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              活化農村物業的廣闊前景

              時間:2015-11-14 22:48來源:現代物業 作者:宋有興 點擊:
              取消農村戶口實現城鄉一體化的政策并沒有引發農民的熱情響應,最主要的原因是其推出時機不是在農民認為最需要的時候。
               
                取消農村戶口實現城鄉一體化的政策并沒有引發農民的熱情響應,最主要的原因是其推出時機不是在農民認為最需要的時候。非特困地區的農民尤其是城郊農民在擔心,農村戶口有別于城市戶口的最大紅利——農民集體所有土地特別是宅基地是否因此會被“合法”地喪失。在社保、醫療、教育和就業等方面,過去農村戶籍與城市戶籍存在的巨大差異正在逐步縮小,而農村土地的巨大升值空間有可能為農民帶來的一夜致富更顯珍貴,他們中的許多人在擔心,這個似乎觸手可及的夢想會隨著戶口進城而化為泡影。對于特困山區的農民而言,“準你進城”和“幫你脫貧”根本就沒有必然聯系,對他們而言,要進城的早進了,進不了的,亟需的是落后山區的脫貧和救援。
                
                從土地的合理利用上看,遠郊農村和山鄉農村中的建設用地和未使用地,正在隨著農村人口向城市集中而迅速廢置,同時礦業、林業、畜牧業嚴格控制開發,即使實現景色向好,也不可避免帶來人氣走弱,對于中國這樣的人口大國,犧牲經濟換環境與犧牲環境換經濟都一樣不可取。
                
                在城鎮化建設帶來的諸多邊際效應中,農村土地特別是生態體驗資源邊緣、自然觀光資源邊緣和鄉土人文資源邊緣的土地,不僅應該成為未來中國基礎建設的重點投向,也應得到越來越多的城市住宅地產資本和城市商業地產資本向新型鄉村住宅地產、旅游地產和休閑養老地產轉移時候的密切關注。過去二十年中,我們已經習以為常的“擴一道環城、拆一片村屋、富一帶農民”的城中村發展單一模式將會逐步退出,更多的非高能耗建材將會在適應低矮建筑的、自然環境怡人的鄉村建設用地和未使用地,造就一個個新型的鄉村社區。沿著城鎮化——統戶籍——促就業——美環境這樣一個看似存在巨大矛盾的國家發展思路展開嚴謹省視,“做在城市,住在鄉村”的新的中產生活態度必將崛起。
                
                《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》第十三條:“……嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”和《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》中“嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的,不予受理”,將成為城鄉一體化推進過程中,活化和提升農村物業的主要制度籬障,應該將其隨著農村戶籍的取消而進行適時調整,使農村非耕種部分的土地流轉加速,使農民自用房屋進入城鄉統一交易。
                
                這就要求我們需提前預見并正視那些遠離城市且不易納入非農產業規劃的村落。我們既不能任由農村人口遷移后的廣袤土地愈加荒蕪,也不能將在城市拆遷中犯下的無知和激進在農村中重演。在許多條件尚存的地方,閑置甚至荒廢的農村建設用地和農村民用物業,可以注入地產開發資本,并借助智慧創意產業和旅游服務產業的聯動,重新活化其鄉居價值和養生養老價值,正如農民進城帶來的城市新人口刺激城市新需求一樣,啟動由此伴生的中產下鄉、旅游下鄉、休閑下鄉,對滿足城鄉需求互換從而刺激需求總量遞增、擴大農民就近就業緩解城市就業壓力、引導能源產業資本向生態實業合理釋放、緩解城市地產不漲價經濟衰再漲價民心哀的兩難局面,同樣具有重要意義。
                
                養老及關聯服務產業,城鄉結合社區服務產業,旅游休閑產業新的需求和市場增量,并不適合在既有城市格局當中不斷往空中疊加,或者不斷拆舊建新,持續依賴大量能耗硬撐城市主導型經濟高位發展。城鄉一體化也絕不能簡單理解為農民進城,單邊刺激城市內需——城鄉一體化同樣需要需求與服務、技術與資本同時“下鄉”。

               原載于《現代物業•新業主》2014年第8期/總第298期
                

              (責任編輯:現代物業)
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