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開發商什么時候可以不再打物業管理的主意？
誰都知道開發商賣房子是一錘子的買賣，物業管理卻是關乎房屋整個“生命周期”的事情。憑什么可以把物業管理當成賣大白菜時候做添頭的一顆胡蘿卜？
廣州有個開發商承諾，買房子贈送5年物管費。售出一年以后，小區成立了業主委員會，選聘了新的物業管理企業。新物管上門來收費，卻被業主告知今后四年的物管費還算開發商贈送的，要收你去找開發商吧。物業公司多次催繳無果只好把業主告上法庭。
東莞的開發商繞得更遠一些，不直接贈物管費，而是送面積，買33平方米，贈送15平方米。物管去收費，業主只肯按自己實際買的面積繳費，按贈送部分計的費用不肯交，而且堂而皇之認為“早知道贈送的部分也要交物管費，那當初就不買這房子了”。
按應繳費面積與實際繳費面積的折算，物業管理企業在此項目上將白白損失三分之一的收入。物管也可以說，早知道贈送的面積不交物管費，我們就不接這個小區了。然而這兩個“早知道”，結果卻是誰也不知道，因為開發商既沒有和業主說“贈送的要交費”，也沒有和物業管理單位說“贈送的不收費”。
此外諸如“終身免物管費”的銷售承諾，更不知道有誰有能力來兌現。是開發商把蓋樓賺的錢再分70年花在業主身上？還是有一個物業管理企業愿意不顧自己的死活連續70年為業主做雷鋒？顯然這都不符合常識。
不過開發商依然這么做了，因為游戲規則里有空子可以鉆。
先來看看“前期物業管理”。業主大會成立之前制度設計了由開發商作為物業管理合同的甲方。“前期物業管理”制度的設計者把開發商作為物業產權所有人，道理上并沒有問題。但房屋銷售行為，不管是有償的還是贈與的，在這個制度當中就簡化為產權之間的契約性交換。至于交換之中和之后可能出現的管理問題并不在必須規定之列。
然而，開發商的目的是以房換錢，小業主的目的是以錢換住。顯然，達成“現金”與達成“安居”這兩個目的在時間上的成本并不相等。而物業管理真正的含金量是需要經過相當的時間才能檢驗出來。制度賦予了開發商支配“前期物業管理”的權力，使得他們為了達成短期的盈利目的，可以贈送一個根本不屬于他們的東西。這也就是將小業主使用物業時的時間成本在銷售時化為虛無，而以價格的優惠條件重新定義物業管理。小業主在購房前沒有權利為自己物色今后相當一段時間的物業管理人選，也只好通過選擇開發商來選擇最初的物業管理，或者干脆，就把物業管理當做開發商的售后服務來考慮，于是物業管理費變成了最容易賤賣的籌碼。
開發商在樓盤先期管理上作足了文章：掛上某知名企業的名頭做“物業顧問”并大肆宣傳；安排自己的“兒子”管理物業，并制定很低的管理費標準增加銷售；更進一步，減免物管費、贈送物管費、甚至贈送公攤面積。真等業主入住，物業管理管得不好，業主他們自然會商量換物管，“后期”總要到來而“前期”總有卷鋪蓋走人的時候（制度就是這么設計的），但那根本不關開發商什么事情。
再說“物業管理費按建筑面積相應比例計價”。物業管理的目標在共有部分，但物業管理的收費方式中卻包含了專有部分的建筑面積。雖然在金額上不影響費用的計提，但從“權利和義務相對等”的法律常識（即，按什么面積收錢就應該管什么面積上的事情）的角度上顯然說不過去。業主買房自然會疑惑，既然管理費是按購買的面積算的，沒買的面積憑什么也要收？把房屋交易的面積與物業管理職能所及的共有面積在計費方式上相關聯，小業主根本分不清楚開發商和物業管理的責任范圍。難怪開發商會在銷售面積上打擦邊球，就像前文所提的“早知道”，其結果必然是“不知道”，等到業主和物管為此劍拔弩張，賣房子的錢早已到開發商之手。
物業的銷售與管理是截然不同的兩種經濟行為，對銷售有利而對管理不利的制度設計顯然不能保障物業在整個“生命周期”內的可持續發展。任何時候都必須明確物業管理的最終目標是物業的保值增值。因此用以規范物業管理相關行為的規則必須防止違背此目標的事情發生，而不是為某一些人從物業管理的價值上“揩油”提供方便，更不能將物業管理的權利“拱手相讓”于他人并為之服務。盡快限制開發商在前期物業管理時一門獨大的局面，并將房屋銷售價格計算方式與物業管理費計價方式徹底分離，或許可以成為阻止物業管理“被贈送”的手段。
原載于《現代物業》2009年11期/總133期
(責任編輯：現代物業) |
