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              邢開超:將世博經驗沉淀為一流標準

              時間:2019-07-09 17:50來源:未知 作者:記者/成忻 點擊:
              邢開超認為,作為勞動密集型企業,人員的管理是重中之重。提高員工的主人翁意識,讓每個人都積極參與到公司的發展規劃中,才能為企業創造更高的價值。

                  

                原載于《現代物業·新業主》2019年6期/總第461期
               

                昆明世博園物業服務有限公司(以下簡稱“世博物業”)是國務院國資委所屬華僑城集團旗下企業——云南旅游股份有限公司的全資子公司,前身是云南世界園藝博覽園管理有限公司環衛工程部,全程參與了1999年昆明世界園藝博覽會期間園區的環境衛生工作。
               

                昆明世界園藝博覽會舉辦后,為了順應云南省委省政府的號召,推動環衛工作走上市場化道路,2001年昆明世博園物業清潔有限公司成立,2010年更名為昆明世博園物業服務有限公司。公司先后承接了昆明世界園藝博覽園、世博生態城·臨山鄰里、昆明滇池國際會展中心、昆明國際會展中心、西南林業大學、美年大健康產業(集團)有限公司旗下健康機構、云南省大劇院等多個重要項目。
               

                邢開超現任昆明世博園物業服務有限公司總經理、黨支部書記,同時擔任云南省物業管理行業協會副會長。他在世博旅游集團旗下上市企業工作近20年,自2010年任職世博物業黨支部書記、總經理以來,分步驟對公司進行了全面改革,使公司業務從單純的環境保潔、垃圾清運擴展至物業資產經營、物業服務、管家服務、高空清洗、綠化養護、工程維修等多種經營業態。邢開超認為,作為勞動密集型企業,人員的管理是重中之重。提高員工的主人翁意識,讓每個人都積極參與到公司的發展規劃中,才能為企業創造更高的價值。
               


              邢開超
               

                《現代物業》:云南省大劇院是西南地區城市公共設施的一大璀璨亮點,也是提升云南形象和吸引各方游客的標志性建筑。請問云南省大劇院的管理難點有哪些?管理過程中遇到了哪些以前沒有遇到過的難題?如何克服?
               

                邢開超:云南省大劇院是云南十大省級重大標志性文化設施建設項目之一,占地面積150畝。在管理上主要有兩項難點:一是作為云南省對外文化交流的重要窗口,該項目所需的服務標準要求較高。二是該項目的日常使用偏重于舞臺表演等文化娛樂功能,有許多燈光舞臺燈專業設備,設備的安全保障與維護專業性很強。
               

                作為人員密集的公共場所,大劇院項目的安保是重點環節,在室內設備管理運行、演出活動秩序等方面與此前的諸多項目有所不同。例如:在演出過程中后臺有時需要關閉全部光源;觀眾席人流量龐大,進場出場和觀看演出過程中可能產生各類突發事件;大劇院的演出規格較高,場館面積大,在保潔保養時玻璃面、頂面的清潔十分艱難;演出活動衛生方面要求更高,石材地板要掌握養護技巧,衛生間保持無異味,舞臺區和觀眾區域的保潔必須按時按標準清潔。
               

                與其他會展物業服務類似,大劇院在非運營期間人流很少,但在舉辦活動期間人員密集度空前,大劇院項目的特殊性給管理團隊的人員安排與工作量分配帶來挑戰。運營團隊根據活動的需要作出相應工作時間調整。在舉辦活動、演出期間,包括保潔、保安、工程部在內的運營團隊需要工作至凌晨3點左右,此時需要靈活調整上班時間。在非運營期間,采取合理化排班制完成每天的保潔工作。
               

                為了確保演出的順利進行和演員的安全,運營團隊與設備的提供方進行了大量的交流。在演出進行時對哪塊舞臺可以升起、何時降落、演員上臺下臺路線等細節做到了如指掌,確保演員在登臺退場時的安全與表演的順利進行。
               

                服務于該項目的安保隊伍嚴格按照年輕化、標準化組建,責任心作為錄取第一標準。項目團隊對保安人員加強培訓,對安保公司要求持證率90%以上,監控中心全部持證上崗。為了確保每場演出的安全,劇院監控系統全覆蓋。監控室全天24小時值守,在活動進行之前預先聯系相關的醫療、保障等救援單位。監控中心作為總指揮部,發生意外或突發狀況巡邏機動及時到現場處理,醫療保障力量馬上到位。為了能更好地面對各類突發狀況,項目運營團隊建立了完善的安全應急預案。
               

                此外將演出活動秩序管理作為重點工作之一,對如何加強觀眾流動安全和疏散工作、如何培養安保服務人員的著裝儀態、言談舉止、禮儀禮節等都進行了較高標準的培訓。
               

                劇院的物業管理既要保證室內設備正常運行、演出活動秩序,又要保持高標準的保潔水平。世博物業有著多年的會展保潔工作經驗,積累了一定的基礎。劇院的保潔服務除了基礎的大廳、洗手間、走廊、電梯間等保潔、消毒外,還有座椅裝飾、使用獨特材料的裝修裝飾品等物品的保潔,此類工作給日常保潔帶來一定的難度。
               

                為了圓滿完成清潔維護工作,公司多次對保潔團隊進行專業培訓,側重于對石材洗護保養、清潔劑的調配等難度較高環節。劇院地面與墻體所用大部分為高檔石材,為了能在日常保養中安全高效地完成清潔工作,保潔團隊聯系大劇院施工方獲取石材的相關信息,做出對應的保潔方案。在與之匹配的技術水平支持下,使原本已暗淡的石材重新恢復原有的光亮與色彩。
               

                《現代物業》:對于管理美年大健康旗下項目,健康醫療行業對衛生條件要求較高,是如何與業主方確定保潔作業標準的?確定保潔作業標準時參考了哪些第三方標準?
               

                邢開超:在管理美年大健康項目之前,世博物業曾經管理過醫療健康領域的項目——解放軍第五三三醫院的保潔業務,數年的運營管理使團隊總結、積累了豐富的經驗。與美年大健康相比較而言,解放軍第五三三醫院是專業性的醫療場所,有急救室、ICU等特殊區域,要求更嚴格,所以積累了安全防護、保潔人員自我防護、設施空間消毒、醫療垃圾分類等諸多經驗。專業化的保潔作業也使得世博物業與美年大健康建立了相互信賴的合作關系,目前對方在昆明市的項目點都交由世博物業來運營管理。
               

                在確定保潔作業標準時,專門成立醫療板塊保潔項目組,針對醫院、體檢中心等健康醫療行業的保潔組。自身梳理崗位職責、工作流程和標準,使作業標準與院方制訂的衛生標準相適應。在制訂作業標準時,我們會主動與甲方進行洽談,在聽取對方意見的基礎上,制訂出切合實際的管理標準規范,根據美年大健康與此前解放軍第五三三醫院業務類型和要求的不同,做出相應的調整與改變。在我們的管理經驗基礎上根據對方的需求重新梳理管理流程和標準。管理最重要的是對節點的管控,針對項目的節點梳理到位就相應容易達到標準與要求。
               

                《現代物業》:在設施設備維護方面,健康醫療行業有哪些特殊的需求?此外還有哪些是不同于其他業態項目的服務需求?如何來滿足?
               

                邢開超:醫療保潔與公共保潔在諸多方面有著差異性。公共保潔大部分不需要消毒,但是醫療保潔中消毒是最為基礎的一項工作。醫療儀器的清洗對保潔人員的素質和操作流程都有著嚴格的要求。在此前的解放軍第五三三醫院項目中,需要幫助院方送一些樣本,其中有些樣本可能帶有病毒。在此背景下,對保潔員進行醫療衛生安全方面的培訓必不可少。
               

                由于醫療行業對設施設備的消毒、用餐區的衛生以及垃圾分類清理方面都有較高要求。在管理層面上采用劃分區域,指定負責人,實行區域責任制,確保每個環節到位。在落實層面上對保潔員進行安全培訓,提供相應的安全防護措施。醫療行業的特殊性也體現在對保潔人員的自我防護方面,每年都嚴格按照國家相應規定給每個崗位配發勞保設備,讓員工在安全健康的環境下從事保潔工作。
               

                《現代物業》:昆明國際會展中心與昆明滇池國際會展中心面積龐大,舉辦活動較多。非會展期間和會展活動期間的人員安排有何區別?舉辦會展期間保潔人員將會增多,是另外招聘還是調動其他項目的人員?
               

                邢開超:世博物業經過多年的展會保潔洗禮,逐步理清了大型展會保潔工作的流程和關鍵點。目前世博物業承接的主要會展中心項目有昆明國際會展中心與昆明滇池國際會展中心。昆明國際會展中心占地20余萬平方米,室內展覽面積達10萬平方米。昆明滇池國際會展中心占地面積540萬平方米,一期展館及配套建筑面積約117萬平方米。未舉行展會期間一般對場館進行日常保潔與簡單維護,在這期間所需人員不多。以昆明國際會展中心為例,在進行日常維護時所需工作人員一般在50人左右。在舉辦展會期間,保潔人員需求量激增,一般需求在百人以上。
               


              昆明滇池國際會展中心
               

                昆明國際會展中心的保潔項目由于已經運營15年之久,在會展中心周邊沉淀了大批經常參加保潔項目的臨時用工人員。經過此前長期的培訓和耳濡目染,昆明國際會展中心項目的臨時保潔人員對工作流程與設施設備較為熟悉了解,什么樣的石材適合使用什么類型的清潔方式,洗地機、地擦機、塵推機該如何操作都了然于胸。他們在舉辦活動需要大量清潔人員時主動前來尋求工作。長期的配合,只需對他們進行簡單的標準化、禮儀、儀容儀表方面培訓就能很快投入工作中。
               

               
              昆明國際會展中心保潔
               

                昆明滇池國際會展中心的情況有所不同,附近能擔任臨時保潔工作的人員很多沒有保潔工作經驗。昆明滇池國際會展中心面積比昆明國際會展中心更為龐大,高峰期一次展會所需保潔人員達200到600人之多,而公司能投入的一線骨干人員一次只能維持在20人左右。針對這一現狀,在投入項目工作之前需要對這些臨時人員進行很詳細的培訓,為此公司建立了一套體系化的標準文件。其中不識字的人員由骨干員工進行輔導,學習進程較慢的手把手教導。
               

                對項目的保潔團隊而言最重要的是敬業精神和責任心。由非正式職工占多數團隊在結束培訓后馬上投入高強度的工作之中,需要切實可行的管理方法。在工資水平與行業平均線持平的情況下,這些臨時保潔人員更愿意向世博物業尋求工作,這得益于良好的管理方法。臨時人員的工作安排較為靈活,并不是所有人都拿固定薪酬。管理規范,即使甲方付款還未全部到賬也在展會結束后第一時間將保潔人員薪酬發放到位。同時公司給予人文關懷,這其中公司的骨干人員發揮著巨大作用,由于招聘的臨時保潔人員年紀偏大,會出現在工作現場突發疾病等情況,骨干人員能第一時間發現并送醫,避免了意外的產生。
               

                臨時工作人員信賴公司會更有責任心。在會展中心舉辦展會期間,保潔團隊的好人好事多不勝數。此前還會記錄在案,但由于數量太過龐大已經無法全部及時記錄,這其中拾金不昧占了大部分。游客丟失物品的事情時有發生,保潔人員撿拾到任何物品在沒有監督的情況下都會主動上交。這是由于一線管理人員將企業多年的文化傳承給了臨時用工團隊,讓團隊能按照公司的要求和標準實施管理。
               

                《現代物業》:在如此巨大的空間內如何分配保潔人力資源?沒有展會時的常規保潔如何進行?
               

                邢開超:經過長期的項目運營,公司內部形成了相應的保潔人員數量需求標準,什么類型的物業何種活動,分別對應多少平方米一個人,在人員需求上有合理的估算。在舉辦會展期間根據展會場地的功能區進行保潔人員分配,現場管理人員根據人員密集度合理調配部分人力資源。
               

                在展會高峰期人群過于擁擠,腳與腿的密集度甚至使保潔員無法清掃到地面。面對此種情況,根據人流量的分布合理擺放垃圾桶并及時清理,在用餐等較為空當的時間段組織人員開展突擊性清潔。
               


              南亞博覽會主會場保潔
               

                在沒有舉行展會期間只需要進行相應的簡單維護,這期間組織管理較為輕松。會展中心閉館期間清潔重點在布展和撤展階段,此時的衛生清潔工作做好后續就會非常輕松。
               

                《現代物業》:隨著機械化的應用,大型會展中心使用了哪些科技手段來應對人力不足的情況?
               

                邢開超:大型會展中心高密度的人流量,密集程度遠高于城市主干道。在此類場所采用機械化作業較為困難,所以我們采用機械化更多的是提高衛生質量和處理人工不易清理的難點,而不是提高工作效率。
               

                以昆明國際會展中心的7號館為例,由于建成時間較早,所使用的金剛砂材料與其他館不同,特殊的材料導致浸染油污后不容易清潔,一旦油污浸入地面整體會被污染,給保潔工作帶來較大麻煩。此類高強度的金剛砂地面清潔需要使用機械設備進行輔助。通過工程團隊的努力,配制出合適的藥水,采用打磨機、地擦機等進行打磨清潔工序,使浸入油污及時被處理,不會浸入到地面中去,保證了展廳整體的美觀度。這也是吸取了此前工作的經驗教訓。在世博園第一次創建5A景區期間,我們打造出了五星級衛生間。但遺憾的是,剛更新投入使用的小便自動噴淋設備里含有特殊的金屬,保潔人員不熟悉材料性質,按照以往經驗使用帶酸性的腐蝕性液體擦拭金屬,結果使新設施投入使用不久表面就出現了過度氧化,影響了美觀。痛定思痛總結出,對新材料要弄清屬性,積極采用合理的清潔劑作為輔助進行清潔作業的思路。
               

                《現代物業》:回望1999年,世界園藝博覽會在云南昆明舉辦,世博物業應運而生,首次將園藝博覽會場館的運營管理價值向社會進行展示。發展至今,世博物業在服務的物業業態方面如何劃分或有所側重?
               

                邢開超:歷史的積累使世博物業將保潔作為公司的核心業務之一。1999年昆明世博園開園的時候,世博物業的前身世博園環衛工程部應運而生,主要是從事園區保潔方面的工作。這是中國第一次舉辦如此高級別的全球性博覽會,國內缺乏相應經驗。由于云南省的旅游業發展較好,所以當時是從旅游角度切入做好保潔工作。剛組建時的所有員工都飽含激情來摸著石頭過河,在此后的過程中將工作的流程與標準慢慢沉淀下來。世博物業擁有盛事之后沉淀下來的高水平、高素質的隊伍,隨著公司的發展漸漸深入到物業管理的各個領域,也把服務的理念代入到日常工作中。
               

                在業務方面公司有前瞻性的考慮,朝向綜合性物業的發展方向。目前除了旅游、會展、大型活動之外,還有小區物業、寫字樓物業等傳統的物業管理項目。順應物業發展新方向,在互聯網經濟和社區O2O領域推出了“世博管家”。公司也一直在注重傳統物業管理的品質提升和體系建設。隨著市場的成熟,公司目前在開拓管家服務領域,包含了家政、育嬰、養老、衣物洗護以及定制家宴等上門服務項目。
               

                《現代物業》:昆明世界園藝博覽園開園20多年來至今仍然運行良好。項目之前是否出現過運行危機?原因是什么?后來用哪些方式度過了這些危機?
               

                邢開超:昆明世博園建設完成之后一直運營到今天,會址完整保留創造了全世界第一,迄今為止很少有世博會辦完之后場館完整保留至今的。2010上海世博會閉館之后只保留了部分主要建筑作為永久性場館。專業性的運動會、大型的博覽會場館運營一直是世界性難題,昆明世博園保持了持續盈利,并在2006年成功上市。
               

                這一過程也不是一帆風順的,隨著世博會效應的結束,世博會就由政府主導轉型到企業主導,在上市之前的階段世博園一直保持盈利的勢頭。尤其在世博會結束的第二年,2001年當年世博園的門票收入高達1億元,在云南省旅游景點收入中獨占鰲頭。
               

                到了2008年世博園開始陷入虧損,傳統的經營模式和產品老化導致營收銳減。通過大量的調研和專家論證發現,主要原因在于主題公園的周期性和園林園藝公園的可復制性,導致產品差異化不明顯、泛世博效應廣泛,導致世博園旅游不是很受歡迎。針對這種情況在2010年開始進行轉型,把觀光型的世博園功能保留,然后面對市民進行經營和開放引進一些休閑產業和餐飲業,采取“景區+社區”的經營模式,讓世博園的經營收益高于門票收益。到2013年世博園的收入重新超過1億元,實現了較好的利潤。
               

                《現代物業》:隨著社會需求的變化作出適時的調整,轉型升級過程當中,比如設施設備的改造配套,涉及改造的成本,包括投入這部分是如何考慮的?是否也遇到了一些階段性的問題?
               

                邢開超:昆明世博園在開始建園的時候并沒有考慮永久保留的問題,在建設規劃階段就準備在會期結束后進行拆除,所以場館建設時并未考慮設施設備的長久運營。這給后期管理帶來一些難題,比如房屋老舊、設施設備老化很快。針對這一情況主要措施是加強日常養護和管理。
               

                此外,鼓勵員工對場館內公共設施、園林園藝產品、養護技術、機器設備使用維護等進行小的創新發明。比如園林園藝工人使用的割草機壽命到期后不再方便使用,園藝工人通過小發明和小創新使機器的壽命延長幾年,創新園林小品景觀,創新病蟲害防治,改進電路、水路,改進機器設備的使用等。場館翻新時原來的技術工人已經離開,這種情況下我們會結合原建設方案從便于維護和與景觀協調的角度出發重新再建,使美觀程度和質量大大提高。國際展區的德國園、法國園片區的建筑非常精美,但由于沒有使用永久性材料,隨著日曬雨淋漸漸老化。2013年和2014年對該片區全部改造,改造后的片區歐洲風味更濃郁、使用的材料更新穎,與景觀的協調性更強,更具觀賞性。
               

                昆明世博園在建設初期從游客的角度認為對環境是否干凈整潔最直觀的判斷來自衛生間的清潔標準,為了世博園國際化的口碑與服務質量水平,制訂了衛生間不允許有一只蒼蠅的標準,這意味著衛生間不能有一絲一毫的異味。高標準的衛生要求使得世博園衛生間成為環境干凈整潔的一個展示窗口。在后續的使用中由于設施設備逐漸老化,開始出現墻體漏水、便池老舊等問題。在世博園2015年第二次爭創5A景區期間對衛生間進行了大面積的提升改造,按人流量大小將不同區域的衛生間分別按照五星、四星、三星、二星級標準改建,其中展示性的衛生間前后投入600余萬元,成為云南省廁所革命的標桿項目。
               


              世博園五星衛生間
               

                《現代物業》:物業管理行業普遍人員流動性非常大。世博物業在留住人才和穩定人才方面有什么樣的措施?
               

                邢開超:包括我和一線保潔人員在內,大部分都是經過了1999年世博會歷練沉淀下來的,對世博精神的認同度非常高。世博物業在經營過程中有一段低谷期,但這批人仍然不離不棄陪伴公司渡過難關,員工對企業的歸屬感和認同感非常強。
               

                公司要留住人不能只是依靠情懷,員工要立足社會面對生活。如果待遇較低事業也不順,要留住人是很難的事情。在員工對企業的認同感和歸屬感非常強的情況下,公司給員工提供更大空間和實踐的平臺。在2010年公司改革的時候提出讓老員工沉淀下來成為有能力、有技術的骨干員工,人人都能成為管理者和骨干。近些年公司業務拓展很快,在此過程中以老帶新,有些項目兩三個骨干員工帶一批新員工。公司創造的這種氛圍培養了老員工對企業的愛崗敬業和忠誠度,使員工更有主人翁意識。
               

                在眾多重要性的展會項目中,這些經歷過大風大浪考驗的骨干員工,能保證每一個項目都安全、平穩、高效、優質地完成。第三屆南博會在昆明滇池國際會展中心舉辦期間,由于規模遠超以往,在人力資源需求高峰期一天投入800人進行保潔作業。世博物業全部員工只有300余人,派駐南博會項目正式員工只有20余名老員工,這些愛崗敬業、經驗豐富的老員工發揮了骨干作用,在園區開幕前一天還處于工程施工狀態的情況下,及時、圓滿地完成了各項保障任務。
               


              職工技能賽
               

                他們中涌現出保潔行業標桿性的人物何紀花。在第三屆南博會期間,何紀花作為項目負責人兢兢業業完成了招工、人員培訓、項目入駐、開展、撤展等艱巨的任務,在會展保障方面做出巨大貢獻,滇池國際會展中心衛生保潔工作得到了參展嘉賓、海內外貴賓、主辦方的高度認可,云南省電視臺《云南新聞聯播》的及時關注,何紀花被譽為“城市的美容師”,還被評為云南省道德模范。該職工作為公司培養的優秀員工,逐步走到管理崗位,創造著更大的價值。
               

                歷史的傳承、文化的沉淀給員工帶來了認同感。但是隨著時間的推移,參加過昆明世博會的員工很多已經到了退休年齡,公司步入新老更替的關鍵時期。目前招聘的新員工比之前的員工文化素養等各方面更高,公司努力將他們培養成未來的接班人。
               


              昆明世博園管家項目組
               

                《現代物業》:進入互聯網時代之后,您認為世博園區在吸引游客方面還有哪些更新的方式方法?園區服務項目還有哪些可以拓展的空間?
               

                邢開超:昆明世博園在適應互聯網時代,針對游客更喜歡在網上訂票等情況,世博園管理方積極與“驢媽媽”、“去哪兒”等旅游類門戶網站和主流的互聯網營銷團隊進行合作。改變原有的營銷模式,通過抖音等新型互聯網媒介進行營銷。
               

                結合云南省的“一機游云南”項目,世博園進行了全面的智能化改造。對世博園進行了Wi-Fi接通,F在的世博園已實現了Wi-Fi全覆蓋,游客在園區內可以隨時隨地免費使用Wi-Fi。景區景點實現智能化介紹,將世博園所有的景點、故事都錄入“一機游云南”里,游客使用手機在園區內可以實現隨時定位、隨時播放語音介紹。
               

                實施“廁所革命”,通過多媒體等智慧廁所設施讓游客有更好的體驗感,園區內五星級衛生間的概念已經變成了省內旅游業的標桿。
               

                《現代物業》:在您的組織下,公司理順了收入分配機制、建立了績效激勵機制。作為勞動密集型行業,您認為物業管理企業建立績效激勵機制的重點在哪里?
               

                邢開超:這是公司一直在探討和研究的改革方向。國有企業與民營企業不同,在激勵體制方面有一些制約。
               

                在2010年左右,公司的工資水平很低且工資額度固定,這種情況下員工對企業的忠誠度和信任程度很高,但對工作的積極性非常低。要激勵士氣,就先要從收入分配方面入手,于是建立了一套有明顯特征績效考核激勵機制,將工程項目管理方面的一些分配機制引進到日常業務管理中同時輔以績效,給員工明確的目標并配合其完成?冃е朴喣繕俗罱K和獎金掛鉤,拉開收入差距,公司實行低工資高獎金的政策,如此管理人員和職工的積極性就被帶動起來了。通過激勵機制的建立讓員工看到希望,有付出就有機會獲得更多的收獲。
               

                對員工主要進行工效考核,鼓勵員工高質量完成本職工作。職工愛護自己的工具,無形中就為企業節約了成本。世博園項目的員工在控制成本的號召下,在拖把損壞的情況下把家里不要的破衣服裁成布條安裝成新的拖把繼續用。某一小區項目,此前公用電費一年大約需要16萬元,員工自發性將諸如長亮不熄的停車場路燈間歇性關掉,在輔之以節能措施,使電費節約到了10萬元以下,工程管理人員還一度考慮公用電采取光伏發電的方式供電。員工在各個方面的節約使整個企業效益得到提升,而這又進一步使員工的個人收入獲得提高,形成良性循環。
               

                對項目經理主要進行經濟指標考核。管理層越往上責任就越大,壓力也就越大。這符合收入分配機制和責權利匹配的原則。公司采取項目管理加績效管理,各項業務發展多了之后要進行專業化的管理,成立了物業管理事業部、環境保潔事業部、管家服務部和市場發展事業部等業務部門,在事業部之下設立以業務類型進行劃分的項目組。這個組織架構,輔助以績效機制和收入分配機制,在公司發展中起到了很大的作用。
               

                此外在收入分配機制中實行項目組級別升降,不同級別對應不同薪資水平,若某一項目總體收入下降則該項目組級別也隨之下調下降,項目組主要管理人員的職位與收入也下調。此舉重在培養員工的憂患意識、危機意識,使職工更具活力,該措施實施以來公司業績每年增量都處于20%到30%左右。
               


              簽訂績效責任書
               

                《現代物業》:作為一家以公共建筑為主要承接項目的物業管理公司,您認為主要的盈利拓展途徑有哪些?
               

                邢開超:隨著物業市場成熟度的提高,物業管理企業盈利能力比此前更強,但如果只關注于物業管理費則盈利能力會小很多。以目前公司管理的住宅小區業務為例,如果僅依靠物業費收入則整體盈利將會出現虧損,一方面是由于該小區屬于職工小區,無法收取高額的物業費,另一方面目前小區的物業費也遠遠低于市場價格。為了改變這一局面,在與業主協商后,將小區內公共空間利用起來,所得的收益與業主共享。通過商業運營,將小區閑置設施與空間利用起來,既提升了物業管理的盈利空間,又提升了小區的價值。
               

                物業管理企業的發展,應該是向物業管理結合增值服務和資產運營的方面進行。物業管理企業掌握著包括客戶資源在內的大量資源。世博物業目前管理的世博綜合大樓項目有眾多企業,企業有著多樣化的需求,如租賃其他地方來開展經營活動,此類信息每天都會匯集而來。發現這一商機后我們開始嘗試做資產經營?蛻羝髽I中很多不在意的閑置資產、資源屬于價值洼地,善于去發掘這些洼地,將資產、資源轉接過來,通過策劃包裝和商業運營使此類閑置資產增值。這個過程產生的效益比傳統物業渠道的盈利高。物業管理企業掌握著信息優勢、渠道優勢、客戶優勢,善于集合并發掘這些優勢做資產經營是很好的盈利途徑。
               

                資產經營也是依托物業管理的資源而延伸出來的。世博物業是從旅游行業起家,許多商業是圍繞旅游業態進行的,嘗試涉足一些非旅游的其他業態會形成良性互補。如果此類業態發展得好,將來可能會投入大量資源進行策劃商業、開發商業,最終在商業運營、資產經營方面做出成績。但是原來的業務也不會放棄,作為物業管理企業一切都以物業管理為本質和基礎,狠抓基礎服務,把基礎夯實再去拓展新興的業務和業態。
               

                資產經營和資產管理的領域是物業管理行業新的業務開拓方向,除了良好的資源優勢與渠道優勢,也離不開人才的培養與投入。公司依托世博園商業運營、招商時期培養的人才建立了一支團隊。同時,也已經達成過包括汽車4S店在內的成功合作案例。此類經營性項目帶來的高額利潤,比傳統物業管理利潤率更高。


               

              (責任編輯:django)
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