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              降價引發的“房鬧”路在何方?

              時間:2015-11-14 22:47來源:現代物業 作者:徐淑范 點擊:
               打橫幅、集體靜坐、擺放花圈,要求賠錢、退房、阻止降價,打砸售樓處、損毀沙盤、打罵工作人員……,從今年1月至今,北京、上海、杭州等地各類“房鬧”事件層出不窮,上演了一幕幕“全武行”。
               
                打橫幅、集體靜坐、擺放花圈,要求賠錢、退房、阻止降價,打砸售樓處、損毀沙盤、打罵工作人員……,從今年1月至今,北京、上海、杭州等地各類“房鬧”事件層出不窮,上演了一幕幕“全武行”。
                
                對此,政府、開發商、老業主、“剛需”購房者、投資客似乎都各有說法?偨Y下來,似乎就是兩種聲音,一則鬧事業主缺乏市場經濟下的“契約精神”,贏得起輸不起;二則政府“限價、限購、限貸、禁購”等政策對市場經濟秩序的強力干預,迫使開發商降價促銷,引爆了老業主與“剛需”購房者的利益對立。
                
                進一步反思,2008年全球經濟危機下的香港、時下處于同樣政策環境的一線城市廣州,購房者卻如出一轍的表現冷靜和理性,這應該與長期倡導和普法宣傳形成的“契約精神”不無關聯。以降價為由進行“維權”的確難以獲得法律支持,那就只好沿襲千年劣習“聚眾鬧事”,縱使“打砸搶”,汝奈我何?諸多“房鬧”嘗試著“法不責眾”的經驗成果,以狹隘的言行,不斷挑釁法律的底線,希冀或多或少鬧出一個不當得利,獲得心理平衡,這種畸形狀態,已經嚴重偏離公平合理的市場經濟軌道,惟有嚴肅棒喝,方能回歸井然秩序。這不禁讓人想到了改革開放初期,下崗工人的“一哭二鬧三上吊”,國民經濟高速發展了30年,而民眾消費陋習仍在根源上停留在遙遠的過去,境況著實堪憂。
                
                暴力“維權”終會因侵權而致違法犯罪,由此承擔法律后果。當下,更有建設性的是探討如何積極“防損”、“減損”和“止損”。
                
                先說說因“剛需”已經購房的老業主們。
                
                “居者有其居”,“有居”不一定是“有房”。西方歐美國家和我國港澳臺地區的繁榮都是大部分內地城市無法比擬的,人家年收入是你的幾倍甚或幾十倍還是“租房客”,而你領先一步成為了“房主”,自然要享受那份屬于房主的風險和辛苦。反正是為了解決“居住使用”需要,買得起則買,買不起就租,量力而行,何必把自己搞得這么累?再說了,如果買來房子是自己居住使用,房價在某一段時間內出現漲跌,并不影響對房屋的使用。對于依賴貸款購房改善居住的“房奴”而言,只需按合同約定償還銀行貸款即可保障你正常使用該房屋的權益。放著正常日子不過,去跟著摻和所謂房價漲跌“維權”,匪夷所思。這一部分購買者,亟待擺正心態,既然沒有人不讓你居住使用自己的房子,何來損失一說?讓健康而理性的消費觀念回歸,那么,就要從心理和心態上“止損”。
                
                再說說“房鬧”的中堅力量投資者。
                
                這一部分業主大多在房價峰值時期入市,作為投資者,面臨一段時期內房價的貶值,從經濟上和感情上都不愿意承受投資失策的事實和結果。坊間對“房鬧”此番能贏不能輸的心態已經多有批駁,不再贅述。還是來探討一下如何合情合理合法地“止損”吧?
                
                建議一,當下積極招租,避免空置,減少損失。
                
                而今新政接踵而至,房市撲朔迷離,著實令人眼花繚亂,投資者難免心煩氣躁。其實,房子如股票,漲漲跌跌周而復始。今日跌了憂,他日漲了喜,要有多少喜憂才算個終了?“牢騷太盛防腸斷,風物長宜放眼量。”所以希望有著幾十年期權的投資者們淡定些,通過積極招租,降低投資預期損失。市場低迷時期,手中物業暫時堅持持有,且走且看;市場規范了,價格合理了,是繼續持有還是出手,再行定奪不遲。
                
                建議二,做短線投資或者急需變現者,如果心理脆弱到確實承受不起市場的價格變化,可以通過二手房交易盡快轉讓變現,痛快地一次結算,讓痛苦一次止損,讓心境和生活回歸秩序井然,才利于身心健康更好生活。
                
                建議三,房屋通過抵押、擔保等形式融資,積極用于其他穩妥投資,實現新的收益。
                
                建議四,參考國家現行法律中“情勢變更”原則,結合商品房買賣合同中的條款,主動承擔違約責任和損失,與開發商友好協商退房。需要注意,因降價而維權,在法律上是否適用“情勢變更”,仍有頗多爭議,目前尚缺乏此類案例。
                
                建議五,針對開發商降價后,躍躍欲試的準購房者,如果不能確認自己可以承受價格下滑帶來的巨大痛苦,建議在充分考慮如何“防損”之后才能采取行動。今天的不理性投資,或將逼迫自己成為明日“房鬧”的生力軍,徒增煩惱?梢钥紤]在簽訂《商品房買賣合同》時,和開發商約定1-2年(或商議期)內,同品質物業價格如果降幅超過一定比率,可以主張返還差價。當然,若非開發商急需資金回籠,一般很難簽署此類合同,另外,根據法律權利義務對等原則,開發商也同樣可以在你所明確的期限內出現溢價時,要求你補交差價。所以,此條在實際操作上較有難度,涉及權責“對賭”,故須慎用。
                
                應該看到,房地產連續十年的追漲,已經造成了民眾對該產業穩賺不賠的畸形認知,國家也已經認識到了這個重要產業運行存在的巨大危機,所以,一系列政策相繼出臺,也是勢在必行。但對政策高壓調控有可能會出現的關聯后果估計不足,相關應急預案準備未盡充分等問題,也確實存在。而今態勢,一則應盡快加強輿論宣傳,倡導理性消費維權;二則應盡快出臺新政,活躍二手房交易和租賃,為投資者積極尋求減損出路;三則要出重拳,堅定果斷地嚴肅處理和追究“房鬧”者的法律責任,促發消費理性回歸、令市場運營回歸健康有序的法制環境,避免更多群體性事件惡性效仿產生連鎖效應,有條不紊地最終實現政策調控之目標。

               原載于《現代物業·新業主》2012年6期/總第225期
                

              (責任編輯:現代物業)
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