在日常的物業管理服務中，物業服務企業如何最大程度地避免或減免法律風險，是否有簡單有效的方法？筆者通過對相關司法案例的分析，整理篩選出三點，希望對日常的物業管理服務有所幫助。
第一：充分利用雙方約定
在物業管理服務中，物業服務企業基于與業主簽訂的物業服務合同提供服務。也就是說，物業服務合同是物業服務企業提供物業服務最根本、最直接、最核心的標準。其法律依據為《物業管理條例》第二條。
所謂的“充分利用雙方約定”包括兩層意思：
1、在平等的基礎上，物業服務企業與業主對那些沒有法律強制性規定，而又在實務服務中經常出現且需要雙方確認的內容、標準、條件、程序進行約定。
比如，雙方可以針對物業費的交納方式、車位的租賃使用方案及閑置房屋的報備程序等事宜進行約定。石家莊市的某小區就曾發生了一起因閑置房屋交納物業費產生的糾紛案例。物業企業在接管該小區時，雙方簽訂的物業服務合同對閑置房屋的認定、報備程序進行了明確約定。后來，業主因個人原因致使其房屋閑置超過了2年。2015年10月，小區物業企業通知該業主交納物業費，該業主卻要求按《石家莊市物業管理條例》的規定交納20%物業費。最后經過第三方調解，以業主未履行閑置房屋報備即未按雙方先前約定執行，業主最終交納了80%物業費。
在上述事例中，《石家莊市物業管理條例》作為地方性法規，一旦制定頒布就應該嚴格執行，盡管該條例關于閑置房屋交納物業費的條款在實際操作中爭議較大。由于物業服務合同中，物業雙方對閑置房屋交納暖氣費的程序即閑置房屋報備事宜進行了明確約定，而業主因為沒有及時向物業企業報備，造成無法證明其房屋是否閑置，以及閑置的起止時間。由此可見，雙方在合同中的約定成了物業企業催交物業費的關鍵。
2、一旦達成約定，雙方就要共同遵守，嚴格執行。
“有約定按約定，沒有約定按法定”，這是法理上的當事人意思自治原則，是在法律沒有規定的情況下，對雙方所約定服務進行的一種補充和完善，使雙方的責任權益更加清晰明確。需要強調的是，雙方約定一旦達成，就對雙方同時具有約束力。如果日后發生司法訴訟，該約定是否履行將作為法院認定是否違約的法律依據。
（未完）
(責任編輯：現代物業)原載于《現代物業·新業主》2015年第12期/總第345期 |
