案件一：

　　上海申廈物業有限公司受開發商委托，對上海市中山南路某住宅小區進行前期物業管理。何某和姚某購買了該小區某單元601室商品房，并欲對房屋進行室內裝修。在房屋正式裝修前，物業公司與何某、姚某簽訂了《物業裝修管理協議》和《裝修須知》，約定房屋在裝修時不得封閉陽臺、不得拆除廚房門窗和墻體、不得封閉消防通道門、空調外機應按指定位置安裝;并約定協議在履行中若發生爭議，各方協商不成時，可以向人民法院提起民事訴訟。

　　何某和姚某在委托第三方進行房屋裝修時，以廚房門窗和墻體堵塞消防通道門為由，將廚房門窗和墻體全部拆除，并將空調外機的安裝位置外移了1.15米。上海申廈物業有限公司了解到這一情況后，立即向何某和姚某發出了違約行為整改通知單和律師函，要求其立即停止上述違規裝修行為，并恢復原狀。但何某和姚某對此置之不理，物業公司只得將其起訴至上海市黃浦區人民法院，要求判令其將門窗和墻體恢復原狀，并將空調外機安裝到指定的位置。法院審理后，認為被告的行為違反了《物業裝修管理協議》和《裝修須知》，構成違約，故判決被告敗訴，支持了原告的所有訴訟請求。

　　被告不服，又向上海市第二中級人民法院提起上訴，認為物業公司在本案中不具有訴訟主體資格，《物業裝修管理協議》和《裝修須知》中關于訴訟主體資格的約定無效，要求法院撤銷一審判決。上海市第二中級人民法院經審理后認為：上訴人對被上訴人主體資格提出異議證據不足，不予采納，駁回上訴，維持原判。

　　案件二：

　　上海浦東蘭林鎮一小區開發商委托一家物業公司對該小區進行前期物業管理服務。小區業主董先生在對自己的房子進行裝修前與物業公司簽訂了一份《住宅裝修管理協議》。協議規定：為維護房屋外觀統一，不得擅自封閉觀景陽臺、安裝外伸晾衣架、防盜柵欄等;物業公司對業主或使用人裝修房屋的違規行為，規勸無效的可向法院提起民事訴訟。

　　在裝修期間，董先生在南面陽臺上安裝了一扇移動窗，并在南面窗戶外安裝了兩扇防盜窗、北面窗戶外安裝了三扇防盜窗。為此，物業公司向法院提起訴訟，要求董先生拆除上述搭建物。一審法院認為：董先生未經物業公司同意擅自在其房屋的南面陽臺上安裝移動窗及在南面和北面窗戶上安裝防盜窗，違反了物業公司與董先生之間簽訂的禁止行為的協議和約定;對此，董先生理應承擔違約責任，應在規定時間內拆除相關移動窗和防盜窗。

　　一審判決后董先生不服，以物業公司不具有訴訟主體資格為由提起上訴。二審法院審理后認為：依照法律規定，物業公司作為物業服務企業，其職責和義務是對董先生擅自搭建的行為進行勸阻、制止，在勸阻、制止無效的情況下，應當在24小時內報告房屋行政管理部門，法律和業主大會并沒有授權其可直接提起民事訴訟。物業公司既不是相關權利義務的承受主體，也不是本案的適格主體，遂撤銷一審判決，駁回物業公司起訴。

　　分析：

　　幾乎同樣的案情，同樣的訴訟請求，同樣的抗辯理由，同樣的城市，為什么會出現截然相反的判決結果呢?物業服務公司在這種情況下到底有沒有訴訟的主體資格?

　　在回答上述問題之前，我們需要先來了解一下民事訴訟法上有關訴訟主體資格問題的理論。根據我國民事訴訟法學的有關理論，當事人是不是具備訴訟主體資格，在根本上取決于當事人是否具有訴訟主體資格。所謂訴訟主體資格，是指當事人請求人民法院對其民事權利進行確認和保護的權利，法學理論界把訴訟主體資格劃分為程序意義上的訴訟主體資格和實體意義上的訴訟主體資格兩部分內容。程序意義上的訴訟主體資格，是指當事人在程序上要求法院行使審判權，以保護自己合法權益的權利;實體意義上的訴訟主體資格，是指當事人請求法院通過審判強制實現其民事實體權益的權利。程序意義上的訴訟主體資格，只需要當事人享有公民、法人或者其他組織的資格，具備訴訟能力即可;實體意義上的訴訟主體資格，還要求當事人與案件有實際的利害關系，享有切實的民事權利。

　　從上述兩個案件來看，物業服務企業屬于企業法人，具備完全的訴訟能力，擁有程序意義上的訴訟主體資格，這一點沒有任何疑問。問題的焦點就在于物業服務企業是否具有實體意義上的訴訟主體資格，也就是業主的行為是否實際侵害到了物業服務企業的民事權利，物業服務企業與業主的行為之間是否具有實際的利害關系。筆者認為，答案是肯定的。

　　首先，物業服務企業與業主簽訂的裝修管理協議是雙方真實意思表示，而且不存在《合同法》第五十二條規定的合同無效的情形，因而是合法有效的。協議中約定的雙方的權利義務對物業公司和業主都有約束力，雙方都應該遵守。我國《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”物業服務企業與業主之間簽訂的《裝修管理協議》中明確約定：業主在裝修時不得違章搭建、隨意拆除承重墻、隨意封閉陽臺。當業主違反該消極義務時，物業服務企業顯然應該有權利依據合同法的上述規定要求業主采取補救措施、履行合同義務。法諺有云：沒有救濟就沒有權利。既然合同約定了物業公司的權利，那么就應該賦予物業公司通過訴訟獲得救濟的權利。剝奪物業服務企業的訴訟主體資格，便是否認了協議中約定的物業公司的權利，也就是否認了合同的效力，這與民法意思自治、契約自由的原則是不相符的。

　　其次，除了裝修管理協議約定的內容之外，物業服務企業與違規業主之間也有直接的利害關系，剝奪物業服務企業的訴訟主體資格將使其難以履行法定的義務。物業服務企業接受委托對住宅小區進行物業管理，就應當履行物業管理的職責。根據國務院《物業管理條例》第四十六條第一款的規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。在業主違反物業裝飾裝修方面的法律法規時，物業服務企業不僅具有了制止這種行為的權利，這也是物業服務企業的法定義務之一。如果僅賦予物業服務企業實體上的制止權，而不賦予其訴訟主體資格，那么一旦違規的業主拒絕物業服務企業的要求時，物業服務企業就無法請求法院強制業主恢復原狀，也就無法切實履行《物業管理條例》中的法定義務。而且一旦物業服務企業對違規業主的制止無法得到法律保障，其他業主便有可能進行效仿，或者對物業服務企業加以責難，這將給物業服務企業日常管理工作的正常開展帶來很大的難度，并且最終會影響到全體業主的共同利益。

　　此外，根據《物權法》第八十三條第二款的規定，業主大會和業主委員會對于違章搭建等違反法律、法規以及管理規約的行為，也只有實體上的請求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失等權利，而沒有程序上的提起訴訟的權利。只有業主才能對侵害自己合法權益的行為向法院提起訴訟。但是，當有業主違章搭建或者違規裝修時，相鄰業主很難證明其行為對自己合法權益造成侵害，如果起訴至法院，也很有可能會因為沒有直接的利害關系而被法院駁回。在這種情況下，如果再剝奪物業服務企業對于此種行為的訴訟主體資格，則業主違章搭建、違規裝修的行為將完全沒有辦法通過私法途徑加以救濟。

　　按照《物業管理條例》第四十六條的規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告;有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。筆者認為：此類情況完全可以按照物業服務企業與業主的合同約定，通過私法途徑進行救濟;剝奪物業服務企業的訴訟主體資格并引入公權力處理此種情況，不僅是國家公權力對私權利的侵入，而且也是一種國家公權力的浪費。并且在目前國家公共行政資源普遍不足的情況下，房地產行政管理部門也很難及時、有效地對此進行管理。

　　總結：

　　綜上所述，筆者認為：當業主違章搭建、違規裝修時，賦予物業服務企業訴訟主體資格，既尊重了物業服務企業和業主雙方的意思自治和契約自由，又維護了物業服務企業的法定權利，還能有效地節約國家公共行政資源，是一種行之有效的解決此類問題的方法。但是鑒于現有的法律法規尚未對此問題作出明確的規定，建議在住宅小區管理規約和物業服務合同中明確規定：遇有個別業主違章搭建、違規裝修等情形時，全體業主均授權物業服務企業以自己名義提起訴訟。
 

　　(作者單位：中國人民大學)

　　原載于《現代物業·新業主》2008年6期/總第89期