主組織、建設開發單位、物業服務企業等相應的主體監督過程中的透明性、公開性，讓一切行為展現在陽光之下，避免或減少暗箱操作的可能，進而培養各方平等、誠實、守信的行為習慣，最終將有利于小區長期良好的生活和秩序環境建設，營造出和諧穩定的社區環境。
 

　　政府信息不對稱的主要體現
 

　　住宅小區交付前的建設開發階段
 

　　作為建設單位的房地產開發企業，在住宅小區的前期建設過程中，需要對已經取得的土地開展項目小區設計、規劃、建設等開發活動。然而在實施過程中，往往會作出一些調整，有些是由于前期設計規劃不夠完善的原因，也有政府行為的原因，但也有不少情況是因為開發企業為了多建設可銷售的房屋，從而減少建設不可出售的公共配套，以獲取更多的商業利潤。如果開發企業減少了公共配套設施，則必然損害廣大業主的利益，影響房屋居住使用功能和生活舒適度。但這些調整信息往往僅向規劃、建設行政主管部門進行報備或由其審批，作為購房人的業主很難得到這些信息。雖然，有些行政部門也會在官方網站上公布規劃變更的信息，但是業主很少有精力關注這些信息，更多的業主甚至都不知道從哪些官方網站關注這些信息。
 

　　住宅小區的驗收、交付、入住階段
 

　　我國實行商品房預售制度，對于商品房采用的是先銷售、后交付的方式。在商品房驗收交付之前，政府行政主管部門為了保證房屋規劃建設的合法性，往往對開發項目的規劃、建設質量、消防設施及公共配套設施等進行查驗。驗收的物業是否更改過規劃、房屋質量是否合格、公共配套是否完善，以及相關驗收規范標準和法律依據等，均對業主的合法權益產生直接或者間接的影響，但這些信息不屬于主動公開的信息。通常，在開發商交付房屋時，業主很難獲取和了解這些政府信息。即使業主在開發商交付房屋時產生質疑，也缺乏相應的一手證據材料。
 

　　住宅小區交付后的維護階段
 

　　通常，在交付后的維護階段，政府信息主要體現在政府對建設單位(開發商)房屋質量維保責任的監管、對物業服務企業在提供物業服務過程中的監管及業主大會備案等。這些政府信息與業主房屋專有權和共有權及知情權、決策權的行使有著密切的關系。例如，房屋質保維修責任時間的起算和重新計算、房屋維修的效果、物業服務企業對電梯和消防等的維保記錄、業主委員會管理規約與議事規則的備案、維修資金的使用等。當業主對這些事項和資料產生質疑時，由于不了解相應的行政機關的記載，質疑就顯得沒有什么底氣。
 

　　政府信息不對稱帶來業主治理難題
 

　　公共配套情況及權屬難以查清
 

　　按照相關規定，小區的公共配套均有相應的經濟技術指標，住宅小區內的車位、物業管理用房、社區用房、非機動車庫建設等均有相應的標準。在目前實施商品房預售制度中，在前期進行土地競拍或者辦理商品房預售許可時，開發商均會向行政主管部門報備相關公共設施配備情況和權屬情況。但由于政府信息不對稱，業主們對公共配套設計和落實到位情況，例如物業管理用房的面積、坐落及消防、電梯設備的配備等無法核實，相關的工作也無法開展。
 

　　公共設施設備的維保和重大設施設備的改造難以實施
 

　　例如，小區內的水、電管網，分別分布在小區的地面、地下、樓內、樓外等各個角落，如果缺乏這些基本的圖紙資料，那么在小區內進行水、電管網改造就很難，貿然改造就可能挖斷水、電管網。因為缺少電梯、消防設施、供水增壓水泵等共有設施的安裝資料或維保記錄，很難進行維修、更換、改造的相關工作。對于公共設施設備的圖紙資料，在住宅項目開發建設過程中，開發商需要向供水、供電、廣電、消防等行政主管部門備案，相關的行政主管部門還會對此進行驗收。然而由于相關建設單位或物業服務企業不配合，業主也很難掌握上述資料。
 

　　政府信息資料缺失導致業主組織成立有風險
 

　　物業管理區域劃分資料、房屋等建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖等資料均是召開首次業主大會所必需的。根據相關法規規定，這些資料依法應當由建設單位提供，但實際上很多開發商并不愿意提供，對此采取不配合、不理睬的方式回應，即使提供也是不完全、不真實的資料。對此，業主大會的發起人無法驗證真偽。在資料不真實、不齊全、不準確的前提下，業主大會的召開很難確保不發生錯誤。一旦有異議者對業主大會的真實合法性提出異議，訴至法院，業主大會的決議就面臨著被否決的重大風險。
 

　　業主監督物業服務合同履行效果大打折扣
 

　　作為物業服務合同的一方，業主或業主委員會對物業服務合同的履行依法享有監督的權利。但是由于建設單位或前期物業服務企業拒絕移交小區建設工程規劃、建設、管網、設施設備說明和維保資料等，業主或業主委員會對物業服務企業履行物業服務合同過程監督的效果難以實現。缺少相應的設備安裝說明資料，就無法對物業服務企業的設施設備維保效果進行考核;缺少水、電管網圖紙安裝等資料，也無法對物業服務企業的管網設施維保疏通效果作出判斷。
 

　　以上各種信息資料缺乏，僅是資料缺失產生的部分問題，還有房地產預售許可、前期物業服務企業招標、物業服務企業行政獎懲等，也都與住宅小區的問題密切相關。資料的缺失和不完善，必然帶來業主治理中的各種問題。政府信息公開則是解決業主在治理過程中的一個重要方式。
 

　　業主治理過程中政府信息公開的法律依據
 

　　2007年5月1日，《中華人民共和國政府信息公開條例》正式生效，這是依法治國的一個重要的里程碑，意味著政府保障公民、法人和其他組織依法獲取政府信息，提高政府工作的透明度，促進依法行政，充分發揮政府信息對人民群眾生產、生活和經濟社會活動的服務作用具有重大意義。該條例規定：“本條例所稱政府信息，是指行政機關在履行職責過程中制作或者獲取的，以一定形式記錄、保存的信息。”該條例對申請的方式、方法、程序、時限、法律責任等均作了規定�？梢哉f，該條例以政府信息公開范圍和程序性規定為主，從形式上保障了普通公民、法人和其他組織(當然也包括業主和業主組織)獲取政府信息。
 

　　但政府信息的實際內容散見于各個行政法律、行政法規、地方性法規、部門規章、政府規章等規范性文件之中。我國在商品房項目的規劃、設計、銷售、驗收、物業管理環節中，不同的行政部門分別對房地產開發企業、建設施工企業、特種設備安裝企業和物業服務企業進行不同形式的行政許可、行政備案、行政獎懲決定等，例如：《城鄉規劃法》、《城市房地產管理法》對規劃許可、房地產企業準入許可;《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》對商品房預售和現售許可;《建筑法》、《建筑工程質量管理條例》對建筑工程的施工、驗收等規定;《特種設備安全法》是對電梯、機械車位等特種設備安裝驗收的行政許可;《物業管理條例》對物業服務企業在提供物業服務過程中的合同備案、特種設備、消防行政檢查等事項進行規定。
 

　　業主治理中運用政府信息公開的主要方式
 

　　首先，業主應當遵循“誰制作、誰公開”的原則確定政府信息公開的責任主體�！墩�府信息公開條例》對政府信息公開的方法也作了基本規定，根據不同類型的政府信息，分為行政機關主動公開和依申請公開。對業主或業主組織而言，由于涉及本小區的利益，主要是依申請公開。依照申請公開的方式一般是書面形式申請(書面表達有困難的，可以口頭申請)，可以通過當面遞交、郵寄、網絡等方式提交。書面申請的注意事項如下：
 

　　當面向行政機關提出申請
 

　　業主或業主委員會當面提交申請的，一般要求具體、明確地說明申請的政府信息或資料，盡量不使用詢問式的語言和文字，因為這樣可能會使行政機關產生理解上的誤差。同時在書面申請政府信息公開時，對于不能當場提供信息資料的，應當向行政機關索取書面的回執或受理告知憑證，以便作為提出過政府信息公開申請的依據，便于以后查找和跟蹤進展情況。
 

　　通過郵寄信函方式申請政府信息公開
 

　　對于因時間、路途等特定原因不能當場提出申請政府信息公開申請的，業主或業主委員會可以通過郵寄的方式進行提交。郵寄書面政府信息公開申請時，同樣要求政府信息盡量具體明確。同時，應當在郵寄的面單上盡可能寫清楚申請材料的名稱和行政機關的全稱。郵寄后應當保留郵寄單。郵寄最好通過中國郵政EMS，不僅容易被行政機關認可，也便于從互聯網查詢郵寄簽收的情況。
 

　　通過政府官方網站信息公開申請
 

　　隨著互聯網技術的發展，通過互聯網解決政務問題也成為政府工作的一項重要要求。不少政府網站開通了政府信息公開的渠道。通過互聯網申請政府信息公開，有節省時間、成本、提高工作效率等優點，甚至已經成為政府信息公開的主要形式。但業主組織在申請政府信息公開時，應當注意將申請的政府信息資料申請內容及提交后的頁面進行截屏，保留政府信息公開申請的相應憑證。
 

　　無論通過何種形式申請政府信息公開，均應當注意依法運用《政府信息公開條例》中規定，注意申請的范圍、程序、時限、救濟程序等。對需要及時補充說明的應當及時說明，對需要完善資料的應當及時完善資料。一般而言，對政府信息公開的申請，行政機關能夠當場答復的應當當場答復;不能當場答復的一般應當在15個工作日內進行答復;對于行政機關拒絕回復或者未能依法回復的，申請人應當及時申請行政復議或者行政訴訟，維護自身的權益。
 

　　建議
 

　　加大業主組織對政府信息公開的宣傳普及力度
 

　　《政府信息公開條例》從2008年開始實施至今已有10年之久，但是長期以來，由于公開普及力度不夠，不僅普通公眾對政府信息公開的認識不夠，許多行政機關也對政府信息公開的認識不夠，致使大量的政府信息“待字閨中”，無法發揮在社會生活中的重要作用。因而，必須加大對業主組織或業主對政府信息公開認識的程度，了解和熟悉政府信息在業主治理或者社區治理中的重大意義。
 

　　加強對基層行政人員的政府信息公開的業務培訓
 

　　政府信息公開工作，不僅是普通公眾知情權的一部分，而且還是行政機關與普通公眾增加溝通的橋梁和機會，有利于改善行政工作，提高行政效率。然而，政府行政人員特別是基層行政人員對政府信息公開的認識不夠，無法準確理解對政府信息公開的重要意義，同時存在擔責任的心理，致使很多政府信息無法為社會公眾所用，不僅造成資源的浪費，有時也給行政機關自身工作帶來困難。因此，必須加強對基層行政機關向業主公開政府信息的業務培訓，滿足政府信息公開的需要。
 

　　健全業主組織的政府信息公開知識培訓制度
 

　　業主委員會作為業主大會的執行機構，負有代表和維護全體業主在物業管理區域內的因共有物權和共有成員權的合法權益，監督物業服務合同的履行等職責。業主委員會雖由全體業主選舉產生，但多數業主委員會成員為兼職成員，在法律知識領域或行政領域很難有深入的了解和專業的知識。因此，必須對業主委員會建立相應的政府信息公開培訓制度，讓業主委員會對政府信息公開的范圍、程序、救濟途徑有全面的了解和認識。
 

　　完善業主治理中針對房地產開發和物業管理中的政府信息公開立法規制
 

　　目前，很多政府行政部門就政府信息公開作出了專門規定。如環境保護、衛生、食品安全等部門，均頒布了相應的政府信息公開專門規定。然而在業主治理過程中，卻很少有相應的政府信息公開的專門規定。因為缺少類似的專門規定，很多基層行政部門對政府信息的理解產生分歧，甚至可能做出相反的行為，產生不必要的糾紛。因此，只有明確規定業主組織在業主治理過程中的地位、資格等，才能在一定程度上避免糾紛產生，推動和完善業主治理的建設。
 

　　作者單位：安徽凱安律師事務所