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江蘇省如皋市共有物業服務企業75家，其中如皋本地物業服務企業56家，南通及其他省市物業服務企業19家。在這些服務企業中，一級資質8家（本地物業服務企業2家），二級資質12家（本地5家、外地7家），三級資質55家，從業人員近4,000人，物業服務項目145個，管理面積約1,400萬平方米。如皋城管局作為物業管理主管部門，將物業管理列入現代服務業發展體系，努力提升物業服務水平，取得長足進步和發展。
加強法制建設，建立物管政策制度體系
把完善物業管理政策制度體系作為依法規范物業服務市場秩序的首要任務。從扶持物業服務企業做大、做強、做優入手，調研出臺了《如皋市關于加快發展現代物業服務業的若干意見》，就物業服務的收費、稅收、資質升級、人員招聘與培訓等方面，做出了相關規范性要求，明確了物業服務企業所享受的扶持政策�！兑庖姟芬蠼⑽飿I服務費定價機制，嚴格執行國家、省有關物業服務收費規定，推廣“菜單式服務、等級化收費”的物業服務費分級定價機制，凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。
加強金融扶持，對于當年新招用符合小額擔保貸款申請條件的人員達到企業現有在職職工總數30%（超過100人的企業達15%）以上，并與其簽訂1年以上勞動合同的勞動密集型物業服務小企業，經辦金融機構可根據企業實際招用人數合理確定小額擔保貸款額度，最高不超過人民幣200萬元，貸款期限不超過2年。減免物業企業相關稅收，對年應納稅所得額低于6萬元的小型微利物業服務企業，其所得額按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。對本市物業企業資質二級晉升一級、三級晉升二級的分別給予一次性扶持資金10萬元、3萬元，對進入南通市物業服務業20強的企業給予一次性獎勵5萬元，列入省重點物業服務業的企業實行“一企一策”。落實職業培訓補貼，對從事物業服務的登記失業人員、進城求職農村勞動力等未就業人員參加定點培訓機構組織的物業服務技能培訓的，享受職業培訓補貼，物業服務企業享受定額職業培訓補貼。
鼓勵各物業服務企業積極對外引進物業行業領軍型人才和具有國家物業管理師職稱的人才，其相關補貼待遇參照《如皋市引進高層次人才和緊缺人才暫行辦法》、《如皋市高層次人才、緊缺人才技術津貼發放辦法》等文件進行申請，列入人才基金支出。對于在城市各項創建工作中有突出貢獻的物業服務企業和個人，以及深得業主贊揚，在我市物業行業有表率作用的物業服務企業，將在市級各項企業評比活動中給予表彰嘉獎。
針對安置區物業管理難題，出臺《如皋市安置房居住區物業管理暫行辦法》。針對物業服務企業創先爭優積極性不高、業主大會組建和業主委員會作用發揮不明顯、物業服務企業退出項目管理監管機制不健全、老小區管理不到位等突出問題，提請市政府出臺《如皋市物業服務企業星級評定辦法》、《如皋市主城區住宅小區業主委員會考核辦法》、《如皋市住宅老小區、安置房居住區實施基本物業服務考核管理辦法》、《如皋市物業服務企業退出項目管理辦法》等文件。為將物業服務企業的行為納入誠信體系建設，出臺《如皋市物業服務企業信用檔案評定辦法》，記錄企業經營管理項目情況、主要業績及良好/不良行為記錄等，為開發企業和業委會選聘優質的物業服務企業提供指導。
老舊小區墻面出新工程
加大監管力度，維護物業管理市場秩序
強化物業入駐資質監管。物業企業入駐備案是物業企業進入市場的第一道關口，如皋城管局在受理材料后，對備案材料特別是對資質證書、營業執照等溯源追查。2014年底在備案監管的過程中，發現南通貝亞物業公司存在資質造假行為，該局依法立案查處。2015年對全市所有物業企業，特別是早年未規范備案登記前就入駐的一些物業企業進行全面資質普查，發現上海領行物業公司資質造假，該企業提供的企業資質證書顯示為上海審批通過的二級資質，但在與上海房管部門核實時，卻發現該企業并不存在，該局對該公司進行立案查處，將其逐出該市物業服務市場。
強化物業管理過程監督。緊扣前期物業管理招投標、物業項目承接驗收、物業管理用房落實、物業服務企業退出項目管理、房屋維修資金交存等“五個”關鍵環節，依法加強行業監管，維護物業管理各方當事人的合法權益。如皋城管局對所有新建項目的前期物業服務全部按規定實施前期招投標，通過專家評標為業主、開發企業選聘物業服務企業，規范前期物業服務行為；嚴格審查物業管理用房驗收和新建項目的承接驗收工作，按照物業管理用房千分之四的標準，實地對物管用房驗收，對承接驗收內容進行嚴格把關；積極落實物業服務企業退出程序，指導業主委員會與物業服務企業做好物業撤出的移交工作，實現物業企業退出時的有序銜接；加強對房屋專項維修資金的歸集、使用的監管，簡化維修資金使用審批手續，做到新建項目維修資金應收盡收，維修資金使用依法、合法、便捷。
強化物業服務質量提升。結合“城管進社區”、“文明城市創建”活動，每周二至三次對主城區物管小區實行“日常巡查和定期考核”制度。落實專人針對住宅小區電梯、二次供水等設施設備養護中存在的問題進行不定期檢查。2015年啟動全市物業服務企業百日競賽活動，活動歷時三個多月，并對各物業小區的基礎管理、房屋管理與維修養護、市政公共設備管理、安全生產以及環境秩序管理等進行全方位考量，評選出最佳項目經理6名，先進集體6個。每季度開展一次“大物業”考評，及對普通物業住宅小區、“三基本”物業服務老小區、安置房居住區、物業非住宅項目、業主委員會的集中考核，并根據考核情況對普通物業住宅、非住宅進行評先評優，對落實“三基本”物業服務的單位進行補貼發放，對工作積極的業主委員會給予一定資金獎勵，從而強化物業服務企業的服務意識，提高業主委員會工作積極性，形成物業管理長效監管機制。
關注民生問題，逐步化解物業管理難題
推進老舊小區改造和管理。2003年之前，如皋市城區無房屋專項維修資金的老小區共有44個，在改造之前，這些老小區多數無物業公司管理，各項設備設施年久失修，小區環境臟亂差，群眾反映強烈。2013年，如皋市市政府將老小區改造作為為民辦實事工程，主要由如皋城管局負責組織實施。三年來共投入資金約2,400萬元，完成20個老小區的改造工作，整治面積近110萬平方米。整治的老小區均落實基本保潔、基本保綠、基本維護“三基本”物業服務。市財政按每月0.15元/平方米標準分季度給予補貼，由如皋城管局代表市政府進行考核，根據考核結果進行撥付，從2013年開始，共計發放考核補貼360萬元。同時，物業服務單位也暫按每月0.15元/平方米的標準向業主收繳。
規范農民安置區物業管理。據統計，如皋市主城區已交付的安置區共計34個，建筑面積400多萬平方米。安置區業主主要是農民，管理非常困難。為此，如皋城管局通過實地調查研究，向社會各界征詢意見，赴蘇州、常州等地專題考察學習，制定出了符合該市實際的管理辦法，對安置區的管理模式、職責分工、功能配套、前期物業選聘、承接查驗、業委會組建、物業管理內容、業主權利義務、維修資金繳納、物業費的收繳與補貼、責任追究等，提出了明確要求，其中要求安置房建設單位按照不低于總建筑面積千分之三的標準配置物業服務經營性用房，并交由街道辦事處出租管理，其收益用于彌補安置房居住區的物業費補助。根據安置區的特殊性，還要求建設單位在安置區內或周邊設置不少于150平方米的便民服務中心場所，用于滿足小區業主對傳統風俗習慣的需求。
 整治惠政小區違建
指導創先爭優，不斷提升物業服務水平
出臺《如皋市物業服務企業星級評定辦法》，每兩年一次開展物業企業星級評定，評出一星至五星級物業企業，并進行授牌和發放獎金，共撥付獎金11.6萬元。積極開展創建省、市級優秀小區活動，擬訂創優方案，組織物業企業積極申報，通過逐項細查、分項抽查、模擬驗收等手段，嚴格落實創優標準，在創優過程中注重對創優企業的內部建設，以提高創優的含金量。目前，如皋市已創成江蘇省優秀物業管理項目6個，南通市物業管理優秀項目15個，共撥付獎勵資金33萬元。培育指導物業企業發展壯大，提升從業人員素質。聯合物業管理協會定期開展物業培訓活動，赴周邊縣市參觀學習，或邀請知名物業專家前來授課。近期，如皋市與全國城建培訓中心一起舉辦了物業項目經理上崗培訓。重視本土物業企業發展，竭力指導企業資質升級和認證貫標，有兩家本土物業企業完成一級資質晉升，五家本土物業企業完成二級資質晉升。
建立司法通道，有效提升物業收費比率
2012年，如皋城管局在如皋市法院的大力支持下，啟動了“物業綠色司法通道”建設工程，對業主無故拖欠物業費的案件，進行“快立、快審、快結”。2013年，又對行政、司法、社會自治組織等資源進行有機整合，形成物業行政管理、司法裁決、業主自治、物業服務企業參與的“四位一體”的矛盾調解機制。同時，還設立了如皋市物業糾紛調解服務中心，現場受理和調解社區物業糾紛。充分發揮社區法律顧問作用，引導人民群眾依法理性表達利益訴求，理性維權，在法制的軌道上推動物業服務糾紛的及時解決。截至目前，通過綠色司法通道、法院受理辦結物業案件1,039起。通過“四位一體”調解，共已及時處理各類物業糾紛案件1,457起，調解滿意率98%，物業繳費率明顯提高。截至去年，如皋市物業收費率達到73.6%，與2010年相比提升了16個百分點，不少小區都已達到90%以上，今年目標，力爭達到78%。另一方面，將黨政機關人員拖欠物業費情況列入各單位年終綜合考核，今年，向45家單位179人發出欠費通知書。
擴大社會參與，實現物業管理共治共管
經過近幾年的努力，如皋市已組建業主委員會53個，除了加強組建工作外，定期開展業主委員會培訓，如皋城管局采取召開現場觀摩會、經驗交流會等形式，加大典型培育力度，發揮示范引領作用，不斷提高業委會履職能力。同時，按照《主城區住宅小區業主委員會考核辦法》，加強對業委會的日�？己�，對運作規范、作用發揮好的業委會，每年給予1,000元～3,000元的獎勵，截至目前，累計發放獎勵資金14.6萬元。同時擴大物業管理宣傳，充分借助《如皋城管》、《如皋日報》等新聞媒體，制作物業管理專題片、開設物業管理專版，著重對物業服務企業收費難、業主委員會如何開展工作、房屋專項維修資金歸集、使用等熱點問題進行深度報道，提高社會各界對物業管理的認知度。同時，如皋城管局以“城管開放日”、“道德大講堂”活動為契機，動員物業企業人員爭當城管志愿者，走向街頭、走進社區向廣大業主發放資料、普及物業管理的基本知識。通過大力宣傳，如皋市物業管理法制氛圍逐步形成。
 物管企業百日競賽
原載于《現代物業·新業主》2015年第11期/總第342期
(責任編輯：現代物業) |
