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案情回溯
廈門市某房地產開發公司在廈門島外著名風景區旁開發建設了“巴厘廣場”商品住宅小區，共13棟樓，全部面向社會銷售，每平方米售價人民幣25,000元。張某、李某、王某、趙某、孫某及被告金某分別購買并入住，并且都住在該樓第3單元，除樓層不同外，6戶戶型完全相同，且房屋朝向一致。其中：金某住在6樓頂層，孫某住在5層，趙某住在4層，王某住在3層，李某住在2層，張某住在1層。6個人分別擁有對所住房屋的所有權。
2013年10月，隨著新一輪家庭住宅裝修熱潮的興起，已入住一年多的頂層(6樓)住戶金某認為原房屋裝修已經過時，于是想重新設計、裝修現住的房屋。幾天后，金某動工裝修。金某住房中的衛生間由于入住時地面、墻面貼的是瓷磚，一年來，已有少部分瓷磚裂縫、掉落，金某決定用馬賽克代替瓷磚。于是，金某敲掉了衛生間地面、墻面的瓷磚。在施工過程中，由于方法不當，將衛生間地面、墻面的部分防水層也一同敲掉了。其間，樓下住戶孫某偶然發現自家衛生間頂板粘貼的壁紙有漫水泛黃、起泡現象，遂上樓盤查金某的施工情況。在發覺衛生間防水層已被金某部分破壞的情況后，孫某立即向金某指出，并說明水已開始滲漏到自家室內，要求金某修理好防水層后再施工。對此，金某并未采取得力措施，只對孫某說，馬賽克一貼上自然就不漏水了。在衛生間裝修過程中，金某考慮到冬天洗澡溫度有些低，便在衛生間里加了熱風機。金某的衛生間裝修完畢后，又準備在客廳設置一個“隱形酒柜”。在施工過程中，將與隔壁604室的分隔承重墻用沖擊鉆、鐵錘打進一個高1.7米、寬1.2米、深近20厘米的長方形凹坑。凹坑致使604室鄧某已貼好的壁畫出現鼓包、破裂的現象；且由于金某開挖的是樓房承重墻，給樓房安全造成了隱患。鄧某多次找金某要求解決問題，金某只作了經濟賠償。
金某住宅的衛生間裝修完畢，很快開始使用。由于防水層已被破壞，水很快向樓下滲漏，樓下孫某衛生間的頂棚壁紙很快由泛黃、起泡到開始大面積脫落，與衛生間相鄰的臥室壁紙、墻面也開始不同程度地出現水痕、起鼓現象，并由乳白色變黃。孫某多次找到金某，金某只作了一些簡單處理，滲水問題并未得到根本解決。
對此，孫某及張某、李某、王某、趙某五戶居民一致要求金某將承重墻恢復原狀并修復衛生間，金某都以“工程太大，沒有時間”加以搪塞。五戶居民便向有關部門反映問題，經當地居委會調解，金某只答應給予一定的經濟補償，并認為，自己家里的東西愛怎么改是自家事。在協商不成的情況下，五戶居民訴至人民法院。
法院判決
廈門市某區人民法院經過庭審調查審理認為：
�。ㄒ唬┙鹉畴m然通過購買房屋的行為取得了房屋的所有權，但其專有房屋內衛生間防水層用于其與其他居住人共同使用的部分。
�。ǘ┙鹉硨灿性O施有使用的權利，也必須承擔保護和管理的義務。
�。ㄈ└鶕蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條的規定：共有人擅自處分共同財產的，對其他共有人造成的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
另據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第二款的規定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。”故人民法院判決如下：
�。ㄒ唬┴熈罱鹉硨λ阶愿膭拥某兄貕謴驮瓲�，重新修理衛生間防水層。
�。ǘ┯杀桓娼鹉迟r償原告一切經濟損失。
法律評析
在本案中，對各個住戶的商品房的所有權性質應如何認定？
首先，必須明確的是，商品住宅樓中，購買房屋入住的各個住戶的所有權類型既不同于按份共有，又不同于共同共有。依照《民法通則》第七十八條的規定：“按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。”按份共有有以下特征：（1）按份共有的所有權為一個，按份共有人各自擁有的只是共有權；（2）共有權在量上分析為份額，標的物并不作量上的分割；（3）各共有人依其份額享有共有權，其權利、義務都以其份額為限。
從民法理論上講，共同共有以共同關系為前提，如夫妻關系、合伙關系等。共同共有因共同關系而發生，因其存續而存續，因其消滅而消滅。對照上面的理論，可知：（1）商品住宅樓中，購買房屋入住的各個住戶的所有權不是按份共有，因為各個住戶分別對自己所購買的房屋享有所有權，并且這種所有權是住戶對房屋享有的一種專有的權利，是多個所有權分別同時存在，而非按份享有一個所有權。（2）商品住宅樓中，購買房屋入住的各個住戶的所有權也不是共同共有。因為各個住戶之間并不存在那種共同共有賴以存在的共同關系，且各個住戶對房屋的所有權只及于自己所購買的那一部分，不能及于他人，是專有的，排他的。
其次，對于本案商品房中各個住戶的所有權性質，應認定為現代民法中逐步發展起來的一種所有權類型——建筑物區分所有權。在認定本案性質時，人民法院對商品房中各個住戶的所有權性質尚有不同認識，為此，有必要先明確商品住宅中住戶的所有權類型，即建筑物區分所有權�？梢钥闯觯焊鱾�住戶之間的所有權，既包括建筑物的有獨立用途部分的所有，也包括對共有部分的共同所有。在這種所有權中，標的物是建筑物，但該建筑物各自獨立部分效用的發揮，離不開樓梯、供水、供暖、供電等設施的共同使用，即建筑物中各有獨立的部分，也可以成立所有權，但該所有權的行使，以整個建筑物共用設施的用益權為前提，否則不能成立完全獨立的所有權。這種單獨所有與共有的結合，構成了現代民法中逐步發展起來的一種新的所有權類型——建筑物區分所有權。
再次，建筑物區分所有權要受到限制。建筑物區分所有權，是指所有權人對建筑物有獨立用途部分的專有權和對共用部分的共有權的總稱。它是按使用功能，將一棟建筑物在結構上區分為所有人獨立使用的部分和由兩個以上所有人共同使用的共用部分時，每一所有人所享有的對其專用部分的所有權與對其共用部分的共有權的結合。這種所有權類型的產生源自于商品住宅房屋的出售，使得房屋產權結構多樣化，即一棟樓內的分戶購買者成為各個單元套房的所有人，樓房的共有設施、設備成為各個產權人的共有財產，而使樓房權利結構由單一的公有轉變為多個分別所有權和共有權并存。建筑物區分所有權人身份具有雙重性，即對于同一個所有物，具有專有權人和共有權人兩種身份。
建筑物區分所有權人是對共、專有部分享有占有、使用、收益、處分的所有權的全部權能，但與其他區分所有權人的關系較之于一般所有權而言，要受更多的限制。如區分所有權人應遵循規則，不得隨意改動區分所有權人專用部分內的共用部分，如致侵犯其他共有人的利益，更應履行義務。
(未完)
《現代物業•新業主》2014年第6期/總第292期
(責任編輯：現代物業) |
