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當小區的物業管理公司成為本小區房屋的承租人時，其對房屋的使用行為應按其他業主和使用人一樣條件受管理規約的約束。
設立廣告牌應遵守合同與規約
——非業主使用人的權利限制
文/倪斌鷺
【案情】
陳某等4人購買并居住廈門市湄禾家園小區C樓二層，一層為開發商留用。2011年11月，湄禾家園小區的物業管理公司承租了一層底商房屋，并在低于陳某等4原告南側房屋窗臺20厘米以下的墻體安裝了廣告牌支架，商戶在支架上安裝了廣告牌及廣告燈箱。由于廣告的支架安裝在一樓與二樓之間的主體墻外，對C樓外墻體打孔20余處，陳某等4人安裝有燃氣爐和燃氣管道的陽臺、客廳及兩個臥室墻體均被打穿。陳某等4人認為，燈箱在陳某等4人房屋南側窗外，廣告牌部分遮擋陳某等4人南側房屋的通風和采光，不法分子亦可以通過安裝的廣告牌輕易進入房屋，給房屋造成不安全隱患。
2012年初，陳某等4人訴至原審法院，要求拆除懸掛在戶外的廣告牌及支架，將房屋的南側墻體恢復原狀，并要求物業管理公司對每人各賠償因此造成的損失5,000元，案件受理費由物業管理公司承擔。物業管理公司辯稱，湄禾家園C樓的一層底商系該公司從開發商處承租，廣告牌支架由物業管理公司搭建，但廣告牌低于4名原告的窗臺，并未影響其通風、采光及安全，不存在安全隱患，而樓房的外墻體使用權屬于全體業主，陳某等個人無法代表全體業主起訴并主張權利。
【裁決】
法院受理此案后，經過到現場勘驗，查明：由于廣告的支架安裝在一樓與二樓之間的主體墻外，對每戶的外墻體打孔有20余處，陳某等4人安裝有燃氣爐和燃氣管道的陽臺、客廳及兩個臥室墻體確各有幾處被打穿。因燈箱架設在陳某等4人房屋南側窗外，廣告牌遮擋陳某等4人南側房屋窗戶的下部約20厘米，但還未達到影響采光的程度。同時，法院查明，物業管理公司使用C樓的外墻架設廣告牌，并未征得全體業主或業主委員會的同意；物業管理公司將從開發商處承租的房屋轉租給商戶，收取轉租房屋的租金，對架設的廣告不再另行收取租金。
法院根據上述查明的事實，確認物業管理公司作為承租房屋的次出租人，對房屋享有轉租權，但對C樓的外墻體并不享有出租權，其作為小區的物業管理公司，亦不享有在C樓的外墻體登廣告的權利；物業管理公司亦認可，商戶燈箱的金屬架部分，遮擋了4戶的窗戶，故對4戶負有賠償義務。經過法院調解，物業管理公司對4戶二樓的業主各賠償經濟損失5,000元。
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原載于《現代物業·新業主》2013年05期/總第257期
(責任編輯：現代物業) |
