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1981年至1994年，中國內地物業管理的誕生純屬偶然。1994年，隨著《城市新建住宅小區管理辦法》和《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的先后施行，物業管理在大量興起的“公改房”中展示出舊體制所不具備的高效率，并在猛然啟動的城市商品化住宅建設中，填補了商品住宅交付多個獨立業主使用后，傳統單位后勤再也無法勝任的管理空白。在當時舉國一致的市場經濟改革大潮下，龐大、臃腫而低效的后勤系統，開始了從行政管理走向契約管理而進行“獨立企業法人”的初步嘗試。
1994年至2003年是物業管理企業的黃金十年。政府將改革理念運用到城市建設和商品住宅領域中，1995年啟動、1997年1月公布的建設部《關于表彰全國城市物業管理優秀住宅小區優秀市長優秀分管領導優秀組織單位的通報》，表彰了首批項目和城市主管領導。1995年啟動全國物業管理優秀項目考核評比，并頒布各種考核和達標標準；1996年頒布《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《城市居民住宅安全防范設施建設管理規定》等；同年9月推出物業管理企業崗位證書制度。深圳鹿丹村的招投標，亦是在特區政府全程主導和參與下的市場行為，并在1996年9月以政府文件形式進行推廣。
2003年誕生的《物業管理條例》以及與之伴隨的相關法規，事關業主的權責依舊是在業主基本缺位的情況下制定出臺的，住宅物業的業主運用條例，對物業管理既有的許多方面開始了質疑和挑戰。2003年以后的物業管理形勢，沒有沿著任何人事先設計好的方向發展。在中國房地產市場上增量最大的商品房住宅物業面臨著復雜的新情況，再也不是技術改進可以解決的，而可能是面臨著從對時代的認識到業態和觀念更新的綜合考量。
物業管理的主導權至今仍有較大分歧，國務院的條例（2003，2007）依然要求物業管理工作保持業主委托物管企業，北京的辦法（2010）則強調了業主可以委托任何人開展；《物業管理條例》（2007）不僅沒有繼續擴大業主自治權利，反而增加了街道辦事處和鄉鎮人民政府的指導監管力度；北京（2011）開始研究并準備嘗試由業主大會統一收集業主的物業服務費以后，再轉交具體管理人或公司的可能性；國家發改委和建設部（2003）頒布《物業服務收費管理辦法》；中物協（2004）發布《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（試行）；特別是上海（2005）施行《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》希望把不同的服務要求與對應的收費標準進行數據指標管理——可惜該量化管理辦法在隨后物價飛漲的現實面前很快就不具備操作性。
2006年《物權法》草案在全國征求意見至2007年3月通過，其間經歷一審至七審，社會各界爭論愈見激烈，分析和討論高度公開化，同時對待批評的包容也是前所未有。從2007年頒布《物權法》到隨后修訂《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》，以及2009年頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》和2010年頒布的《北京市物業管理辦法》，法規不僅進入操作細節和技術層面，善解人意亦風氣見長。
2007年以后隨著業主的理性維權占據上風，糾紛中有法可依的或以理服人的舉動得以推崇。北京的一大批活躍在住宅物業管理最中心的“業外界內”人士，為住宅物業管理提出許多豐富的理論和實驗方法，通過北京的輿論高地輻射到全國，為完善法制建設和改善輿論環境，起到了積極的作用。北京市住房和城鄉建設委員會物業服務指導中心主任于良（2009年）等認為，發自住宅物業管理區域內，溫和而多元的民主協商依然有效，其制度構建并非是在業主和物業管理公司的訴求前面逐波設堤，而是主動溝通民意化解民怨，充分啟發和采納業主組織、產業界、學術界的參與意識和建議。
與此同時，各界有志人士推陳出新，不斷超越和延伸物業管理的內涵和外延。而在外資企業影響和帶動下，更多的物業管理企業進入辦公物業、商業物業、交管一體化物業、倉儲物業、會展物業等領域。住宅物業的糾紛和分歧不過是小業主權利與物業管理舊有模式的沖突而已，喧囂的表象下是物業管理在其他類型物業中不可替代的作用和價值。
而當前，由于國有經濟體近年來相對中小民企愈加占有的開發優勢，優質物業逐步向國有物業管理公司集中。國企和大型民企（股份制企業等）放棄無利和微利的非自建住宅項目，而小微民企逐步被逼出發達地區中心地帶優質物業，城市中心出現新的“老舊小區”，這或許是市場細分的結果，但可能亦將引發新的社會問題。
中國物業管理新的時代已經不可阻擋地到來了。
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原載于《現代物業·新業主》雜志2011年第12期總第208期
(責任編輯：現代物業) |
