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讓你的游戲升級
2015-11-21 16:01 浣滆�咃細莎倫·亨德森 等 鏉ユ簮錛?/span>現代物業
作為一家國際房地產設施公司（RE&F）的前任副總裁，我管理過多種多樣的房地產設施類型，管理過的房地產設施面積的大小也從100萬平方英尺到900萬平方英尺不等（約合9.29萬平方米到83.6萬平方米）。
利用靈活的設施資本計劃在當今不斷變化的環境中取得成功
——一位國際房地產設施公司退休副總裁的經驗之談
作為一家國際房地產設施公司（RE&F）的前任副總裁，我管理過多種多樣的房地產設施類型，管理過的房地產設施面積的大小也從100萬平方英尺到900萬平方英尺不等（約合9.29萬平方米到83.6萬平方米）。我的管理團隊所面對過的各種挑戰也與大多數企業房地產管理者所遇到的問題極其相似——例如，如何通過降低房地產運營成本來提升企業的整體贏利能力；或者，著手安排和執行一年到三年的資本計劃和預算，且該計劃和預算會以季度為單位時間或按照企業整體的經濟狀況進行調整和改變。在企業房地產和設施管理工作中，我曾遇到過許多運營成本極高、且房地產面積租售比較為失衡的設施，并且，作為房地產運營的管理者，我還需要經常地與企業中的其他商業部門競爭有限的資本基金。
在我的企業房地產管理生涯中，為了對資本支出情況進行規劃，我通常會和大多數管理人員一樣，從每一位房地產和設施的直接管理人員處獲取和積累信息并加以分析。但事實上，這些收集到的數據往往帶有管理人員自身的主觀意見，并完全因人而異，這些信息中體現出來的內容，相對“客觀需求”而言，更像是“個人愿望”。在這樣的情況下，我往往無法對這些數據和費用項目預算的客觀性進行驗證。我所能采取的最為恰當的措施是參考設施的歷史運營成本數據，并依靠有限的設施現場走訪來分析這些既得數據的準確性和可靠性——要知道，如果我們管理的房地產設施面積較大并運營情況復雜，則這種“數據參考式”的分析工作是十分困難的。不可避免的，我只能在企業整體運營預算削減的時候使出渾身解數——通過不斷地交涉、甜言蜜語以及我所能想到的一切手段降低運營成本并盡可能低獲得更多的資金支持。
我需要處理的難題之一，是各個設施的現場管理人員因具有不同的教育背景、個人性格和管理能力，導致來自不同設施的數據之間往往存在著相互矛盾的現象�；谕瑯拥脑�，同樣的設施管理和運營策略在各個設施的實施情況亦有所不同。這種充滿個人感情色彩的運營方式將導致設施管理資本支出（FM-CapEx）的極大浪費——換句話說，雖然我們付出了相應的成本，但是并沒有將錢花在設施管理狀況的提升上。設施現場走訪雖然費時費力，但確是我們在管理大型設施時需要采取的必須措施，以便于確定其房地產運營預算的合理性和開銷項目的準確性。所有的管理人員都與我面對著相同的問題：大型的設施運營和管理過程中，存在著成百上千的費用項目預算，我們無法逐條地對CapEx需求進行比對，同時，我們還缺少高效的分析工具來對CapEx變化導致的經濟和商業影響進行建模分析——例如，如果整體運營預算需要按照企業要求降低10%，我們應該如何相應地調整CapEx支出的先后順序。
雖然現在我已經從日復一日的“折磨”中解脫，但是我仍舊能夠從國際房地產設施公司副總裁的工作經歷中收獲到一些獨特的管理視野和對最佳管理實踐、方式的更深刻的認知。在管理的最初階段，我的建議是完善出靈活的設施資本計劃。
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原載于《現代物業·設施管理》2015年第5期
原載于《現代物業·設施管理》2015年第5期
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