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              達成LEED最高級運營認證之路

              時間:2019-06-21 09:50來源:未知 作者:記者/藍蘭 點擊:
              高德置地廣場:達成LEED最高級運營認證之路

                
              高德置地廣場:達成LEED最高級運營認證之路

                原載于《現代物業·設施管理》2019年5期
               

                廣州高德置地廣場位于廣州CBD核心地段——中央廣場綠核公園兩側,建筑面積920,000平方米,分“春、夏、秋、冬”四區地塊,從西至東橫跨1公里,由8棟A級寫字樓、5個商場、酒店、服務式公寓和4棟住宅組成,在廣州亞運會前后相繼落成。近年來,廣州高德置地廣場先后獲得“廣東省優項目”稱號、“廣州市優項目”稱號、廣州CBD管委會及香港品質保證局HKQAA聯合評定“樓宇可持續發展指數驗證標志”。
               


              高德置地廣場地塊分布示意圖
               

                2018年1月,廣州高德置地廣場獲得美國綠色建筑協會USGBC頒授LEED-EB(O+M)運營和維護鉑金級認證。同年,在皇家特許測量師學會(RICS)舉辦的2018中國設施管理獎評選中,廣州高德置地廣場榮獲“設施管理團隊冠軍”大獎、“商業地產項目優秀獎”及“可持續發展成就優秀獎”三項殊榮。高德置地控股有限公司資產服務部總經理岑兆良獲得2018年首屆IFMA中國設施管理獎的年度設施經理獎。
               

                岑兆良擁有30年物業資產管理經驗,同時擁有皇家特許測量師(MRICS)、英國特許房屋經理(MCIH)、美國能源及環境設計注冊工程師(LEED AP O+M)、香港注冊專業房屋經理(RPHM)、香港房屋經理學會會員(MHKIH)、國際設施管理協會會員(IFMA)等身份。
               


              岑兆良
               

                他向《現代物業》介紹,高德置地廣場是廣州CBD區內最大商業單一綜合體,從開發、建筑、招商及營運一條龍由高德置地集團管理;谥榻鲁堑膮^域特性,高德置地廣場定位為廣州市最高端商貿區,是全球500強主要企業落戶首選地址。因此,在建筑設計方面,必須考慮高端客服服務需求、交通轉接設施和地下停車場配套、先進機電設備及全面消防安全等。在安全保障方面,物業機動部隊(Property Tactic Unit)主要由剛退役消防隊員組成,利用好消防車、消防摩托和電瓶車巡視及處理突發事件,如暴雨、臺風、火情、交通事故等,通過GPS、RFID技術,管理巡查路線、時段、位置以及快速進入地下車庫處理緊急意外事故。三年前開始應用人臉識別系統,成功降低了場所發案率。使用超聲波檢測寫字樓玻璃幕墻,提前識別自爆風險高危玻璃,以便及時更換。
               

                高德置地廣場體量龐大,建筑面積接近100萬平方米,涵蓋寫字樓、商場、酒店、公寓、住宅、會所和龐大的地下停車庫等多類型業態,交通由兩條地鐵(3號線、5號線)、一條APM中軸快速鐵路和多路公交巴士線路構成。因而,在設施管理的目標確定上,必須從客戶服務需求出發,從樓宇可持續發展、創造經濟價值、物業資產增值等各方面設計設施管理的基本精神,配合各專業經理去管理不同業態的物業。目前管理團隊由物業部、工程部、安全部、客服部、安全部組成,分駐各地塊。
               


              高德置地廣場與珠江新城CBD
               

                可持續發展
               

                岑兆良介紹,可持續發展的規劃包含一個項目的全生命周期(Property Life Cycle),從選址覓地、建筑設計、項目興建,到招商二次裝修、寫字樓租戶入駐、酒店和公寓的客人入住、停車場的進出控制、交通樞紐連接、綠化維護、物資采購和棄置、水資源使用、電力能耗的控制、空氣質量、客戶滿意度,這些指標可以參考USGBC在LEED認證的評分類別、標準與比重。
               

                要貫徹可持續發展的標準,需要有專業認證的人士做管理工作。人員配備上,目前高德置地廣場擁有3類國際級別專業注冊人士,分別為4名LEED-AP O+M(既有建筑運營和維護方向),3名RICS測量師、LEED-AP BD+C(建筑設計與施工方向)和1名WELL-AP(健康建筑)專業人士。
               

                岑兆良強調,可持續發展戰略,必須從環境保護、經濟發展以及在場所內活動的使用人士之間取得平衡,目標是在持續發展的同時不會犧牲任何一方的利益。譬如使用公共交通可以減少碳排放和疏導路面交通擁堵,綠化用地可以提供潔凈空氣并降低夏天高溫,適當對采購管理能夠充分利用資源并減少棄置。高德置地廣場應用的光感戶外光控、冷凝水回收、空中花園等,就是有效應用3R(Reduce,Reuse & Recycle)和降低熱島效應的實際管理操作。
               

                LEED認證之路
               

                高德置地廣場于2017年3月啟動LEED認證項目。過程包括申請、收集圖紙、匯集數據、客戶滿意度調查、整改內容,按照評分標準提供資料,提交美國“綠色建筑認證公司”(Green Build Certification Inc,GBCI)評定每項分數。
               

                岑兆良說,LEED認證是一項極具挑戰性但有回報的工作,很多跨國企業會首選租用有認證的寫字樓。這次認證極具挑戰性,其中的難點在于:第一是朝鉑金級別認證出發,即LEED最高認證級別;第二是把8棟寫字樓及5個商場捆綁一起提交申請,無論是業態復雜度還是商業面積體量,獲證后都將是一項新的全球綠色認證紀錄;第三是沒有增加人手和資源,9個月內完成全部認證過程;第四也是最大的挑戰,就是項目的大型改造工程正在進行中,需要周詳和嚴格的管理手段,才可滿足認證各樣要求。
               

                據高德置地提供給《現代物業》的資料顯示,2017年期間,高德置地廣場開展了大規模的改造擴建工程,包括兩條隧道挖掘、春商場改造、冬商場擴建、H座酒店改寫字樓工程等,多項工程集中進行,涉及8萬多平方米改造面積,安全管理任務重點:
               

                (一)寫字樓出租率近滿租,春商場每日客流量30萬人次,冬廣場新建酒店和公寓臨近寫字樓和商場,粉塵、噪音控制難度大,要求高。
               

                (二)貫通春夏商場B2層的地下隧道全長50米,地面是繁華區的馬路,需要平衡和協調寫字樓及商場租戶、顧客、政府部門、設計師、施工隊,要保證質量與安全,與工期競賽。
               

                (三)酒店改造工程需要把管井道改造成為升降機槽,商場增加餐飲需要調整供電量和排煙管道,挖掘隧道需要防止馬路沉降和避免破壞地下管線,商場改造需要重訂消防分區、結構加固、車庫停車位重新規劃等。
               

                (四)春廣場、冬廣場啟用人臉識別系統,提升物業安全標準。
               

                (五)停車場系統升級,全功能支付及無感支付:支付寶、微信、銀聯卡、NFC、現金。
               

                而與LEED認證相關的改造工程包括:
               

                (一)中央空調冷凝水回收工程:對位于夏秋廣場的C、E座寫字樓分別建成中央空調冷凝水回收工程,回收冷水補充到空調機散熱水塔,一方面改善熱交換效率,另一方面減少水費和電費,也降低了水泵運行損耗,F已累計回收冷凝水6,000余噸。
               

                (二)外圍燈光控制:陽光普照時燈光自動熄滅;光照不足時自動開燈,節省電費、人力成本。
               

                (三)提升樓宇綠化規模:設置了空中花園、自然植物景觀、苗圃苗木、垂直綠化、下沉式綠地,戶外采用自動噴灑系統,室內采用先進的自動滴灌系統,有效降低熱島效應,提高空氣質量。
               

                (四)創新用電模式:引入全國多家直購電供應商競價,選擇價低者簽訂直購電合作協議。
               

                (五)創新供應商管理體系:資源、采購和合約處三權分立,建立供應商資源云儲存,提高效率。
               

                同時,對項目進行一級能源審計及再調試,在保證建筑物內空氣、溫度、濕度等與用戶需求相關聯的前提下做到有效節能,大范圍應用光控照明節能降耗。另外,在運營管理的實踐中,項目運營方也倡導和影響客戶踐行環保,例如辦公用品的環保和回收等。
               

                改造的成果亦非常令人滿意:4座寫字樓冷凝水回收工程花費6萬元,半年的水費節約已經回本;春、夏廣場的空調改造,整改費用350萬元,9個月的電費節約收回成本;綠化改善雖不能單從支出及回本計算,但提升物業的舒適度、出租率和帶動人流量。
               

                “目前高德置地廣場寫字樓出租率接近100%。對寫字樓租戶,LEED鉑金級認證無疑增加了價值,像寶潔(P&G)、通用電氣(GE)等財富500強企業,紛紛來信恭賀成功獲取認證,感謝團隊付出的巨大努力,同時也獲得天河區政府的祝賀及表揚!”岑兆良說。



              高德置地廣場LEED O+M鉑金級認證證書
               

                智能系統、設施維護
               

                智能建筑擁有多方面優勢,既可以降低人力成本,提供更準確的數據收集與分析,也避免人為疏忽引致的意外發生,更可遠程、多維度、多數據、多地域等手段處理天量數據,如電能耗、給排水、空調、客流、車流、電梯、升降機、各類收付費、報警、室內空氣質量、客戶咨詢、投訴跟蹤、集體運輸資訊、共享汽車服務、商場推廣活動、酒店、公寓、會所預訂,行政管理,中央采購系統,方方面面體驗智能應用帶來的方便。
               


              高德置地廣場夜景
               

                作為智能建筑的高德置地廣場,在2016年就意識到設施管理必須走向人工智能和自動化設備的趨勢,因而成立了負責研發產品和整合市場人工智能服務的創科部,目前已將10多項研發投入到日常設施管理工作中。例如,在三年前推出智能車場,減少發卡收卡丟卡問題,也加快車輛進出停車場速度,通過車牌識別和后臺結費,不用掏卡掏手機或找收費處,提高客戶體驗滿意度。人臉識別系統的引進有效處理兩家超市的促銷活動。室內空氣質量(Indoor Air Quality,IAQ)檢測系統檢測室內空氣超標成分,如有一次二氧化碳超標報警,快速查找后發現是新風機故障導致,及時修理重啟,使問題得到解決。
               

                設施管理維護設備設施,使其穩定運行,預防及管理突發情況(Crisis Management),及時處理并恢復(Risk Recovery),提供業務不間斷運作(Business Continuity)。提供客戶優質服務,使客戶愿意付出較高溢價租金租用辦公室;或提供多元化服務的商場,增加客流量和消費。
               

                設施良好運行急需專業人才保障
               

                岑兆良說道,資產的維護、改善、增值等,需要持續的保養維修計劃。“設施管理就是處理好空間、設備和人的關系,達到和諧共贏,創造經濟利益。”
               

                而在30年的設施及物業管理生涯當中,他發現人才是一切的根本,人才的挖掘、培訓與發展,直接影響物業的質量、盈利能力、抵御風險能力及企業未來發展的穩定。“但可惜的是目前大學或專業學會,并未有提供科學性和系統性的課程,設施管理這個行業往往以老帶新,資深從業人員又往往未能與時并進,學習最新科技應用和智能技術,藥石亂投,產生不少不確定性和隱蔽危機。”


               

              (責任編輯:django)
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