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原載于《現代物業·新業主》2019年5期/總第458期
沈明展 人物履歷： 1998年開始參與住商廠辦混合使用“園區物業”開發管理工作，時任臺灣經濟工業主管部門工業區組成員。 2006年至2008年任“合美工程股份有限公司”策略長，完成臺灣第一宗官方開發工業園區委托民間經營管理的案例。 2008年至2013年任“華夏科技大學”資產與物業管理系暨研究所助理教授兼碩士導師。 2013年至2014年任“宏國德霖科技大學”不動產經營系助理教授。 2014年至2016年，取得臺灣“都市計劃技師”、“不動產經紀人”等專業資格。
2016年至今，任“逢甲大學”公共政策研究中心研究助理教授兼執行長。
生涯重要管理項目
項目1：南科液晶電視及產業支援工業區。臺灣第一宗官方開發工業園區委托民間經營管理案例，藉此經驗延伸與確認物業管理專業的視野與核心價值。
項目2：為陽光控股集團陽光學院物業管理專業提送“從物業管理邁向資產管理”發展備忘錄，歸結與反思物業管理現場的困境與發展潛力。
項目3：不動產交易應用區塊鏈技術。亞洲地區首度運用虛擬貨幣技術驗證不動產交易流程，提升物業移轉效率、避免錯誤或謊騙風險，確保交易安全。
沈君于大學時，主修土木工程、輔修建筑專業。攻讀碩士期間，就讀臺北大學都市計劃研究所，奠定了宏觀整體、系統聯動的觀察分析與解決問題的能力。一開始投入物業開發管理行業，就接觸最復雜的“園區物業”案場。
在臺灣，“園區物業”案場猶如一個中小型的工業城鎮或都市計劃;依臺灣法令，園區范圍內容許一定比例或一定規模為限的設廠、商業、住宅、公共設施等，甚至部分園區還有專用碼頭，作為對外聯系的交通運輸管道。所以，不論何種類型物業會面臨的問題，“園區物業”幾乎都會出現，譬如人員或車輛進出監控問題。只是“園區物業”的復雜性和困難度會被更加放大，不是社區規約、區分所有權人會議或管理委員會決議就可以遂行解決的，還需要適時借助契約、法規與公權力來協助處理。因此“園區物業”多數時候是由官方主管機關來管理，只有少數“園區物業”案場可以成功地委托民間經營管理。因此，好的“園區物業”管理也最能彰顯物業管理的專業核心價值，包含資產軟件管理、建筑設備硬件管理、合約信息管理、人流管理、金流管理等五大核心業務，以及區位的最佳收益使用、可持續發展環境與財務永續三大價值保證。
有感于要做好物業管理工作，其所需專業常涉及不同學科，往往跨越建筑、土木、機電、法律、財務、市場營銷、都市計劃、公共行政、人資管理等多重領域。這不是某個高等教育機構單一系科專業就可以勝任，更遑論實務上，也沒有哪一位物業管理專業人士可以融會貫通上述學門知識，擔綱如此重要角色。所以，沈君的解決方法就是：聚焦物業管理專業，只做與核心價值有關的事，其他則因地制宜建立治理機制，將權力下放給協力廠商。
物業管理被認為是項專業，具備知識整合、跨越多重學門特性，五大核心業務間相互聯動、彼此競爭資源，卻又必須朝向共同目標，合作前進。因此，系統整合就成為物業管理首要的專業核心。而要讓復雜的物業管理系統可以運作得順暢，建立治理制度則是另一個必需的專業核心。
物業管理專業對內需建立規范，制訂SOP，才能維持服務質量，產出可預期結果;對外則透過合同，利用定型化契約與司法潛在的約束力，讓協力廠商、租賃戶、委托方、受雇者和物業管理同仁站在相同位置，朝向共同方向前進。
目前，沈君志在戮力將物業管理核心業務知識、專業能力和實務經驗傳遞給新一代的物業開發管理人員，并受托進行與物業相關的制度分析與設計等研究。2018年底，甫完成臺灣“最高內政事務主管機關”委托之“租賃住宅管理人員專業訓練及測驗制度規劃”、“租賃住宅管理人員資格取得測驗題庫建置”等制度規劃與建置工作。
以下即是沈君從投入物業開發管理行業、取得臺灣政治大學地政學博士學位后轉進高等教育機構，從事物管相關教學研究，從幕前走向幕后華麗轉身的心路歷程。
物業管理是系統科學與法律經濟學的孿生科學
沈君認為，物業管理行業存有資產軟件管理、建筑設備硬件管理、合約信息管理、人流管理、金流管理等五大核心業務，部門間相互聯動、競爭資源，若無系統科學發揮整合功能，經常發生掣肘，導致案場失敗的案例。
部分標榜扶貧的公宅，導入先進的生物辨識技術，作為住宅社區人員和車輛進出管控的工具。但是如此高端技術需收取相對高的維管費用、軟硬件與數據庫更新費用，卻在沒有取得住戶管理委員會共識下，在保固期滿發生故障時無力更新維修身份辨識系統，相關設備終淪為無用的裝飾品。如果建筑設計階段，物業管理前期規劃就已經考量未來居住使用者的經濟能力，或許管控社區進出人員和車輛工具，就不會貿然導入那樣先進昂貴的技術。很明顯地，這是系統缺乏整合運作失靈的案例。
相反地，系統科學發揮跨業務部門知識整合的成功案例，同樣會成為課堂上傳授分享的教案。
因為地緣經濟影響，二三線城市受到中心都市人口增長壓力、潛在居住需求誘因，常會提早投入住宅社區開發。但是在漫長的完工后代理銷售期，開發商常委托物業管理公司于營造團隊撤場后代為管理。問題是：代銷期不知何時才能終止，隨著時間遞延，開發商承受償還工程貸款的負擔與支付物業管理公司的管理費用壓力只會愈來愈大。
就有這樣案例——開發商只得找物業管理公司協商降低管理費用，但卻又不同意減少崗哨數量與巡哨頻率，或部分地區改為開發商自主管理;兩邊僵持不下，只得將問題匯總后送資產軟件管理、金流管理、合約信息等三部門評估分析。三部門聯手提出讓開發商“天都還沒亮”就急著答應的方案，大意是：開發商不用支付委托管理費用，而是將該費用數額對等的有限年金價值，以無償提供部分代銷售之住宅單位給物業管理公司使用收益，作為抵償管理費用。接下來，就是物業管理公司展現市場營銷，擔任二房東包租獲利的能力。當然此時，物業管理公司最需要的是收集市場訊息與評估分析包租市場的能力，以及利用定型化契約和司法力量，約束委托方、協力廠商、租賃戶，避免有一方反悔或謊騙，如此才能確保預期租利不被尋租攫取。
對物業管理專業而言，系統科學與法律經濟學經常是孿生的。前者需要后者支援，才能確保系統運作成功;后者不能局限法規條文與文字敘述，而是預判條文條款沖擊所可能產生的可預期行為是否符合前者系統設定目標，故后者稱為“法律經濟學”，而非“法學”。
歸納成功案場的解決策略，其要件包含如何創造案場區位的最佳收益使用、不同使用租利的產生與歸屬、因應運作失靈的對策，以及涉及協商談判、信譽、反復合作機會的治理機制。
南科液晶電視及產業支援工業區作為臺灣第一宗官方開發工業園區委托民間經營管理案例，透過行政契約，讓受托管理機構具備公權力和資產處分能力，才能結合當地區位條件，積極地創造最佳收益使用，并兼顧可持續發展的環境。彈性的商業模式也使資產處分所得租利，不斷挹注物業管理基金，成就財務永續目標。
物業管理現場的觀察和憂心
沈君自投入物業開發管理工作已達20年，投入臺灣高等教育、物業管理教學研究也近10年，觀察物業管理現場，對目前發展趨勢感到憂心。多數媒體只報道與關注“首善之區”指標性物業案場的現況，如臺北信義行政區的豪宅個案案場管理發展情形。因此標榜“高級管家”的物業管理專業，常被誤以為就是整體物業管理專業的全貌。實則不然，多數物業管理專業人員都沒有機會進入豪宅案場擔任“高級管家”，“高級管家”的市場需求并不充足。以“高級管家”作為物業管理專業發展方向，不但會窄化專業者或畢業生就業機會，“高級管家”的高帥形象也易讓物業管理專業性被低估。
事實上，物業管理現場普遍呈現的是“三低問題”——低價、低薪、低水平。 收支難平與低薪趨勢
失敗的物業管理商業模式，癥結點在于收支難平，而收支難平又引發低薪趨勢。前者肇因于物業管理提供服務的主要收入來源往往是和其他物管業者競標，并與社區管委會議定管理費用的結果。依據經濟學原理，在信息不對稱情況下，業者最有利的選擇往往會選擇出價最低者，也就是所謂的“檸檬市場效應”。如此低價取得服務，自是只能低薪聘用從業人員。因此物業管理低薪趨勢，已然成為常態。 低薪趨勢造成勞動水平低落
其次，由于物業管理長期低薪常態，高素質的勞動力就不樂于投入本業;或是勞動力水平提升后，取得更高學位者便不愿意繼續留在本業服務。以上兩個因素，都會持續性地使物業管理本業呈現勞動力素質低水平現象。 勞動水平低落又與收支難平息息相關
最后，物業管理低勞動水平印象，又使本業收支更加難平。委托方業主更不愿意提高管理費用來委托代管旗下物業;相對地，物業管理公司也只能派遣人力，提供簡單清潔、維護管理、生活秘書、高級管家等低階且非專業性的工作。 物業管理專業領頭人需要創新觀念
在為世界500強企業陽光控股集團陽光學院物業管理專業提送“從物業管理邁向資產管理”發展備忘錄中，沈君提出高廣度創收構想來解決“三低”問題，使大多數物業管理專業者與畢業生有更好的發展。 資產管理為業主創造利潤
物業管理專業要提升，代租售、包轉租等客制化資產管理的加值服務，能使業主和專業者利益趨向一致。
相對于支付管理費用買到物業管理服務，業主更樂于無須支付費用，而是根據旗下物業價值年金與本業業者投入比重，共同合作開發物業品項、創造商機分享利潤。譬如將原本長租物業和本專業合作后，運用資產管理知識(如市調分析)，包租給企業、學校作為宿舍，或經營背包客旅宿等其他使用，創造更高樓效且分享更多利潤，從而增加收益。 結合資產專業有助提升社會地位
物業結合資產管理的專業形象需仰賴專業證照與專業經理人制，從執業資格和業務負責來確認專業程度;意即要有能耐為業主創造利潤、取得業主專業信任。
形式上，需要法規授權或機構認可的專業證照來認證其專業能力，如醫師或律師;實質上，則需要通過工程、規劃、財務、法律的專業訓練，才有能力撰擬并實踐“服務建議書”，在有限資源下，解決資產軟件管理、建筑設備硬件管理、合約信息管理、人流和金流管理等核心業務所帶來的問題，創造商業模式達到商業目標。如此成為專業經理人，自能提高報酬與社會地位。 資產處分可提供更多異業合作機會
從物管提升到資產管理，透過資產處分才能為業主與住房客建構時間距離半徑的舒適圈。專業經理人還可透過業主的合約授權，選擇獨家的異業來跨域合作。如社區內，一分鐘叫車服務、一刻鐘按摩服務、一小時法律咨詢服務、一個下午的鐘點傭人管家、一天的烹飪體驗教學課程等，以增進生活便利性和幸福感，并藉此增加業外收入。
物業管理專業有賴科技輔助執行
隨著科技日新月異，物業管理現場也不斷導入新工具來輔助業務執行。BIM(Building Information Modeling)、生物辨識技術(Biometrics)、互聯網(Internet)等科技，已分別應用在設備生命周期管理、人員或車輛進出管控、故障排除與叫修、管理費用收繳等業務執行端，使得物業管理的時效與精準程度，不斷被提升。
但是運用科技經常是一體多面，有利有弊。對物業管理公司來說，莫過于初期投資、人才培訓和實際收益是否成比例?除了指標性案場要求科技運用須有相應水平，多數案場還是依賴審慎的財務評估。除非科技工具本身，除了擁有便利與方便目的外，還可以創造額外利潤。
2008年10月31日比特幣(Bitcoin)創造者中本聰(化名)發表關于《點對點電子現金系統(A Peer-to-Peer Electronic Cash System)》論文后，全球進入區塊鏈(Block Chain)時代。區塊鏈2.0排除發行虛擬貨幣和礦工采礦的獲利模式，而是導入區塊鏈技術在各個應用實務上。
沈君自2018年起，即擔任臺灣最高內政主管機關發展區塊鏈應用相關計劃的共同主持人，并具體地運用在物業交易移轉，借以提升效率和降低風險。 密碼學機制
物業移轉過程需驗證的資料如身份人別、產權信息等，都會透過雜湊函數的演算，求得雜湊值來記錄，以供后續數位簽章與驗證。而經篡改信息的資料也因無法再次驗證原來雜湊值，終止后續流程和交易。 分散式(分布式)賬本
區塊鏈將所有與交易有關的資料如租賃、買賣或委托契約等存放在多個節點。如此去中心化的資料保存方式，讓后續授權者得以追溯歷史;篡改資料信息必須進到全球節點的每個分散式賬本，其成本、規模、復雜度和技術門檻等都非常高，無法辦到，故可藉此提高資料可信度。 共識決算法
區塊鏈讓每個擁有交易記錄的節點以多數決方式取得驗證信息正確性的共識，借以降低中央控管單位惡意或遭駭入(黑客攻擊)意外，導致錯誤與訛詐的風險。 智能合約
串聯實體世界與區塊鏈的媒介。由負責管理機關將物業移轉的法令規定、流程、處理機制等規范，利用程序語言編輯成智慧合約指令，借以驅動程序、呼叫驗證區塊、繼續或暫停交易移轉登記。
江山代有才人出：期待后繼有人
沈君投入物業開發管理工作，歷二十余年。不論從事“園區物業”或物業相關教學研究，最念茲在茲的，就是產業發展方向、專業核心價值和后繼之人。
在臺灣的物業管理全盛時期，上至“最高行政機關”下至管理案場，言必稱“物業管理是新創產業”;以“物業管理”為名的四年制大學日間部本科就多達六所。時迄今日，多數本科不是更名轉型、被并入其他系科，就是關閉系科專業、停招，使得物業管理究竟是不是一項專業都激起劇烈辯論。
沈君認為，物業管理絕對是專業，盡管這里面涉及不同學科知識，但仍不改變其系統整合和建立治理機制的專業核心。只要物業管理領頭人能放下本位，不囿于表面形式，認真思考利他，為業主、住房客創造利益，就能找到專業的初衷和發展方向，也能妥善駕馭科技工具，為物業管理本業找到后繼之人和永續發展的道路。
(本次采訪得到臺灣和藝顧問有限公司執行長林世俊的幫助) |
