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變更房屋用途 業主與董事會對簿公堂
文/加拿大安大略省高級法院
本案原告：卡拉斯&凱里尼集團有限公司
原告律師：M·邁克爾
本案被告：皮爾標準共管公寓法人837號，及相關公寓單位業主和抵押人
被告律師：A·大衛
審理法官：派瑞爾法官（本文第一人稱敘述者）
案情介紹
本次訴訟申請的主要證據來自于原告卡拉斯&凱里尼集團有限公司（以下簡稱CC公司）董事阿泰夫·黛米安，以及被告皮爾標準共管公寓法人（以下簡稱公寓法人）董事會成員卡姆拉·納利奈辛。
在2000年中，發展商“冬至”有限公司（以下簡稱發展商）在安大略省米西索加市開發了商住兩用共管公寓項目。在2005年12月1日發至CC公司的購房協議中，發展商同意將共管公寓中的以下單位出售給CC公司：
�。�1）1層的商用單位：第1，2，3，4，5，6，7號；
�。�2）3層的商用單位：第6，7，8，9，10，11，12 號，連同位于1層、3層的5間儲物單位第8，9，10，11號（位于1層），13號（位于3層）；
�。�3）5個停車位。
值得注意的是，在雙方的購房協議中，12號單位被描述為商用單位。在協議簽署時，發展商也曾明確地向CC公司表示，所有協議中涉及的單位均為商用單位。如此計算，在價值300萬加元的購房協議款項中，12號單位作為商用單位的銷售價格約為173,000加元。
在購房協議達成之時，發展商對該共管公寓的準確《章程》（編者注：加拿大共管公寓建成后由發展商按法律對其進行強制性法人注冊，《章程》為該公寓法人的最高級別約束性文件）及《描述》還未注冊并生效。而該《章程》的正式生效日期為2008年9月11日。在現已生效的《單位性狀描述》文件中的C表單（界定單位用途的表單）和D表單（共管公寓各業主需承擔的管理費用和共用設施的界定表單）中，12號單位被定義為儲物單位。
現摘取《章程》中相關規定如下：
1.1 定義
該《章程》中所使用的術語與《共管章程》中的定義要求相符合；
除非本“章程”中出現特別的強調或指定，或因上下文需要而進行個別變動之處外，所有術語都以《共管物業法》中的要求為準：
�。╢） “商用單位”為位于1層的第1-7號單位，和位于3層的第6-11號單位；
�。╢f）“儲物單位”為位于1層的第8,9,10,11號單位，和位于3層的12號單位；
……
4.3 商用單位
�。╝）（i） 商用單位的定義應與以下條件相符：用于并且只應用于商業運營、經營目的，且需嚴格按照米西索加市分區法律條例進行銷售，不可例外。此外，不允許將商用單位用于如大型娛樂場所修建和全套標準式餐廳（不允許在商用單位中進行任何形式的餐飲烹飪和烘培）使用。
……
�。╥v） 不應限制商用單位業主將其商用單位用于租賃，亦不應限制承租人將其租用的商用單位及其內部設施對其他租戶和轉租人進行轉租。
�。╣）商用單位業主和其他任何得到業主授權占用全部或局部單位的使用者都有權對所在單位進行內部墻體的安裝、裝修、拆除、更換等，亦可以在得到業主董事會批準后對物業的共用部分合理地進行附加設備的安裝和裝修。
4.6 柜式單位和儲物單位
�。╝）所有的柜式單位和儲物單位都應且只應用于儲存無害、不可燃的物質，并不可為共管公寓及單位和共用設施帶來任何形式上的潛在危害。所有的單位業主和使用人有責任和義務保持柜式和儲物單位整潔干凈。
�。╠）所有的儲物單位都可由產權業主進行任意的買賣、租賃。同時，儲物單位可以通過協議方式出售、出租給相關申請人和本公寓內部其他商用單位業主。需要注意的是，儲物單位不可以任何形式出售、轉讓或分配給本公寓其他居住單位的業主（且該業主并不擁有商用單位產權）。根據《章程》第IV條規定，儲物單位可以租給本公寓任何商用單位的承租人。
�。╢）任何可能對儲物單位產權交易、轉讓過程造成影響的數據和文件，如果違反上述規定，將被視為完全無效。
4.13 單位出售及租賃限制條件
儲物單位的產權、出售、租賃、收費、分配和轉讓行為都需遵循以下限制和約束：
�。╝）任何單位的出售、轉讓和分配都須遵循《章程》中4.4（d）和4.5（d）的相關規定；
�。╞）任何業主都不得在產權出售和轉讓后繼續保留其業主權利。
在2007年和2008年，整個共管公寓項目的建設方案被定義為商、住混合型物業。第一層和另外一個“中間層”被規劃為辦公和商用。在該區域之上，是300多個居住單位。柜式和儲物單位則位于建筑的地下層。12號單位位于“中間層”中，由于其具備共用的給排水和電力系統，被定義為商用單位。CC公司亦因此在購房協議簽署時被告知12號單位確實為商用單位。
在CC公司的原定計劃中，12號單位應被用作公司的總部辦公室。但鑒于場地大小，12號單位并不適于該方案。為解決該問題，CC公司在2010年8月12日向本市規劃調整委員會提出申請，所有單位的業主都被告知要參加會議，并聽取了CC公司的申請。本次會議對該申請并無任何形式的反對意見。
2010年9月，CC公司獲得了對建筑物內部進行裝修的許可，內部的設備升級也于2010年秋季完工——整個12號單位被分割為一個接待區和5間辦公室。
2010年10月，帕特爾博士與CC公司取得聯系，希望能夠租用12號單位作為其醫療實踐的拓展區域（帕特爾的主要辦公場所正位于該大廈的第一層）。帕特爾是具有家庭醫師執照的醫生，并剛剛完成了醫療美學課程。她打算將12號單位用于在執照醫師監督下進行的醫療SPA服務。她希望將12號單位用于理療和血液檢驗實驗室。
CC公司同意將12號單位出租給帕特爾博士。租賃協議期為10年，租金為31,350加元/月（第一年），并逐漸遞增至35,150加元/月（第十年）。
但是在2011年1月17日，公寓法人律師致信CC公司：
受皮爾標準共管公寓法人837號委托，致信并告知以下信息：
在我們掌握的信息中，CC公司擁有該建筑中的若干商用單位，并在第3層擁有一個儲物單位，即12號單位。并且，CC公司在沒有得到公寓法人業主董事會批準的前提下，將該儲物單位用于SPA服務。之前，代表公寓的物管經理曾與您進行了聯系，并被您告知CC公司已經就“將12號單位用于SPA服務”取得了市規劃調整委員會的許可。但是，您需要明白的是，這種做法——將儲物單位用于商業用途——已經違反了公寓法人注冊并生效的《章程》中的相關規定。
在此，我很遺憾地通知您，CC公司這種行為已經嚴重違反了《共管物業法》和《章程》。如果CC公司能在開展SPA商業服務前向業主董事會咨詢相關信息，就會知道這種行為是被禁止的。
因此，CC公司必須馬上停止12號單位的SPA商業服務活動，并保證未來不再違反《共管物業法》和《章程》，將任何儲物單位用于商業用途。
CC公司必須馬上按照以上要求采取相應的措施，并于收到本函的14天內償還公寓法人支付的法律費用458.78加元。
2011年2月25日，公寓法人律師致信CC公司律師，要求其保證在14天內將12號單位恢復至初始狀態。
原載于《現代物業·新業主》2013年第1期/總第246期
(責任編輯：現代物業) |
