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2009年11月28日，河北省石家莊市人大通過了《石家莊市物業管理條例修訂案》，該修訂案與原條例相比較最突出的變化是，修訂案規定：“連續無人居住、使用、裝修空置三個月以上的物業，空置期間按照20%繳納物業費”。無論是普通城市居民還是物業管理公司，多數反映此規定有失社會公平。
物業費的收取，是為了整個小區的服務，而不是為某個業主。一個小區的業主可能成千上萬，從公平的角度看，只要在該小區購買住房，就自然成為業主之一，就應當足額繳納物業管理費。因為物業公司的設備設施維護、保安、綠化、保潔、住房維護等工作，針對的都是小區的整體，物業公司的主要職責在于小區內所有業主的共有財產管理以及對全體業主的服務。如某個業主將其物業連續三個月空置，就只繳納20%的物業費，那么，如何讓小區管理處在為其他業主足額服務時，只為其提供與其繳納費用相應的20%的服務呢？這顯然是不可能的。
從成本方面看，小區物業費的收取標準，是按照小區內整體建筑面積計算出來的，如果整體都按照標準收費的20%比率繳納，根本無法維持物業管理方面的正常支出。一位業內人士稱：一般來講，小區物業費的支出中約50%左右用在設備維護、綠化、保潔等方面。按照這樣的成本計算，空置房業主所繳納的20%的物業費，連最基本的管理成本都不能持平；而每月小區管理服務的費用都是基本固定的，如果一個小區內空置用戶過多，必將使小區嚴重缺少必要的管理成本，使繳納全部物業費的業主利益受到影響。
再者，以地方法規形式規定“連續三個月無人居住”業主可以按20%的比率交納物業費，也缺乏法律依據�！段飿I管理條例》第四十一條規定：物業費收取應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業性質和特點，……在服務合同中約定。按照上文的成本核算來看，20%的比率顯然并不符合“與服務水平相適應的原則”。另外筆者也注意到，在當地公布這一修訂案的同時，有關部門并沒有按照慣例同時向社會公布房屋管理或人大機構關于修訂此項內容的說明，也不符合“合理、公開”的原則。
即使實施，“連續三個月無人居住”在具體實踐中很難操作。比如，由哪個單位哪個部門去監督某個住戶的住房是否無人居��？假如有的業主今天來了明天走了，如何界定？“連續三個月”的“連續”如何體現？如果一個住戶在空置了兩個月二十九天后，又居住了一天，是否又要重新計算？這樣的規定實際上只能靠住戶的自我道德約束自行報告居住時間，物業管理單位很難在實踐中操作。
石家莊市物業管理新規關于房屋連續空置三個月可以繳納20%物業費的規定，無疑對物業管理企業和足額繳納物業服務費的業主產生了不利影響。普通市民和物業公司反映理所當然要強烈。那么，誰會是此規定最大的受益者？是炒房者。因為大多數情況下只有炒房牟利者才會在購買住房后長時間空置，等待漲價后售出牟利；而對于一般居住性購房者來說，是很少出現長期空置的。這也讓地方政府部門不能洗脫對房地產業實行優惠政策從而推高房價的嫌疑。這同樣也有違社會公平。
原載于《現代物業》2009年12期/總136期
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