|
原載于《現代物業·新業主》2019年4期/總第455期
小區地下人防工程
小區高層建筑同步建設人防工程是小區的強制配套設施，建筑成本已經攤入整個建筑物，應該和小區的道路綠地一樣，隨著房產一并移交給全體業主使用。建設工程所配套的設施，包括人防工程，應當是同步規劃設計，同步施工，同步移交，這就是所稱的“三同步”原則。
《人民防空法》第四條：人民防空經費由國家和社會共同負擔。第五條：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第八條：一切組織和個人都有得到人民防空保護的權利，都必須依法履行人民防空義務。
由此可見，業主在購房款中包含了繳納人防建設費是其應盡的法定義務。房地產開發商表面上出資建設了人防工程，就像整棟建筑物一樣，實際是代替業主墊付建設資金的初始墊付型投資，當房子出售后，這種墊付投入已經隨著房產的銷售而收回，房價中包含著人防建設費，是由業主共同承擔。開發商僅是初始的投入者，不是投資成本的最終承擔者，開發商將房屋賣出后，隨著房屋產權的轉移，實際上它就不再是投資主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。因為修建地下室的投資已攤入房價之中而隨房屋賣出。
早期開發的樓盤，人防車庫通常是小區惟一的車庫，也屬于《城市居住區規劃設計規范》規定的強制配建車庫。人防車庫作為小區惟一的停車場所，應作為小區的配套設施，使用權歸全體業主所有。既然作為小區公共配套的設施，就不可以定為專有，因此不能進行銷售。
人防車庫是利用小區的地基建成的，地基列入房屋建筑總成本，占到整個建筑物成本的三分之一左右，而且地基和房屋有其不可分割性，地基應隨整棟建筑物為一個整體。所以，業主對利用地基修建的人防工程，理所當然擁有使用權和收益權。而地基的維護責任同樣是全體業主。
《城市居住區規劃設計規范》明確規定：凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，并應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間規劃相結合，統籌安排。將居住區使用部分的面積，按其使用性質納入配套公建。
許多地方法規也同樣有佐證人防工程的建設費用已經攤入整棟房屋的建設成本，例如：
《江蘇省實施<中華人民共和國人民防空法>辦法》第十二條：城市新建民用建筑，必須按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室(以下簡稱防空地下室)，并與地面建筑同步規劃、設計、建設、竣工驗收，其建設經費納入建設項目投資計劃。
《無錫市人民防空工程建設和使用管理辦法》第十九條第二款：住宅小區依法配建的防空地下室，屬于住宅共用部位、共用設施。
同時各地的《商品房價格管理規定》也同樣規定，商品房價格的構成就包括房屋建筑安裝工程費：指列入建筑安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建筑安裝費用，其中包括了建筑物的樁基。
小區配套的人防工程沒有單獨立項開發。開發商投資建設人防工程源于商品房小區的開發，是開發商品房小區的政策所決定。
《城市房地產管理法》第三十一條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
人防車庫的建設、使用和受益權利義務是取得土地使用權的法定權利義務，應該和商品房小區的房產、土地一并轉移給全體業主。
《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第九條：作為人防工程的地下室不計入(公攤)共有建筑面積。
不論權屬歸誰，人防地下室都不能列入公攤，即：人防地下室法定不公攤。但在建筑規劃時，建設工程中的人防工程的建設成本就包含在了總面積之中，業主購買房產實際上支付了人防工程的建造費用。
建設人防工程國家給予了相應的優惠政策，實際上是對小區建設人防工程的國家投資，這種國家投資是以人民利益為中心思想，是對廣大人民群眾的惠民政策。建設人防工程目的是戰時保護當地人民群眾、不論是平時防空演練還是戰時使用，人防工程的真正使用者都是當地人民群眾。開發商將房屋賣出后，隨著房屋產權的轉移，實際上它就不再是房屋的投資主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的所有權人和國家。因為修建防空工程的投入已分攤到房價之中，小區的主人已經轉變成全體業主而不是開發商。
建設用地使用權是通過出讓方式取得的，土地成本很顯然是業主承擔的。建筑物的底部土地使用權歸業主，人防工程頂部(地表部分)建筑成本也是業主承擔。開發商在架空層、支柱部位進行投資，是為了完成地表建設而進行的投資，其建筑成本計入地表建筑物建設成本中。所有成本都是全體業主承擔，因此，全體業主和國家是人防工程的最終實際投資人。
《城市房地產轉讓管理規定》第九條：以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
人防車庫的建設、使用和受益權利義務是取得土地使用權的法定權利義務，應該和商品房小區的房產一并轉移給全體業主。
人防工程用于戰時防空平時演練，登記為獨立產權沒有法律依據，人防工程不能成為銷售對象。小區的物業除國家道路、綠地外，要么是專有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，這就是非專即共的原則。凡是不能登記辦得專有產權證的建筑物，毫無疑問屬于全體業主共有，開發商不得擅自處分屬于共有建筑物的使用權、受益權。小區構建的人防工程，因其建設的強制性和公益性，使用人是周邊人民群眾，顯然屬于小區的配套設施。
小區地下車庫
小區地下車庫辦理產權證的條件：單獨立項和規劃、簽訂土地出讓合同和繳納土地出讓金、建筑成本單獨核算并不得納入房屋建設成本。同時滿足以上三個條件的這類地下車庫，屬于開發商專有產權，一旦發生買賣交易，車位的產權隨即轉為買受人的專有產權。在房屋銷售時，這類地下車庫有房產部門頒發的銷售許可證。銷售許可證內容包括批件和附件兩大部分，批件是文稿格式蓋章正文。審報此件的前提條件是有土地使用證、規劃許可證及圖批件、施工許可證、環保許可證、建筑施工驗收合格證等為據加上其他相關資料齊全才能審報銷售許可。銷售許可附件上注明準許銷售的建筑物名稱、位置、面積等表式的詳細內容。
單獨立項規劃，單獨簽訂土地出讓合同繳納土地出讓金，單獨成本核算的這類不改變小區容積率的這一類性質的地下車庫，符合《物權法》第七十四條規定的“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。不可以將其他性質的地下車庫混為一談。
如果地下車庫沒有單獨立項和規劃，就不可能單獨簽訂土地出讓合同、交納土地出讓金，地下車庫建筑成本必然分攤到整棟建筑物(計入房價)，這類車庫不能作為專有產權，不可以發產權證，開發商無權出售、無權轉讓、無權饋贈，是屬于小區全體業主的公共產權。即使發了產權證的，也應當根據《房屋登記辦法》予以糾正。
長沙某行政主管部門稱，開發商一旦補繳了土地出讓金后，地下車庫的產權就可以轉為開發商的專有產權。這種說法違法違規，純屬無稽之談。并不是開發商補繳土地出讓金就能改變地下車庫權屬性質那么簡單。首先必須完成單獨立項、單獨規劃審批，反之，將會改變建筑物的容積率。在房屋初始登記后改變小區的容積率，一是要符合建筑物規劃設計與審批，二是取得業主的同意(“雙三分之二”)，三是要退還業主因建設地下車庫分攤到整個建筑物的建設成本，四是因改變容積率要向全體業主進行退賠協商。如果僅僅是補繳土地出讓金就可獲得地下車庫產權那么簡單，假設是全體業主補繳呢?為什么非得讓產權已經被轉移的原開發商補繳呢?再說，由此改變了小區的容積率怎么處分?
根據地上建筑物與土地使用權不能分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權。地下車庫所使用的土地是業主繳納土地出讓金的土地，小區的土地面積已經全部分攤給全體業主，小區的土地使用權為全體業主享有，并且計入了容積率。當房屋出售后，附屬建筑物下面的地下車庫不可能單獨獲得土地使用權，開發商不再享有該小區的土地使用權，也不享有該土地上建筑物以及該建筑物附屬設施的所有權和分配權。
地下車庫作為小區的配套設施之一，如同道路、綠化、公共場所、地下管網一樣，是房屋的附屬設施，應當依從房屋一并出售、轉移。開發商根據相關規定建設地下車庫，不僅是法定義務，也是小區業主生活配套的需要。試想一個沒有地下車庫的小區，房子怎么銷售?更何況建設地下車庫的成本已經計入整棟建筑物的成本，是附著在建筑物基礎上建設而成，也是建筑物打樁基的需要。
2007年《物權法》出臺前，地下車庫都是作為小區的公共配套設施，建設成本都是計入整棟建筑物。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法》對土地上的房屋權屬登記作了規定，并未包括地下建筑物。
《城市房地產管理法》第二條：本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
這里的“土地上”當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房產部門登記。
《立法法》第八條：民事基本制度只能由法律規定，規章和地方法規無權對此立法。
1995年建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)第八條：公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。第九條 凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。
《房地產管理法》第三十八條第六項：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓(正當的受備案監督的商品房預售除外)。
《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
房地產法規是：土地隨房屋買賣一并轉移。開發商賣完了房子的同時也處分完了土地。開發商賣完房子，投資行為宣告結束，就不再擁有土地使用權，更沒有地下車庫處置權。
依據“房地一致”的原則，隨著建設用地使用權分割給全體業主，其上附著的建筑物、構筑物，除國家道路、綠地以外，分專有和共有兩個部分。最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條明確了建筑區劃內的土地全部歸業主所有。法律法規禁止把“房”和“地”分別轉讓給不同的主體。
《物權法》第一百四十六條：建設用地使用權轉讓或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。第一百四十七條：建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。
這就包括投資建房子、投資建商鋪、投資建配套地下車庫、綠地、地下管網、場所等。
對地下車庫的歸屬，根據其建設用地的來源有兩種：一種是根據《物權法》第一百三十六條的規定，在地下設立建設用地使用權，由建設單位繳納土地出讓金，獨立報建審批，獨立成本核算，其所有權屬開發商，可以辦理權屬登記。另一種是根據《物權法》第一百三十八條的規定，地下車庫屬于地面建筑物、構筑物及其附屬設施所占用的地下空間，是不計入容積率的，建設單位不僅將建設成本轉嫁給了業主，而且還獲取了一定的利潤，其所有權應當與地面建設使用權保持一致，屬于公共產權。
從建筑物區分所有權的角度看，《物權法》第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第七十三條：建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
沒有產權的地下車庫應當屬于小區共用設施。不能登記權屬的地下車庫顯然屬于最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款規定的“其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施”，是小區的共有部分。
如果建設用地內的地下車庫權屬開發商專有，就形成房、地分屬不同權利人的狀況，因此，破壞了不動產所有權“房地一致”的原則。對這種依附于他人土地上的不動產“所有權”請問屬于哪種物權?
最高院最近就重慶某住宅小區停車位歸屬糾紛案的民事裁決，明確了小區停車位歸屬的裁定標準：—、土地隨售出房屋轉移，開發商不擁有土地使用權，無權處置買賣小區停車位;二、開發商通過賣方強勢地位，單方約定小區停車位歸屬行為無效，法院不予支持;三、未計入小區建筑容積率的配建停車位及公共部分，不屬開發商專有部分，屬小區全體業主共有;四、以政府產權部門核準登記為準，未獲登記、未取得不動產權證的停車位及公共部分，屬于全體業主共有。
不動產的物權變動實行登記原則，即使開發商在購房合同條款中強行約定地下車庫權屬歸開發商，但是，辦不了產權證，無法產生物權轉移，顯然屬于無效條款。因此，這種霸王條款也無法改變車庫屬于業主共有的事實。
國務院《物業管理條例》第二十七條：業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
當業主不明不白與開發商簽訂購買不屬于開發商專有物權的停車位合同時，將會產生極大的物權風險。 “房地一致”的處分原則是在《物權法》實施之前就已經確立。根據“房地一致”原則，我國法律法規禁止把“房”和“地”分別轉讓給不同的主體。最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條明確了建筑區劃內的土地使用權全部歸業主所有。更何況《物權法》也有同樣規定，如果采用人治確定建筑區劃內地下車庫的歸屬，勢必與《物權法》、《合同法》、《城市房地產管理法》等法律法規相悖。
根據“房地一致”原則，確認地下車庫歸屬，才是惟一正確的。在缺乏事實依據的情況下，如果孤立地看待法條甚至對條文進行反推，將與《物權法》、《合同法》等基本法和其他法律法規產生嚴重沖突，損害了法律的統一性和權威性。對法條的反推等于放縱保護開發商的欺詐行為，違背民事行為的誠實信用原則，也違背《物權法》的立法初衷，必將嚴重損害廣大業主的利益。
小區樓房架空層
《商品房銷售面積計算及共用建筑面積分攤規則》(1995年頒布)規定，2.2米以下的架空層不能作為專有部分，不能辦理產權證。不作為分攤面積的業主共有設施，在開發商申請初始登記時就記載“某某建筑區劃內的全體業主共有”，不可以頒發房地產權利證書。如果一個架空層的權屬問題只是辦理大的范圍的產權確認，而沒有辦理專有分割產權證確認，即使開發商確認了產權也是無效的。在房產開發過程中，因層高不足2.2米，而不計入容積率。其權屬依附于建設用地使用權，架空層的建筑面積不能獲得相應的土地使用權。因此，架空層所在樓棟占用的建設用地使用權轉移之后，架空層產權自然轉移給全體業主共有。
當開發商已經領取了房地產權利證書(大產權證)，如果該設施并未辦理分割登記，登記機構應當在房地產登記簿上加以注釋“該建筑區劃內的全體業主共有”。架空層建筑面積沒有計算入容積率，所以架空層的建筑面積不應當獲得相對應的土地使用權，其產權依附于該棟大樓的大產權證，因此認定架空層的權屬應當是全體業主的。我們要看建筑規劃中的架空層是否有特定的用途，然后要看是否屬于法律中規定的專有部分，如果沒有注明，那么架空層就是屬于公共部分。這就是“房地一體”原則。地下停車場、半地下層、地面架空層等基本上都“不計入容積率面積”，屬于全體業主共有。除法律另有明文規定外，“登記”才是我國法定的，用于確定不動產專有部分物權歸屬的標準，即：小區的物業要么是專有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，凡是不能登記辦得產權證的地下室、架空層等，毫無疑問都是共有部分。只有辦證程序和實體均符合法律規定，才是開發商的。若違法違規辦得的預售證和產權證，則產權不屬于開發商。
建筑物深基礎或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間，架空層本質上是建筑物的基礎，其歸屬也應當與建筑物基礎保持一致，屬于共有部分。架空層的建筑面積不能獲得相應的土地使用權。不應列入公攤的面積(部分)指的是規則上不允許分攤，但建筑功能上服務于小區或樓棟居民的共有建筑面積以及公共開放空間的面積，比如上面講的為多棟樓宇服務的警衛室、管理用房面積(部分)等。
以上小區檔案資料，開發商應當移交給小區業委會。業委會可持證明也可以委托律師到當地國土規劃、建設測量部門查閱。
本文作者為熱心小區治理公益活動志愿者、湖南省三湘文明社區促進中心主任、長沙市芙蓉區東成大廈業主委員會主任。 |
