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              空置房物業費打折的邏輯與悖論

              時間:2015-11-14 10:50來源:現代物業 作者:梁曉東 點擊:
              社區當中反復的博弈過程最終以政府文件的形式確立下來,才是一些地方物業管理條例、制度出臺的真正背景。前段時間,媒體廣泛報道的某市物業管理條例修訂案規定,住房連續空置三個月以上可只交20%物業費。
               
                社區當中反復的博弈過程最終以政府文件的形式確立下來,才是一些地方物業管理條例、制度出臺的真正背景。前段時間,媒體廣泛報道的某市物業管理條例修訂案規定,住房連續空置三個月以上可只交20%物業費。在物業管理包干制和開發商成立物業公司的前提條件下,這類規定將客觀上維護部分業主的利益,既然物業管理收支成本包干,那雙方都有將成本最小化的傾向,業主概莫能外;既然開發商成為物業管理企業生存的主要支持者,那么業主的繳費在總的物業管理收支循環中其實本就處于次要的地位——從另一個角度看,當物業管理的大部分人力、物力、財力都用于滿足開發商的售后服務要求,包括一些未遷入業主根本無法參與享受的活動(譬如社區文化等等),那么,空置房征收20%的物業費,其實是一些住宅社區物業管理成本分攤的真實反映,即社區中起到實效的基礎服務僅占20%的物業管理收費價值量。只有從這種現實出發,該修訂案的說法才無可厚非。當年青島市在國務院《物業管理條例》出臺前很長一段時間,都維持著開發商支付全部前期物業管理費用的制度規定,直到業主委員會成立后物業公司才有權向業主收費,所以,未嘗不可以把“空置房物業費打折”看成是現實中國社區利益均衡機制的一種反映。
                
                但是,值得反思的是,在提倡法治的同時,是不是過于忽略了經濟社會生活中各主體自我協調的能力?政府權力部門居然能夠如此廣泛而深入地干預社區私有財產的分配與調整,事實上是把大多數的業主都看作是早產兒,而物業公司則顯然是被妖魔化了。假若該修訂案的這一規定最終生效,那么潛臺詞就是:該市以前和以外的物業管理收費做法,都是在侵占空置房業主的利益——然而事實并不是這樣。物業管理本身具有公共物品特征,決策者既不能獲得全部收益,也不能承擔全部成本,那么,內部市場常常會因效率的原因而失靈。如果把錢從公共服務成本中拿走,廣泛地“搭便車”行為和俱樂部物品所導致的結果,就是社區總價值的崩潰,無怪乎作為行業指導文件的國務院《物業管理條例》中第四十二條規定,“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。”筆者以為,也只有全額繳納物業服務費用的業主,在進行物業管理審計的活動中,才將有充分的權利與理由主張建設單位全額繳納真正的空置房物業服務費。業主擁有的空置房物業費打折,實際上是對現實當中建設單位普遍忽略自身的應繳費用,所實施的一次戰略性的“抵消”行為。
                
                從極端個人的角度上,我寧愿把“20%法例”看成一次政治行動,而不是立法行動。該修訂案的制訂者們將自己明晰地劃定為維護業主利益的斗士、推動經濟的代言人。實際上,他們對社區中所發生的狀況究竟有多大的控制力,自己也不清楚。在這一市場中,人們追求的往往是一種效果,而不是結果。
                
                交易行為意味著,如果進行交易,證明交易對雙方都有益,是一個正和博弈;不交易,僅僅是喪失了某種獲益機會而已。但是兩者還存在第三種選擇情況,就是可以互相偷盜!偷盜成功,意味著一個人的所失是另一個人的所得,這是零和博弈;當大家都為了防止另一個人偷盜而采取安全成本,意味著大家都支出而無法獲益,這就是負和博弈了;谖飿I管理與業主之間相互不能信任所導致的一切互相遏制和阻礙的行為,其實就是雙重累加的負和博弈。對物業管理中的任何決策,譬如“20%法例”,有人拍手叫好,有人叫苦不迭;蛟S大家以為,彈冠相慶的自然是那些擁有多套房產的業主,叫苦不迭的肯定是那些收不抵支的物業公司,但實際結果并不盡然,很有可能產生倒轉的效果。物業管理的政策問題實際上都是“共同”的問題,這才是“物業管理”這一詞匯真正可怕的部分。
                
                誠然,中國的大部分業主從完全沒有物業管理觀念,到現在開始自覺形成了物業管理的繳費意識,這已是中國社會莫大的進步,其中包含了大量的物業管理一線工作人員的血汗和辛勞。如果沒有他們的超額付出,物業管理行業的發展必須受限。但是,我們仍然注意到:一直涌動著的暗潮正是物業管理行業的尊嚴尚未樹立起來,物業管理人的勞動不能得到相應的價值認同。當現實中《物業管理條例》、《物權法》這些良法在備受指責、執行中又被架空,當政府干預社區財產管理的政策頻頻出臺,這些現象在深層上便意味著法治精神與制度建設依然任重而道遠。

               原載于《現代物業》2010年01期/總139期
                

              (責任編輯:現代物業)
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