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原載于《現代物業·新業主》2019年11期/總第476期
業主撤銷權的相關法律規定 《物權法》創設了業主撤銷權，用于彌補物業管理區域內業主大會或業主委員會民主決策制度的缺陷，有力地保障了個別業主的合法權益。業主撤銷權存在的目的是為了彌補民主決策機制的不足，防止“多數人暴政”的發生。 《物權法》第七十八條第二款規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”同時，《民事案件案由規定》也明確將“業主撤銷權糾紛”作為案由的一種。
最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規定：“業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。”該條款規定了違反法律規定程序作出的決定也屬于可撤銷的理由，還規定了撤銷權訴訟的起訴期限為一年。這是法律規定的不變期間，一般不發生期間中斷、中止或延長問題。 業主撤銷權訴訟當事人 (一)業主撤銷權訴訟的原告 業主撤銷權訴訟的原告應為業主。最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人, 應當認定為物權法第六章所稱的業主�；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為, 已經合法占有建筑物專有部分, 但尚未依法辦理所有權登記的人, 可以認定為物權法第六章所稱的業主。”根據上述規定，業主包括辦理了房產登記的業主和未辦理房產登記的“準業主”。 (二)業主撤銷權訴訟的被告 從現行規定來看，法律并沒有賦予業主大會民事訴訟的主體資格，而業主委員會作為民事訴訟當事人已得到實踐的認可，并且業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會作出決定的相關資料由業主委員會收集和保管，業主委員會可以代表業主大會參加訴訟，并就作出決定的合法性進行舉證。
因此，在業主撤銷權訴訟中，一般應以業主委員會作為被告。 關于舉證責任問題 業主撤銷權糾紛案件的爭議焦點主要集中在實體與程序兩個方面，即業主大會或業主委員會的決議是否侵害了業主的合法權益，及業主大會或業主委員會的決議的程序是否符合法定程序。 在民事訴訟案件的審理上，應當遵循“誰主張，誰舉證”的原則。但是在業主撤銷權訴訟中，大多數業主委員會組織召開業主大會及形成決議的書面證據均保存在被告業主委員會手中，作為單個業主的原告的舉證能力處于相對的劣勢。在法院訴訟過程中，業主委員會作為業主大會的組織者、表決票或選票的持有者，對表決事項經過法定比例的業主同意負有舉證責任。 在司法實務中，由于表決票或選票眾多，且涉及到業主的身份、房產信息等個人隱私問題，業主委員會是否應將表決票全部提交法院作為證據使用一直存在爭議。對于業主委員會提交的表決票或選票的真實性如何進行審查也是審判中的一個難點問題。如果全部由法院親自調查核實這些證據的真實性，將耗費大量的司法資源。司法實踐中，法院經常采用原告反舉證的做法，即由原告對被告提交的證據進行質證，并向法庭指出業委會的決議在真實性、關聯性方面有哪些問題，或者舉出相反的證據，證明哪些業主的表決票或選票存在虛假或偽造。在明確有爭議的表決票或選票后，再通過雙方的舉證來核實證據的真實性。
目前，業主撤銷權訴訟中，當事人雙方普遍存在一定的舉證困難。對原告業主而言，手頭并無相關的業主表決票或選票資料。對被告業委會而言，舉證困難在于證據材料的保存上，由于缺乏嚴格的歸檔保管制度，尤其在業主撤銷權除斥期間長達一年的情況下，往往因為時過境遷，導致相關證據毀損或滅失。在審判實踐中，由于表決票或選票保留時間較長，字跡無法辨別或材料丟棄導致無法查證的情形屢見不鮮。這些情況均會導致法院審理此類案件的難度增大，相關的案件事實較難查明。 哪些業主不享有業主撤銷權? (一)投贊成票的業主不享有業主撤銷權�；谡\實信用原則，投贊成票的業主同意決定對自己的約束力是其在意思自治前提下的選擇，根據“禁反言”的基本行為規則，其不能以合法權益受損而行使撤銷權。
(二)被動不參與表決的業主擁有業主撤銷權。“被動不參與表決”是指由于業委會未依照法定程序履行通知義務，送達程序存在瑕疵，而導致業主喪失了參加會議行使表決權的情況。由于該類業主未參與表決是因業主委員會未履行通知義務，剝奪了該類業主的知情權，在此情況下，不應被解釋為放棄表決權利。所以未受合法通知的業主應可以有效行使撤銷權。 關于業主撤銷權訴訟的既判力 既判力，是指確定的終局判決所裁判的訴訟標的對當事人和法院產生的強制性通用力，其作用主要在于遮斷后訴當事人就前訴已經裁判的事項進行重復起訴或者為相異主張以及禁止法院重復審判或者為相矛盾的判斷。 業主撤銷權訴訟裁決的約束力不限于提起訴訟的業主，必然包含未參與訴訟的所有業主。如小區已經有業主向法院提起了訴訟，法院已予以立案并進行審理，則案件的審理結果同樣對涉案小區的其他業主產生相應的法律效力。后續仍然有業主提出同樣的訴訟請求，法院不應重復審理，應裁定駁回起訴。否則，既造成當事人訟累，又浪費司法資源。 伴隨民主法治意識的逐步提高和業主利益需求的多樣化，業主撤銷權糾紛在業主自治過程中頻發。但在司法實踐中，由于缺乏更為詳細的統一司法指導意見，各地法院在審理過程中存在不同的裁判標準。對于業主撤銷權的行使主體資格、對象范圍、舉證責任的分配等亟需更為明確的規定。
(作者系廣東博厚律師事務所律師) |
