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              物管企業可以被并購,項目物業管理權能并購嗎?

              時間:2015-11-14 23:07來源:現代物業 作者:嚴實 點擊:
               今年有幾樁物業管理并購案熱爆了同行的眼球,尤其是一些在住宅小區物業管理業務中艱難度日的小企業,并無靠一己之力改變經營狀況的自信,難免對“被兼并”滿懷期待,認為這是快速贏利擺脫慘淡經營的最佳辦法。
               
                今年有幾樁物業管理并購案熱爆了同行的眼球,尤其是一些在住宅小區物業管理業務中艱難度日的小企業,并無靠一己之力改變經營狀況的自信,難免對“被兼并”滿懷期待,認為這是快速贏利擺脫慘淡經營的最佳辦法。他們算過一筆賬,即使每年以10%~20%的利潤累計,如果預提下一生產年度的人工成本上漲部分(這是一個人人都能看見的增量),實現公司的資本積累都將遙遙無期;如果再顧慮到機會成本——因公司堅持物業管理主營業務而不能轉身切入其他高回報項目的話,被兼并后拿錢走人到新的領域尋求機會,或者在一個有資本撐腰的新東家手下做個旱澇保收的經理人,這自然會成為在行業中占絕對多數的中小型物管企業的首選。這頗似發生在創a業板中小板股票進入流通期以后的那些瘋狂減持的高管,對企業的前景無法把控時選擇放棄持有,落袋為安。只是物管企業還沒有這個機會罷了。
                
                仔細梳理那些發生在物業管理領域的并購,除了極其少數的個案,能夠發現,并購方對并購對象除了其地盤以外少有什么其他目的,也就是說,并購方主要是希望通過并購,直接或變相獲得并購對象的物業管理項目。有時候我們會看到一些吸收合并型的并購案,并購方會宣稱對并購對象除了管理項目之外還有其他方面的諸多鐘情,例如賞識對方的品牌、認可對方的團隊,但是這通常屬于并購方對人力資源成本避重就輕的選擇,或者屬于在并購策劃過程中來自并購對象的交易籌碼。物業管理的兼并基本屬于大魚吃小魚,發生在其他領域譬如電商領域的橫向合并,對于物業管理來說要么沒有發生,要么已經失敗。
                
                但是,由小業主組成的住宅小區(以及由多個小業主持份的其他類型物業)的物業管理權,外來企業能夠通過對原來的管理公司的并購而獲得嗎?
                
                多業主住宅小區型的物業管理權在兩個不同階段的表現有所不同。第一個是前期物業管理階段,開發企業向單個小業主銷售物業單元,同時將該單元對應的、因異產毗連關系可以持份卻不可分割的物業管理權隨同物業的銷售而一同轉讓,此后的物業管理對業主而言是權利,對開發企業而言卻是物業管理義務,僅相當于履行售后服務義務。此時的物業管理企業,相當于開發企業自己通過招標或選聘先找了一個特約服務商,便于代替自己履行前期物業管理義務。由于這是一個無法分割處置的義務,所以持份不足的、不同時間入伙的小業主因不能形成集體意見而暫時只能接受這個特約服務商。在第二個階段,即業主大會成立,小業主依法形成了集體意愿和物業管理權的共同表達,原本通過開發企業招標或選聘的物業管理企業,同時就自然失去了繼續履行物業管理義務的基礎,改由業主大會決定其是否繼續履約。
                
                無論從哪一個階段來看,物業管理企業對屬于自己企業資產性質的持有物業之外的物業,只可能擁有物業管理的義務,只可能擁有通過履行物業管理義務而獲得經濟回報的權利,而不可能擁有物業管理的權利,更不可能擁有物業處置、物業分配和物業受益的權利。
                
                那么,其他企業通過并購物業管理企業而獲得其管理的項目從何談起?
                
                物業管理企業對非屬自己資產性的在管項目,理論和法律基礎上是沒有處置權的,它既不是公司的資產也不是公司的權利;既不能轉讓,也不能隨公司的兼并而轉移給其他人!段飿I管理條例》第四十條也有規定。
                
                但也是這個第四十條,相當于給一些企業鉆了空子。你不是說“物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人”嗎?你看,那個水電工我還留著的,其他的都是專項服務,我們分包了。
                
                物業管理企業之間的橫向并購,客觀上起到了消弭惡性競爭,雙方優勢互補,形成集約優勢的作用;而縱向并購則可以擴充服務鏈,開發上下游服務產品,增加利潤點,強化客戶認同。但是這一切,在法規和常識的意義上只限于也必須止于企業之間的自有資源和自有權利。那種以兼并企業為形式,頂包對方項目為目的的“并購”,最大的考驗和風險,來自于業主們不會理睬你們做什么并購,但是項目給誰管,最終他們說了算。

               原載于《現代物業·新業主》2015年第5期/總第324期
                

              (責任編輯:現代物業)
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