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              請外行記者不要站在專業的對立面,與市場規律為敵

              時間:2015-11-14 23:08來源:現代物業 作者:嚴實 點擊:
              商業社會中,商品最基本的兩種類型,一是實物,二是服務。其中,以實物形式的商品交易,最理想的狀態是賣方能清楚評估買方對該商品的價值認同和需求強度,同時買方也能基本掌握賣方在該商品上付出的綜合成本并認同其合理利潤,這樣就能最順利地達成他們互相認
                商業社會中,商品最基本的兩種類型,一是實物,二是服務。其中,以實物形式的商品交易,最理想的狀態是賣方能清楚評估買方對該商品的價值認同和需求強度,同時買方也能基本掌握賣方在該商品上付出的綜合成本并認同其合理利潤,這樣就能最順利地達成他們互相認同的“公平交易”。我們知道,幾乎所有的賣方都必須且有條件對買方的需求進行了解和掌握——當然他也可以不去掌握而選擇關門大吉;而買方卻不一定有條件和有必要針對自己的所有需求對賣方進行逐一了解,除非是重要投資和占比較大的消費,在價格敏感度較低的商品面前,買方只需要通過同類比較法選擇性價比相對合適的賣方,就能完成自己認為基本公平的交易。
                
                但是當商品是一種服務時,衡量該商品的價值,已經不是我們習慣上認可的成本核算法,而是該項服務性商品是否出現了供應短缺。交易的規則不再是成本評估而是需求評估。2,000元雇一個25歲的保安員或一個52歲的保安員,理論上他們對住宅小區的秩序維護成本和效能一定會有區別嗎?不會!最大的問題是25歲的保安員根本不會給你干!
                
                實物性的商品短缺幾乎都是賣方的機會,但是服務性的商品短缺從來都是供需雙方矛盾的綜合反映。物業管理不僅是一種服務(這里所說的服務,不是針對“管理”這樣的態度而言,而是指行為,即賣方提供的動作和行為,就是商品本身),更是一種具有綜合性和復雜性的服務,業主特別是分散的小業主(即買方)不僅難以對物管企業(即賣方)的成本有所了解,也難以對自己于該項綜合性服務的需求強度有統一的認識和購買力。因此,“替業主換一只燈泡,燈泡才8元錢,為什么人工費就要收我30元?”當這個問題不再被人覺得荒唐的時候,結果卻是幾乎再沒有物管人員愿意進到業主家中幫他換燈泡了!原因在于:當社會的現實已經發生重大變化,勞動力價值越來越昂貴的時候,在住宅物業管理中,那種認為物業管理人員的服務行為(提供商品)本身根本不值錢的荒唐認識,依然大行其道!
                
                國家發改委和原建設部在2004年發布了《物業服務收費明碼標價規定》(發改價檢[2004]1428號)并在當年10月1日實施,基本宗旨是“為進一步規范物業服務收費行為,提高物業服務收費透明度,維護業主和物業管理企業的合法權益,促進物業管理行業的健康發展”。其中第六條是“物業服務收費明碼標價的內容包括:物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度,以及實際收費標準”。顯而易見,在一個具體的時代背景下,該項規定已經洞見了住宅物業小區的矛盾結點,但是宏觀政策不能解決的是,行為性的(或者依然叫做服務性的)商品供應標準始終缺乏像實物性的商品標準一樣,具有在物理量上的較高辨識度。
                
                一支油條,我們能限制它的最高鋁含量;一升牛奶,我們能限制它的最高有害菌落;那么對于物業管理,即使公布了收費項目和標準,那么什么才是“地面不干凈”的下限?什么才是“確保小區安全”、“維持車輛進出通暢”、“保證小區停車需要”的最低標準?
                
                這一切應該留給物業管理權威部門來制訂,并在國家至少是在地方政府職能部門的主持下形成行為性商品的供應標準,然后提供給業主選擇采購。如果因為人工服務成本變化太快,需要市場做出及時反應和價格調整,行政管理上不能做到及時跟進協調,則政府應當明確放權,將標準的制訂放開到行業,并經企業和業主之間不斷演練定調,細化推行。
                
                有一種誤解被極端放大,最近還被一個能夠代表官方意見的重要傳媒的外行記者用“物業公司不要站在業主的對立面”這種聳人聽聞的標題,讓社會對物業管理產生了新的反感和誤判。一個高度開放的市場,當然會存在技術缺陷、制度落后、人為努力跟不上形勢發展,甚至一些賣方鉆空子偷工減料或買方多貪多占,但是既然這個市場在不斷進步和發展,怎么可能是因為某一方置雙方的共存共榮利益于不顧,只管剝削和欺騙對方?建議這樣的記者有膽就去寫寫壟斷行業,比如“某桶油不要站在廣大有車群眾的對立面”。
                
                原載于《現代物業·新業主》2015年第6期/總第327期
              (責任編輯:現代物業)
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