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青島國信上實城市物業發展有限公司(以下簡稱“國信上實物業”)是青島國信集團試水國企改革的先鋒，是國信九家一級子公司之一。公司成立于2015年8月，青島國信集團控股、上海上實集團參股。公司按照“管理物業公司的物業公司”的定位，聚焦于對國信集團及股東方內部寫字樓、公建、高檔住宅等大型、高品質物業資源進行整合。依托國信集團與合作方物業資源，致力于打造“高端化、專業化、市場化、智慧化、規�；�”的城市物業管理與服務平臺。
目前，公司已經完成國信集團內部存量物業項目的整合，包括國信體育中心、嶗山會展中心、膠州灣隧道、匯泉灣廣場及第一海水浴場、海創基地等重要項目。國信上實物業按計劃完成集團存量公建以及合作方物業項目的物業接管，做好集團新增物業項目承接準備。同時對接人工智能、物聯網、互聯網技術，制訂公司信息化及業務智能化發展規劃，推動物業大數據資源整合開發利用，培植后發優勢。據該公司預計，2020年公司管理物業面積將超過300萬平方米，物業收入將超過2億元。
國信上實物業目前由公司副董事長張建陽女士主持工作。上世紀90年代在濟南鐵路局長期從事軌道交通設備管理創新研究與實踐。2010年，她開始投身于青島膠州灣海底隧道建設和運營管理事業，歷任交通公司工程部經理、副總經理等職，并牽頭編制隧道安全標準填補行業空白。2017年底，國信集團任命她負責集團大物業整合籌備工作，創下同一天完成膠州灣海底隧道、文體中心、匯泉灣、嶗山會展中心等存量項目接管工作的記錄，引領國信上實物業不斷走上標準化、規范化、專業化的道路，成為集團推進大物業整合戰略落地的重要保障。
本次采訪中，張建陽女士向《現代物業》介紹了青島國信集團及合作單位內部存量物業項目的整合背景、最新情況及國信上實物業在其中承擔的具體任務和角色。她說，正是由于自己是從工程建設領域進入到物業管理領域，所以對物業建筑資產管理有更深刻的感情和認識，對“通過對物的管理來實現對人的服務”有著更具體的感受。也正因此，她在公司內大力倡導“全生命周期”的資產價值管理理念，要求工程人員將設施設備看成有生命的個體，從傳統的“設備維修”模式逐步向“預防性維護”、“計劃性維修”轉變提升，有針對性、有計劃性地解決設施設備管理問題。
《現代物業》：青島國信集團及合作單位內部存量物業項目的整合包括哪些內容?整合的目的是什么?
張建陽：2018年2月12日，青島國信發展(集團)有限責任公司與上海實業發展股份有限公司在青島府新大廈舉行城市運營服務合作簽約儀式。市發改委、市經信委、市國土局、市旅游委、市國資委相關領導，國信集團董事長王建輝，上實發展董事長曾明出席簽約儀式。
青島國信集團作為青島市首家國有資本投資運營公司試點單位、國投委常務理事單位，近年承擔完成了體育中心、大劇院、海底隧道、國家海洋實驗室等一系列重大項目并實現良好運營，積極推進城市運營服務各業務板塊的“互聯網+”轉型，在交通、金融、會展、文體等多個領域探索打造“智慧國信”服務平臺，為青島市金融體系完善、城市功能提升和城市服務體系優化做出了重要貢獻;“山東第一高”海天中心項目、“山東最大會展綜合體”紅島國際會展中心項目是青島加快新舊動能轉換的重要支撐。
上實發展是國內一流的城市運營服務商，在房地產開發運營、物業服務、智慧城市、養老產業、眾創空間等領域具有豐富的運作經驗，在上海、杭州、蘇州、長沙、青島、天津、成都、重慶等地均有項目，并較早進入青島投資建成上實啤酒城等項目，推動了青島的城市發展。目前上實物業板塊在管面積達2,200萬平方米，是全國百強物業企業，在管項目包括上海環球金融中心、“國”字號博物館中國航海博物館、2010年上海世博會最大永久性建筑世博軸、華為上海研發基地、國家會展中心、梅賽德斯-奔馳文化中心等標志性建筑及政府機關類公眾物業。
隨著雙方簽約，青島國信集團與上實發展將在城市運營服務、高端物業管理、資產管理等方面進行合作，共同出資組建成立青島國信上實城市物業發展有限公司，深耕高端綜合體、產業園、寫字樓、場館、大型基礎設施等重點區域，加快產業布局和市場拓展，逐步延伸城市運營服務產業鏈，立足青島、著眼華北，致力于成為享譽國內的專業物業管理服務集成商，爭創現代物業服務一流品牌。
目前，國信上實物業已經完成國信集團內部存量物業項目的整合，包括國信體育中心、嶗山會展中心、膠州灣隧道、匯泉灣廣場及第一海水浴場、海創基地、紅島會展中心、金融中心、墨悅灣等，全是關系到青島市經濟和民生的重要項目。同時，海天中心等國信集團內部在建新項目已委派人員開展早期介入工作。未來，公司還將全面接管上啤酒城·上實中心等上實發展在青島的物業項目。預計2020年，公司管理物業面積將達300萬平方米。
《現代物業》：整合過程中的難點有哪些?使用了什么辦法來解決?
張建陽：在國信上實物業成立之前，國信集團物業管理資源分散在各個存量物業上，雖然集團有極為豐富的物業項目資源，但是沒有形成和發揮出應有的規模效應，各項目分別將各自的物業服務外委和外包出去，造成了品質標準不統一、服務形象不規范等問題，既沒有品質，也沒有效率，而且也不利于降低服務成本。由于長期以來的分散經營形成的路徑依賴和慣性思維，原現場管理人員已經形成了根深蒂固的思想意識，極大地阻礙了現場管理水平和服務質量的進一步提升。
為此，國信上實物業在國信集團的指導下，引入上實股東方先進成熟的管理和經營模式，開始對各項目分散的物業管理進行接管和整合，從而形成了國信上實物業完整的業務體系范圍，為公司后續做精、做細、做優夯實了基礎。
在整合過程中，我們也經歷了一段時間的陣痛期和磨合期，與整合工作相關的各業主方、外包方等進行了多輪反復的艱苦談判，最終達成了各方多贏的整合方案和成果，實現了原物業項目人員人事關系轉移、勞動合同變更、重新競聘上崗等工作，確保了人員穩定和服務品質不降低，為后續的標準化建設、智能化建設及設施設備全生命周期管理掃除了障礙。
物業公司承擔了集團物業資源整合的戰略，從根本上改變了相關子公司原有的管理模式;加之在與業主的關系中處于合同乙方位置，因此，物業公司在整合過程中面臨的困難空前復雜，既有工作層面的也有思想層面的，既有現實層面的也有戰略層面的，既有制度層面的也有技術層面的。
采取的措施及取得的效果：一是合力推進。堅決貫徹集團黨委關于物業資源整合的部署要求，在集團主管部門及業主公司的配合支持下，按照集團大物業整合的戰略安排和接管方案，引入上海上實物業的成熟經驗和模式，有序推動物業公司設立、項目協議簽署、人員接管與招聘等相關工作。二是發揚作風。物業公司籌備組自2017年12月12日成立以來，面對整合工作時間緊、任務重、人員少、要求高的局面，物業公司堅持發揚勇于擔當、百折不撓、雷厲風行和久久為功的釘釘子的精神。三是加強協調。面對整合過程中的海量協調對接工作，位置前移、積極主動、不推不躲，從制訂計劃、承接查驗、細化流程等方面入手，重要問題反復征求各業主公司的意見。四是全面服務。面對海天中心城市美學館的高標準物業管理要求，精準定位、快速響應，按程序啟動外包方招標。
《現代物業》：整合工作的團隊是如何構建的?運用了哪些科技手段?
張建陽：公司按現代企業制度建立了法人治理結構，包括股東會、董事會、監事會、經營層。公司設置6個職能部門，包括綜合管理部、人力資源部、財務審計部、品控管理部、工程技術部、市場發展部，下設1家子公司(物業資產)、1家分公司(實驗室分公司)及各項目。
《現代物業》：整合之后達到了怎樣的效果?整體資產價值有何變化?
張建陽：整合以來，伴隨著集團的高速發展和不斷壯大，特別是在集團“二次創業”啟動實施以來，物業公司也迎來了快速發展的“黃金期”。2018年，依托集團多年積累的優勢資源項目，引入上實物業的成熟經驗和模式，物業公司順利完成集團存量物業承接運營，積極推進更多項目的接管準備，已在青島物業市場占據重要位置，成為全市公建類物業服務的領跑者，在青島物業行業引起廣泛關注。截至2019年5月，公司在管及簽約項目共15個，面積超過200萬平方米，包括體育中心、會展中心、隧道、匯泉灣、實驗室、海創基地、紅島會展、海天案場、金融中心、平度奧體、墨悅灣及案場、物業資產公司項目等。公司下一步將陸續接管海天中心、上實中心等項目，物業面積將從200萬平方米增至300萬平方米。
《現代物業》：整合項目中包括了幾座體育場館。請問對體育場館資產整合的核心目標是什么?整合后各場館如何實現可持續經營?
張建陽：青島文化體育中心包括中甲聯賽黃海足球俱樂部主場國信體育中心及輔助訓練場地、青島國信雙星男籃主場鉆石館、游泳館、綜合館等場館。整合的核心目標是按照集團統一部署及物業整合工作的總體規劃，加強內部管控，統籌設計物業公司與業主單位管理工作界面，逐步建立物業管理規范化、標準化管理流程，促進物業管理水平與服務品質提升，實現集中化管理、專業化運營，確保集團物業整合工作順利推進，建立長效管理機制。
國信上實物業接管青島文化體育中心后的主要工作有：
一、建立標準。對管理架構、工作標準、服務流程等進行了優化升級，全面導入質量、環境、職業健康管理體系并完成認證工作，建立起系統完備的物業管理標準化服務體系。2018年12月，文體項目率先完成標準化體系建設并通過中期評估。
二、加強培訓。圍繞提升服務意識和服務能力，建立“全面培訓與重點培訓相結合、自我培訓與面授培訓相結合、崗位培訓與專業培訓相結合”的全員培訓機制，利用班前會、周例會和月度經營分析會等場合，形成問題分析、解決和預防的閉環機制。
三、做好保障。順利完成全國游泳冠軍賽、
四、加強管控。制訂出臺《服務供方管控管理辦法》等，實施嚴格的計劃管理、現場管理、監督檢查，確保服務供方與物業公司同向而行、同向發力。
2018年底，集團首屆物業技能競賽在項目上落下帷幕，與會領導對物業公司給予高度評價。2019年6月29日青島物業和建筑設施管理創新論壇開幕，行業學會領導及同業嘉賓對場館管理水平給予高度評價和廣泛贊譽。
《現代物業》：公司在哪些方面運用了人工智能、物聯網等技術?目前效果如何?還有哪些需要解決的問題?
張建陽：物業管理智能化是當前行業發展的重要趨勢，智能化運用得當可以讓設備維護成本得以下降，設備的經濟壽命也得到延長，對提升物業服務效率起到重要作用。國信上實物業自成立就高度重視智能化的具體運用：
一是大力推進辦公自動化。在充分利用集團OA平臺的基礎上，又啟用移動辦公軟件“釘釘”，解決了外勤人員難考勤、工作流程審批慢及信息流通不及時等痛點，成為公司辦公效率的“倍增器”。
二是大力推進流程可視化。推廣使用工程派單軟件——“摩派”軟件，有效解決了工程報修流程繁瑣、效率緩慢等問題，大幅提升了工程維修的響應速度和客戶滿意度。在建設標準化庫房的同時又引入庫房管理軟件，提升物品出入庫的精細化管理水平。
三是大力推進管理智慧化。在國信集團的指引下赴外考察物業智能化，運用移動互聯網技術、物聯網技術，融合“互聯網+”、“智慧城市”等先進理念，圍繞“國信大腦”信息化集成平臺建設，配套推進智慧物業集成服務平臺建設，充分發揮大數據分析的作用，切實解決項目分散不便管理、服務品質參差不齊等痛點。運用已建成的安全生產綜合監管信息平臺(CSP),對重大活動、關鍵場所、重要設備等重點要素實施全面、實時的監控，大大加強安全監管力度，有效消除安全隱患。
《現代物業》：如何理解公司“管理物業公司的物業公司”這一定位?
張建陽：國信上實物業的戰略定位是致力于成為享譽國內的專業物業管理服務集成商，具體來講：一是將公司核心資源聚焦于管理體系建設、工程技術培育、專業人才培養、高端品牌塑造等，與行業相比，重點建立技術優勢、管理優勢、信息化優勢、人才優勢、品牌優勢等;二是保安、保潔、綠化、工程運行等技術含量相對較低、勞動力密集度較高的業務原則上采用外包方式，通過標準化管理體系，對外包單位進行管理，符合公司要求;三是設施設備技術能力方面，能夠提供大型復雜設施設備一體化解決方案并組織實施;四是改善人居環境、優化城市管理、促進社會資產的保值增值。
對內定位：股東雙方區域性物業資源整合平臺。同時承擔國信集團設施設備管理、物業資產管理、物業信息化、能源管理、檔案管理等集團整體工作任務。
對外定位：市場經營主體和資源鏈接主體。一方面，在集團內項目穩定管理基礎上拓展外部項目;另一方面，作為集團內資源、業務與外部鏈接的渠道和平臺，將集團內業務對外輸出。
《現代物業》：和大多數物業管理從業人員不同，您進入這一行業是從城市(基礎設施)管理開始的。您認為這一點給您帶來了哪些有別于傳統物業管理的行業視角？
張建陽：由于是從工程建設領域進入到物業管理領域，所以對物業建筑資產管理有更深刻的感情和認識，對“通過對物的管理來實現對人的服務”有著更具體的感受。由于公司在管物業項目“點多、面廣、線長”，設施設備種類繁多而且結構復雜，對管理和維保人員的專業素質要求較高，需要一定時間的技術積累。本人的工作經歷和知識結構恰好可以為做好這方面的管理提供支撐。因此，我在國信上實物業大力倡導“全生命周期”的資產價值管理理念，要求我們的工程人員將設施設備看成有生命的個體，為每臺設施設備進行編號建檔，詳細登記購入日期、使用壽命及維保情況，同時配套建立起重要設備的日常巡檢機制和標準化管理流程，形成了承接查驗、定時查體、維修保養、修舊利廢的閉環，開始從傳統的“設備維修”模式逐步向“預防性維護”、“計劃性維修”轉變提升，避免設施設備因長周期運行，缺少應有的預防性維護，而導致過早老化透支，有針對性、有計劃性地解決設施設備管理問題。
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《現代物業》：中國城市的發展逐漸進入到存量物業資產經營時代。您認為需要抓住哪些重點才能做好這項工作?在未來還有哪些新的挑戰需要面對?
張建陽：從國信上實物業面臨的機遇來看，一是城鎮化率穩步增長，物業管理行業較快發展。21世紀以來我國城鎮化率進入相對高增長周期。城鎮化率提高帶來了新建商業、辦公、公眾物業大量增加，預計2020年物業市場規模將達萬億元，年均增速超過15%。二是服務需求逐步提高，行業未來潛力巨大。隨著中國社會與經濟的發展，人們經濟與生活水平逐步提高，對美好生活的需求越來越突出。一方面，對物業服務品質需求正在逐漸提高;另一方面，基于基礎物業服務，與人們日常工作生活聯系密切的家居、健康、金融等業務，都將成為物業公司未來的發展方向。三是市場青睞不斷增強，延伸發展空間無限。市場十分看重物業行業“鏈接”和“平臺”這一重要屬性，諸多大型房企及資本市場對物業行業青睞有加。
從面臨的挑戰來看，一是市場準入門檻較低，同質競爭異常激烈。當前物業管理服務內容主要是以基礎的安保、保潔、綠化、設備維護為主，對技術要求較高的業務占比相對較低，物業管理的同質化競爭如火如荼，中小型物業管理企業較多，約12萬家，百強企業收入與面積占比均超過30%。二是法規監管有待健全，對各方的責、權、利缺少詳盡、完善的規定;政府主管部門對推動行業進步的作用尚需加強。相比國外和我國南方市場，我國北方物業行業發展與消費理念相對落后。如企業采取惡意低價競爭，“劣幣驅逐良幣”;業主拒交物業費，不接受高品質物業服務與高物業費水平。三是專業領域人才稀缺，人員素質有待提高。從業人員素質現狀與未來物業現代服務業的發展要求有脫節，高學歷、專業化人才占比相對較低。行業碩士及以上學歷占比僅0.2%，本科及以上占比僅5.6%。
國信上實物業有自身獨特的發展優勢。一是內部資源豐富。股東方擁有較多優質物業資源，包括海天中心、國信金融中心、文體中心、會展中心、上實啤酒城等，目前物業資源面積超過300萬平方米。二是股東管理支持。上實物業股東方擁有專業的管理經驗，在管物業面積超過2,000萬平方米，業態涵蓋園區、寫字樓、政府、住宅等。三是品牌優勢明顯。國信和上實的品牌價值，在市場上口碑及認可度相對較高。四是人才學歷優勢。碩士及以上學歷占比5.9%，本科以上學歷占40%。(百強物業企業本科以上占比不足10%。) |
