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開發商在與被告簽訂的預售合同中約定由被告另行委托物業管理公司進行物業管理，事實上出現一個物業管理區域內兩家物業管理公司同時實施物業管理的局面，此約定違反了《物業管理條例》第三十四條的強制性規定，應屬無效條款。
[案例]
位于廣州市白云區的穗星新城小區屬于商住兩用樓，1-5層規劃為商業用途，6-33層規劃為住宅樓。2009年9月20日，廣州市聚盛物業管理有限公司（以下簡稱聚盛物業公司）與開發商廣州市迎信房產開發有限公司簽訂《穗星新城前期物業服務合同》。合同約定開發商將穗星新城委托聚盛物業公司進行物業管理，委托管理期限為2009年10月1日起至業主委員會與聚盛物業公司或其他物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時終止。
2010年1月4日，興發投資有限公司與開發商廣州市迎信房產開發有限公司簽訂了《穗星新城商品房預售合同》，興發投資有限公司購買了穗星新城一層104、105、106、107、108、109六套商鋪，預售合同第二十條約定由興發投資有限公司自行委托物業管理公司對上述六套商鋪進行物業管理。2010年3月1日，興發投資有限公司辦妥收鋪手續入場經營。2010年3月15日，興發投資有限公司與廣州市安惠物業管理有限公司簽訂了《物業服務委托合同》，興發投資有限公司將上述六套商鋪委托廣州市安惠物業管理有限公司進行物業管理，并支付相應的物業管理費。2010年11月，聚盛物業公司以興發投資有限公司拖欠支付物業管理費為由，提出訴訟，要求興發投資有限公司支付自2010年3月至2010年11月的物業管理費人民幣122,531元。
被告興發投資有限公司辯稱，其沒有與原告簽訂前期物業服務合同，并非前期物業服務合同的當事人，不應受合同的約束。由于開發商與其在簽訂預售合同時，沒有選擇原告作為六套商鋪的物業服務企業，在該特別約定的情況下，被告授權其他物業服務企業進行物業管理，并支付了相應的物業服務費，故應認定原告沒有取得六套商鋪的物業管理權限，其要求被告支付物業管理費依據不足，應駁回其訴訟請求。
[案件爭議焦點]
一、被告沒有簽署《穗星新城前期物業服務合同》，該合同對被告是否具有約束力？
二、《穗星新城商品房預售合同》約定由被告自行選擇物業服務企業的條款是否有效？被告是否應向原告支付物業服務費？
[律師解析]
一、前期物業服務合同對被告具有法律約束力。
《穗星新城前期物業服務合同》的簽約主體是建設單位與物業服務企業，業主并不是合同的主體。從合同的相對性原則來看，建設單位與物業服務企業簽訂的合同不能對簽約主體之外的第三人產生約束力。但是，業主雖然不是前期物業服務合同形式上的當事人，但根據現行的法律規定，業主是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，其已經構成了前期物業服務合同的實質當事人�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。因此，只要是依法成立的前期物業服務合同，對物業管理區域內的全體業主均具有約束力，被告不得以自己非合同當事人為由進行抗辯。
二、《穗星新城商品房預售合同》約定由被告自行選擇物業服務企業屬于無效條款，被告應向原告支付物業服務費。
國務院《物業管理條例》第九條規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定�！稄V東省物業管理條例》第七條規定，物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。本案中，根據穗星新城建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍和物業的配套設施設備共用情況分析，被告購買的六套商鋪位于穗星新城小區的物業管理區域內，應屬于同一物業管理區域�！稄V東省物業管理條例》第九條規定，一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。穗星新城應統一由原告實施物業管理。開發商與被告簽訂的穗星新城《商品房預售合同》約定被告所購買的六套商鋪由被告自行選擇物業服務企業進行物業管理不符合法律的規定�！肚捌谖飿I服務合同》依法成立之后，任何一方均不得無故解除或變更合同的內容，原告依據此合同取得了對穗星新城物業管理區域的物業管理權限�，F開發商擅自將物業管理范圍進行變更，將被告購買的六套商鋪單獨劃分物業管理區域，且未經過合同另一方即原告的同意，因此開發商擅自變更合同內容的行為，對原告不產生法律效力。國務院《物業管理條例》第三十四條規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。本案中，《前期物業服務合同》明確約定在穗星新城的物業管理區域內由原告實施物業管理，開發商卻在與被告簽訂的預售合同中約定由被告另行委托物業管理公司進行物業管理，事實上出現一個物業管理區域內兩家物業管理公司同時實施物業管理的局面，這勢必造成小區內管理秩序的混亂，引發不必要的矛盾和沖突，最終損害業主的合法權益。預售合同的約定違反了《物業管理條例》第三十四條的強制性規定，應屬無效條款。物業管理是對整個物業管理區域進行物業管理，涉及小區房屋建筑共用部位的維修、養護，共用設施、設備的維修、養護和運行，公共綠地的養護和管理，公共環境衛生，以及整個小區的保安等，原告按照前期物業服務合同的約定，對包括被告商鋪在內的全部物業管理區域提供了物業服務，有權按照前期物業服務合同的約定向被告收取物業服務費。
[法院判決]
按照《物業管理條例》的相關規定，開發商與其選聘的物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對居住小區的其他業主均有約束力，被告購置的六套商鋪位于穗星新城的物業管理區域內，前期物業服務合同同樣對被告具有效力。開發商與被告簽訂的《商品房預售合同》約定被告自行選擇物業服務企業違反了《物業管理條例》第三十四條規定，故被告自行選擇物業服務企業進行物業管理的約定應屬無效。原告為穗星新城居住小區提供了物業服務，故可以按照前期物業管理服務合同的約定，向被告收取物業服務費。判令被告向原告支付2010年3月至2010年11月的物業管理費人民幣122,531元。
原載于《現代物業·新業主》2011年第1期
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