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              物業管理人物志——蔡妙能

              時間:2019-07-24 10:41來源:未知 作者:特別策劃/本刊編輯部 點擊:
              蔡妙能認為,百年建筑的資產管理規劃絕非口號,而需從建筑物落成啟用伊始即開始規劃。

               

               原載于《現代物業·新業主》2019年6期/總第461期

                蔡妙能
               

                人物履歷:
               

                1997年開始參加管理工作。從事物業服務工作20余年,歷經臺灣地區上千建案的規劃、交屋與管理,對商用寫字樓、商用購物中心、豪宅社區、商用租賃套間等各類業態的管理服務均有豐富經驗。
               

                2011年創立京鎂公寓大廈管理維護股份有限公司,擔任董事長迄今。
               

                2018年迄今擔任臺灣物業管理學會第七屆理事、第七屆國際交流委員會主任委員。2019年,擔任臺灣物業管理經理人協會第八屆常務理事。
               

                生涯重要管理項目
               

                蔡妙能例行性的工作,就是在開發商一個個樓盤的開發、規劃、設計、施工、完工交屋、管理制度設計、成立管理組織(業委會)、步入物業管理、建筑資產營運管理等工作之間循環進行。對于建筑能否與大自然共生,打造有機生活環境,創造天、地、人和諧共存的主題,蔡妙能在其所參與管理的以下三個項目中特別有感觸。
               

                項目1:青山鎮,位于新北市新店山區,1988年由臺灣“大陸工程”開發,1999年第一期建筑完工。青山鎮總計867戶,包括一期1、2區,二期1、2、3區和青擘特區。
               

                1988年,開發商取得了新北市新店區的開發許可,歷經10余年耕耘,于1999年完成了青山鎮第一期建筑。
               


              青山鎮
               

                開發商在打造青山鎮項目時,從整地到建設引入了“干式施工”技術,兼顧環保與耐震特質。在開發初期,受到山區氣候變化多端、地形復雜等因素的影響,但經過逐一與每位住戶溝通協調,依然成功打響高優質的住宅質量,打造出別墅社區的領導品牌“青山鎮”。
               


              青山鎮2
               

                蔡妙能介紹說,青山鎮向來以超越傳統建筑哲學、超越國際水平為自我期許,從地質工程、植生工地下的六條盲溝主道、地表三大水系管道,到道路兩旁的U型溝、精心打造的人工湖、景觀溪各方面都做到了這一點。
               


              青山鎮3
               

                青山鎮的不同社區均有不同設計樣貌,但是無論獨棟、聯棟還是重疊別墅,均環繞人工開鑿的湖泊。青山鎮打造了廣達23萬坪(注:一坪約合3.3平方米)的天地,為人與萬物“和諧共生”的最大空間尺度。這其中,包括1.5公頃的綠水湖泊以及三大自然水系。項目中,由專業學者規劃的兩大主題公園(游戲主題公園、有原生植物公園)占地6,500坪,另外還有社區運動公園、登山健行步道全員概念規劃,創造容納建筑的最低量,就是丈量天、地、人和諧共生的最大指數。
               

                項目2:“山那邊”溫泉會館,2003年開始規劃,2008年交屋啟用,業態為溫泉小豪宅,500余戶。
               


              “山那邊”
               

                “山那邊”溫泉會館項目從規劃至完工歷時10年,位于宜蘭礁溪湯圍溝溫泉旁。蔡妙能說,宜蘭礁溪是溫泉之鄉,家家戶戶都可以享受溫泉,“礁溪的孩子不知何為熱水器,因為他們從小就是洗著溫泉長大的。開發商將這份幸福的生活環境進行推廣,是希望能讓更多的人享受這份幸福與愜意。”
               


              “山那邊”R樓會館
               

                在項目的管理中,蔡妙能創立了分時度假的概念,即客戶可以與眾好友分享,長、短期分租,安排不同時段坐擁溫泉鄉之旅。在例假日,闔府可享有一個溫泉別墅,遠離喧囂,度假休閑。因而,管理重點就在分時度假客戶的服務、休閑旅游行程的協助和住房長短期租賃的協助與管理上。
               


              “山那邊”室內溫泉浴池
               

                項目3:半畝堂大平窩村。由“半畝塘”開發、規劃建筑,位于新竹縣新埔鎮大坪窩山區山坡地,24戶人家。
               

                此項目的建造理念為,在既有的生態環境中規劃出一幅現代村落的生活院落,24戶人家與生態共居。項目中保留既有的農田、原生老樹、古圳、過水石板橋,使其成為社區中的一部分,同時,在原生的150棵樹的基礎上另加種約60棵樹。“項目具體實踐了陶淵明《桃花源記》所描畫的美景:土地平曠屋舍儼然,有良田美池,桑竹之屬。阡陌交通,雞犬相聞。其中往來種作,男女衣著,悉如外人。黃發垂髫,并怡然自樂。”蔡妙能說。
               


              大平窩村會館
               

                “半畝堂”開發的“節氣建筑”是創造哲學,在工作與生活場域里依循時序季節輪轉體現出“節氣生活”的獨特文化。大平窩村最大的亮點就在于住戶生活在一個純有機無害的環境中。因而,有機農園的維護與管理對物業管理服務而言是較大的挑戰。
               


              大平窩村幸福有機農園
               

                生涯先進的管理手段
               

                蔡妙能介紹,其參與的三個項目都體現了一些先進的管理手段。青山鎮項目創臺灣先驅,打造VIP休閑會館,無前例可參酌,也是臺灣近20年來社區休閑會館規劃的濫觴。“山那邊”項目則引進了酒店經營服務團隊,對部分房間進行了保留,直接做成度假休閑旅店。
               

                半畝堂大平窩村,師法源自日本的秀明自然農法,以“尊重自然、順應自然”為目標,自家采種、不使用農藥、肥料,除了利用枯草、落葉制作的草葉堆肥之外,不加入其他不屬于大自然的物質,讓土壤發揮原本的力量。這正是利用自然生態體系循環的原理,兼顧農產品收獲、環境保護的農法。
               

                生涯最大困境
               

                青山鎮1999年首批建筑完工交屋后,因無前例可參酌,負責物業服務的團隊需一手打造迎賓會館,并負責其營運和服務管理。為此,蔡妙能遍訪國際休閑專業機構“取經”,規劃了應青山鎮住戶所需的VIP休閑會館。
               

                “山那邊”項目不同于一般建筑案場的物業管理,而是更接近休閑度假的生活形態,這使得物業服務團隊在原有服務工作之外,尚需與協力廠商合作,為住戶規劃度假生活、安排休閑活動。由于社區的設備設施長期處在充滿硫磺的環境中,因而其維護管理也極為特別。
               

                在蔡妙能看來,半畝堂大平窩村項目中,維護與管理有機農園對物業管理服務帶來了較大的挑戰。為此,他們到秀明自然農法園圃進行學習,并借助當地耕農耆老的協助,共同規劃出了自然有機農園的維護管理方式。
               

                生涯最受益理念/方法

                蔡妙能十分推崇沃爾瑪公司創始人薩姆·沃爾頓為公司制訂的三條座右銘:

                顧客是上帝;

                尊重每一個員工;

                每天追求卓越。

                她說,這是沃爾瑪企業文化的精華,也是她在實踐管理中最有效的理念。
               

                職業感悟
               

                在蔡妙能看來,建筑物的生命周期猶如人一生的縮影,會經歷誕生、成長、茁壯,然后邁入中年。建筑生命周期周而復始。經驗豐富而資深的物業服務團隊,就如同好的家庭醫師與好的管家,從建筑物規劃伊始,便以豐富而資深的經驗協助開發商型塑一棟符合客層居家舒適需求的好宅,量身訂做的規劃與設計能為建筑價值加分,周延思考的建筑百年維護計劃則為建筑效益博得喝彩。
               

                她深信,“細膩而精致的服務”可以為每一位住戶帶來生活中感動的元素;“深遠而周延的服務規劃”可以讓客戶深刻體會到幸福的家居生活;“精確且合理的建筑維護計劃”則可以延續建筑物的生命周期,提升建筑物的經濟價值。“能夠與開發商一起用心型塑一幢具有生命力與百年價值的建筑物,是令人動容且努力追求的理想,也是我們自許的使命與志業。”蔡妙能說。
               


              2017年8月赴東京見學12年屋齡社區外墻修繕
               

                如何讓業主接受建筑百年生命的維護目標
               

                蔡妙能認為,百年建筑的資產管理規劃絕非口號,而需從建筑物落成啟用伊始即開始規劃。為此,她多次帶領團隊與臺灣物業管理學會到日本相關單位學習建筑物的長期修繕規劃、外墻修繕與物業服務管理。“日本的公寓法執行早中國臺灣32年,其經驗可借鑒與參考。”蔡妙能說,要將實際所學反饋給業主,通過完整的規劃與詳盡的計算,說服業主,使其認同長期修繕規劃與資產維護能夠體現建筑物的真正價值。
               

                如何促進同業交流提升行業整體
               

                “這要在學界的理論派與實際服務的應用經驗中取得平衡。”蔡妙能說,臺灣物業管理學會的老師們除了是各自專業領域的優秀大學教授外,在名譽理事長黃世孟教授帶領下,長期關注并規劃臺灣建筑物的長期修繕規劃與資產營運保值管理方法。“我身為物業管理業者,受到熏陶與教育,亦逐步將所學信息反饋于公司所服務小區建案,從而創造雙贏的服務營運模式。”


               

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