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《北京市物業管理辦法》已于2010年10月1日施行。時至今日，辦法中有關第八條的誤讀仍舊廣泛流傳，甚至被較多師生和部分學者引入文獻，令人焦慮之中，不免認為有再辨的必要。
第八條的原文為：“建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。”
最常見的幾個解讀版本為：其一，“今后（北京）業主們入住后的前期物業服務，由開發商來負責提供。在小區業主大會沒成立的前期，開發商要按標準向業主提供物業服務，但不能向業主收取物業費”；其二，“新版法規規定在小區業主大會成立之前，由開發商支付物業費，不得向業主收取”�？傊疽馑季褪且粋�物業管理區域內如果業主大會沒有成立，那么業主就可以免費享受物業服務，如果要收費，那么就由開發商承擔。這到底是符合法規的意思，還是現實中的情況呢？
其實就現有的幾部相關法規如《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》以及《北京市物業管理辦法》綜合來看，有關前期物業管理的相關責任問題只是涉及深淺不同，規定卻并無矛盾之處。
我們暫將開發商甲、前期物業管理企業乙和購房業主丙在前期物業管理時期的關系疏理一下，就會發現，當物業交付使用前，開發商甲同樣是業主（大業主），此時按照《合同法》及房地產和物業管理相關法規將物業整體區域委托乙方管理，此時形成的《前期物業管理服務合同》格式文本其實是甲乙雙方代行了今后乙方和丙方的約定。隨即，物業開始交付即甲方權利開始分散轉移到若干個小業主丙方手里。因物業管理合同約定物業范圍為共有而非專有物業單位，在多個的單獨的小業主暫時沒有成為統一的丙方之時，他們就無法在繼承前期合同時修改或終止其約定，這個條件必須等到他們形成統一亦即成立業主大會后方有法律程序和現實操作的可能。
多個單獨的小業主在未成為統一的丙方之時，對前期合同的理解爭議和執行糾紛都必然走到一個最終的否決：這個合同我是被迫簽字同意的，并非我的自愿因此有權不再履行。從而使乙方和小業主之間權責都難以為繼�，F有所有法規都認可成立業主大會是打開這個困局的唯一一把鑰匙，北京辦法不同之處更是挑破了一層玻璃紙：一種利益默契使得甲乙雙方在商定今后由乙丙雙方執行的前期合同時，利益傾向會導致先甲方后乙方其次才是丙方的排序，而唯一能打破這個默契的出路是丙方的統一，所以，有理由相信乙方特別是甲方會阻撓丙方的統一。那么，如果讓這種阻撓付出代價，丙方的統一之路就可能變得通暢，至少可以消除來自外部的主要障礙了。
北京辦法正是要終結所謂“物管是開發商的替罪羊”而讓開發商站到爭議和糾紛的漩渦中心，當業主與物管就前期合同產生爭議時，開發商如果食難咽寢難安，他就必然在前期合同的制訂時盡量把持公正，在乙方物管執行合同不力時不再置身事外，最重要的還有，他真要圖清凈，就盡量為業主的統一解除阻撓并提供幫助以便早日結束前期物業管理階段。因此，北京辦法第八條雖然只是拽住開發商的一小截尾巴往他不想蹚的渾水里拖，所謂“承擔責任”究竟強度幾何尚且未知，但是至少已經開始告誡世人，北京市政府不再允許開發商在有因果傳承的前期物管階段中獨善其身，此時若有出現了來自物業服務方面的責任，開發商必須承擔而不再僅是那只物管“替罪羊”。
這些話希望能夠扼制住那些“業主至上”者有歡呼不交前期物業費的沖動。2010年5月下旬某官員的解讀被媒體廣泛引用報道為“2010年10月1日以后取得預售許可證的所有項目，直到業主大會成立之前，或者在業主大會籌備組成立三個月之內，所有的物業服務責任都必須由開發商承擔。這也意味著，業主在這期間不用承擔物業費。”盡管《北京市物業管理辦法》正式文本中把收費問題引向了“符合本市相關規定”，但是亦未見有關方面對迅速蔓延的以訛傳訛進行必要的澄清。先不去探究那個含含糊糊的“承擔責任”究竟需要怎么去深刻領會，怎么又成了煽動業主不交前期物業費的借口，我只想說，假如不做一件事情可以給自己帶來額外利益，那么一定是沒有任何人會去做這件事情的，那么這件事情就不可能作為一件事情而存在。不成立業主大會就可以使業主們免費享用一段時間的物業服務大餐，而且還由政府指定誰來買單，這個說法不免讓我內心經常會覺得非常的迷幻：到底是那些傳話者都迷失了基本的常識，還是目前總是有人想把這個行業攪得遍地雞毛？
重提一個有足夠證據可以證明的現象：如果僅僅是因物管和開發商做得足夠好而使物管糾紛極少發生，在現階段的中國社會就不會有業主愿意成立業主大會了。那么北京方面基于“業主成立業主大會的主要障礙來自于開發商”的假設有多大程度令人信服？要求開發商支持業主成立業主大會的努力真的實現了又會是個什么局面呢？開發商做得好將使業主不愿意成立業主大會結果導致開發商反而需要承擔多的服務成本，而開發商做得不好將使業主希望成立業主大會結果受到開發商阻礙，似乎所有問題的皮球都踢給了開發商。聯想到制度與人心的悖論，不禁讓人哭笑不得。
原載于《現代物業·新業主》2011年01期/總176期
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